Створення канадської іпотеки, що не обкладається податком

Податкове законодавство для власників будинків у Канаді сильно відрізняється від системи в США. Зокрема, відсотки за іпотекою на основне приватне місце проживання не підлягають оподаткуванню. Однак усі прибутки від продажу будинку звільнені від сплати податку.

Але є спосіб, яким канадці можуть ефективно відрахувати цей іпотечний відсоток.

Фінансова мета

По-перше, кілька основних визначень:

Ваша чиста вартість - це активи, за вирахуванням будь-яких зобов'язань. Щоб збільшити чисту вартість, потрібно або збільшити активи, або зменшити зобов’язання, або те й інше.

Ваш вільний грошовий потік - це сума грошових коштів, що залишилася після всіх витрат і виплат боргу. Щоб збільшити грошовий потік, потрібно витратити менше, отримати краще оплачувану роботу або сплатити менше податку.

Давайте розглянемо стратегію, яка допоможе вам збільшити активи, створивши інвестиційний портфель, зменшити заборгованість, швидше виплачуючи іпотечний кредит, та збільшить грошовий потік, сплативши менший податок. Ефективно, ви б збільшували чисту вартість та грошовий потік одночасно.

Стратегія

Кожен раз, коли ви здійснюєте іпотечний платіж, частина платежу застосовується до відсотків, а решта застосовується до основної суми. Цей основний платіж збільшує ваш власний капітал в будинку, і його можна позичити, як правило, за вищою ставкою, ніж незабезпечена позика.

Якщо позичені гроші потім використовуються для придбання інвестицій, що приносять прибуток, відсотки за позикою підлягають вирахуванню з податку, що робить ефективну процентну ставку за позикою ще кращою.

Ця стратегія вимагає від власника дому позичати основну частину кожного іпотечного платежу та інвестувати його у портфель, що приносить дохід. Відповідно до канадського податкового кодексу, відсотки, сплачені за грошовими коштами, позиченими для отримання доходу, підлягають оподаткуванню.

З плином часу ваша загальна заборгованість залишається такою ж, як і основний платіж, позичальник повертається щоразу, коли здійснюється платіж. Але більша його частина стає податковою сумою боргу. Іншими словами, це "хороший" борг. І, менше залишається непогашеного боргу або "поганого" боргу.

Щоб пояснити це краще, див. Малюнок 1 нижче, де ви бачите, що іпотечний платіж у розмірі 1 106 доларів на місяць складається із 612 доларів США в основному та 494 доларів відсотків.

Фігура 1

Як бачите, кожен платіж зменшує суму заборгованості за кредитом на 612 доларів. Після кожного платежу 612 доларів США позичаються і вкладаються. Це підтримує загальний рівень заборгованості на рівні 100 000 доларів США, але частка позики, яка підлягає сплаті з податку, зростає з кожним платежем. На малюнку 1 видно, що після місяця впровадження цієї стратегії 99 388 доларів як і раніше не підлягають вирахуванню боргу, але 612 доларів зараз підлягають сплаті податком.

Цю стратегію можна зробити на крок далі: частина податку, що утримується податком, сплачує відсотки створює щорічне повернення податку, яке потім може бути використане для виплати іпотеки ще більше. Цей іпотечний платіж був би 100% основною (оскільки це додаткова плата) і міг би бути позичений у повному обсязі та інвестуватися в той самий портфель, який приносить дохід.

Етапи стратегії повторюються щомісяця та щороку, поки ваша іпотека не буде повністю відрахувана податком. Як видно з попередньої цифри та наступної цифри, застава залишається незмінною у розмірі 100 000 доларів, але частка податкової суми збільшується з кожним місяцем. З іншого боку, інвестиційний портфель також зростає за рахунок щомісячного внеску, а також доходів і прибутків капіталу, які він виробляє.

Малюнок 2

Як показано на малюнку 2, іпотека, яка повністю зменшиться податком, відбуватиметься, як тільки повернеться та інвестується останній розмір основного боргу. Заборгованість досі залишається 100 000 доларів; однак, 100% цього податку нараховується зараз. На даний момент отримані відшкодування податків також можуть бути інвестовані, щоб сприяти збільшенню ставки, за якою зростає інвестиційний портфель.

Переваги

Цілі цієї стратегії - збільшити грошовий потік та активи при зменшенні зобов’язань. Це створює більшу чисту вартість для особистості, яка реалізує стратегію. Він також спрямований на те, щоб допомогти вам швидше стати без іпотечного кредиту та почати формувати інвестиційний портфель швидше, ніж ви могли б мати інакше.

Давайте розглянемо їх трохи ближче:

• Станьте іпотечним швидше. Точка, в якій ви технічно не іпотечний, це коли ваш інвестиційний портфель досягає вартості непогашеного боргу. Це має бути швидше, ніж при традиційній іпотеці, оскільки інвестиційний портфель повинен зростати під час здійснення іпотечних платежів. Іпотечні платежі, здійснені за допомогою надходжень від податкових відрахувань, можуть погасити іпотеку ще швидше.
• Створіть інвестиційний портфель, оплачуючи свій будинок. Це прекрасний спосіб почати економити. Це також допомагає звільнити грошові кошти, які ви в іншому випадку не змогли б інвестувати, перш ніж виплатити іпотеку.

Тематичне дослідження

Ось порівняння фінансового впливу на дві канадські пари: одна виплачує іпотеку традиційним способом, а інша, використовуючи стратегію, яка утримує податки.

Пара A придбала будинок на суму 200 000 доларів США з амортизованою іпотекою на 100 000 доларів за 10 років під 6%, щомісячний платіж - 1 106 доларів. Після виплати іпотеки вони вкладають 1010 доларів, які вони виплачували протягом наступних п’яти років, заробляючи 8% щорічно.
Через 15 років вони володіють власним будинком і мають портфоліо вартістю 81 155 доларів.

Пара Б придбала житло за однаковими цінами з тими ж умовами іпотеки. Щомісяця вони позичають основну суму і інвестують її. Вони також використовують щорічну податкову декларацію, яку вони отримують від податкової частки відсотків, щоб сплатити основну іпотеку. Потім вони позичають цю основну суму назад і вкладають її. Через 9, 42 року іпотечний кредит буде на 100% хорошим боргом і почне виробляти щорічне повернення податку в розмірі 2340 доларів США, при умові граничної ставки податку (MTR) в розмірі 39%. Після 15 років вони володіють власним будинком і мають портфель на суму 138 941 долар. Це на 71% більше.

Слово обережності

Ця стратегія не для всіх. Позики проти вашого будинку можуть бути психологічно складними. Гірше, якщо інвестиції не принесуть очікуваної прибутку, ця стратегія може дати негативні результати.

Повторно позичивши власний капітал у вашому будинку, ви також знімаєте подушку безпеки, якщо ринки нерухомості чи інвестицій, або обидва, повороту на гірше.

Створюючи портфель прибутків у незареєстрованому рахунку, ви також можете зіткнутися з додатковими податковими наслідками. Ви повинні проконсультуватися з професійним фінансовим радником, щоб визначити, чи є ця стратегія для вас. Якщо це так, попросіть професійну допомогу, щоб ви його адаптували до особистого матеріального становища вашої родини.