Defeasance знижує плату за комерційну нерухомість

Інвесторам комерційної нерухомості, які віддають перевагу фінансуванню боргу з фіксованою ставкою, періодично виникає необхідність сплатити пеню за попередню оплату, коли вони погашають борг до терміну погашення кредиту. З різних варіантів передоплати, десанс - це той, який пропонує найбільшу гнучкість та потенційний фінансовий прибуток, коли процентні ставки зростають.

Що таке Defeasance?

Як випливає з назви, виправдання - це метод зниження плати, необхідної, коли позичальник вирішить передоплатити кредит з комерційною нерухомістю з фіксованою ставкою. Замість виплати готівкою позикодавцю опція дезасації дозволяє позичальнику обміняти ще один актив, що обертається грошовими коштами, на первісну заставу в кредит.

Новий заставу (як правило, казначейські цінні папери), як правило, набагато менш ризикований, ніж початкові активи комерційної нерухомості. У цьому випадку кредитор набагато краще, оскільки він отримує однаковий грошовий потік, а взамін отримує набагато кращі інвестиції з коригуванням ризику. Незважаючи на те, що користь від відмови у позичальника очевидна, позичальники також можуть значно виграти. Якщо процентні ставки за кредитами зростають до ставки, вищої за іпотечну, позичальники можуть створювати вартість і зберігати готівку в кишені за попередньою оплатою. Оскільки розбещення - це варіант, запропонований під час переговорів про позику на комерційну нерухомість, позичальники повинні розглянути це з метою збереження можливості створення вартості при їх фінансуванні.

Обґрунтування виправдання

Позики з комерційною нерухомістю зі змінною ставкою - це відповідний метод фінансування короткострокових потреб, таких як будівництво або мостове фінансування, що є капіталом, позиченим власникам нерухомості на етапі оренди; вона погашається, коли майно врешті-решт приносить грошовий потік.

Хоча ризик відсоткової ставки високий, і фінансовий недолік не обмежується, деякі позичальники візьмуть на себе довгострокове фінансування зі змінною ставкою. Це часто трапляється, коли є велика ймовірність того, що нерухомість з грошовим потоком буде продана до погашення позики.

Позичальники використовують фінансування зі змінною ставкою з багатьох причин. Однією з вагомих причин є обхід штрафних платежів за попередню оплату, які вимагають кредитори за попередньою оплатою боргу з фіксованою ставкою. Щодо фінансування зі змінною ставкою, кредитори не несуть ризику реінвестування, оскільки ставки позики пливуть з ринком. Після погашення кошти потім можуть бути позичені знову, за тими ж ринковими ставками.

Ризики для кредиторів

Фінансування з фіксованою ставкою може створювати фінансові втрати або зменшувати дохідність кредитора, коли капітал погашається, а потім позичається за нижчими ринковими ставками. Через потенціал для ризику реінвестування кредитори зазвичай вимагають певної пені за попередню оплату від тих, хто позичає за фіксованою ставкою. Спочатку позикодавці вимагали «забезпечення дохідності», яке диктувало, що позичальники сплачують різницю ставок (між ставкою позики та переважаючою ринковою ставкою) за попередньо сплачений капітал протягом періоду, що залишається до погашення позики. Оскільки є можливість та фінансові витрати, пов’язані з походженням нових іпотечних активів, розслідування було розроблено як спосіб усунення ризику реінвестування та необхідності повернення попередньо сплаченого капіталу.

Відступ дозволяє позичальникам замінити заставу за своїми позиками активами, які забезпечують ті ж грошові потоки, що і початкові позики. Цей обмін активами дозволяє кредиторам продовжувати отримувати очікувану дохідність протягом усього терміну позики без необхідності пошуку нових можливостей кредитування для заміни передплаченого капіталу. Як вже було сказано раніше, обмін менш ризикованим активом (казначейства США на місці нерухомості комерційної нерухомості) знижує загальний ризик вкладення кредитора. Це ще більша вигода для установ, які сек'юритизують ці іпотечні кредити. Збільшуючи ймовірність того, що інвестори отримають усі договірні виплати відсотків та основної суми, дезаксація значно збільшує вартість іпотечних цінних паперів, а також прибуток кредиторів.

Переваги та проблеми для позичальників

На відміну від утримання прибутковості, компенсація пропонує позичальникам потенціал, коли ринкові ставки зростають вище за договірну ставку позики. Обслуговування виплат називається штрафом, оскільки позичальники підлягають певній виплаті незалежно від того, в якому напрямку рухаються ринкові ставки. Зазвичай вона структурується як більша частина розрахунку обслуговування врожаю або відсоток від передплаченої суми. Оскільки дезасація вимагає придбання казначейських облігацій, переміщення ставок безпосередньо впливає на витрати цих активів і визначає, чи буде десансування вартістю або несподіваною передоплатою.

У більшості випадків дезасація передбачає придбання казначейських облігацій із строками погашення, що дорівнює решті строку позики, з купонними ставками, які забезпечують необхідний дохід для компенсації заборгованості за періодичними процентами та основними платежами. Потім ці облігації присвоюються довірчій довірі, яка передає періодичні грошові потоки позикодавцю до моменту погашення облігацій. Залежно від різниці між ставками облігацій, необхідними для погашення позик, та ринковими ставками, казначейські облігації торгуватимуться за знижкою або премією.

З підвищенням ставок казначейські облігації (або будь-які інвестиції з фіксованим доходом) втрачають вартість і стають дешевшими. Коли це станеться, позичальники можуть придбати необхідні облігації за менший обсяг, ніж потрібно для попередньої оплати кредиту, що призводить до додаткових грошей у кишенях. У зворотній ситуації, коли ставки падають, інвестиції з фіксованим доходом дорожчають. Це вимагає, щоб позичальник сплатив суму, що перевищує залишок позики за попередньою оплатою. З іншого боку, розрахунок підтримки дохідності призведе до такої ж кількості додаткового капіталу, необхідного для погашення позики. Це не враховує жодних трансакційних витрат, які були б понесені для придбання облігацій, необхідних для погашення позики. Ці витрати варіюються в залежності від спредів між пропозицією та пропозицією або сил попиту та пропозиції на облігації. Зворотній бік, розбещення вигідне, тоді як підтримка врожайності все ще вимагатиме сплати певного штрафу.

Варіант дезаксації надає позичальникам фіксовану ставку переваги перед тими, хто обирає підтримку прибутковості або довгострокове фінансування із змінною ставкою. Це хороше тактичне рішення для позичальників, які відчувають, що вони вміють прогнозувати рух процентних ставок. Це також хороший вибір для інвесторів у нерухомість, які знають, що від них вимагатимуть продати свою нерухомість у короткостроковій перспективі, але переживають за можливе збільшення обслуговування боргу, якщо вони вирішать використовувати борг зі змінною ставкою.

Позичальники, що використовують борг на рівні портфеля (одна позика, яка забезпечується кількома комерційними властивостями), вважають, що кредитори іноді вимагають від позичальників повернути більший відсоток позики, ніж внесок вартості активу в портфель. Така ситуація виникає, коли позикодавець вважає, що позичальник продає актив, менш ризикований, ніж решта активів у портфелі. Оскільки портфель стає більш ризиковим, чим менший ризик, який він має, кредитори вимагатимуть суму попередньої оплати, яка компенсує їх більший ризик, що ефективно переноситься, зменшуючи решту портфеля та зменшуючи прибуток інвестора.

Оскільки дезасація призводить до обміну менш ризикованим активом, ніж забезпечення, позичальники можуть зберігати такий самий відсоток боргу в портфелі після продажу активу. За згодою позикодавця можливо збільшити відсоток заборгованості за активами, що залишилися, коли компенсація виконана.

Ще одна вигода для позичальників полягає в тому, що позичальники зазвичай не вимагають будь-якого виду платежів, ні вперед, ні за рахунок підвищення ставок позики, щоб отримати варіант відмови. Якщо ставки зростають, для позичальника існує потенціал створення вартості; отже, можливо, кредитори могли б попросити компенсацію за продаж опціону.

Суть

Позичальники повинні бути обізнані про свої варіанти передоплати, щоб вони приймали правильні рішення щодо управління активами. Наприклад, у періоди значного підвищення процентної ставки може бути кращим продати неоптимальний комерційний актив через величину, що створюється втратою позики. З іншого боку, можливо, має сенс триматися на активі, навіть після оптимізації вартості. Час, залишений на позику при передоплаті, безпосередньо впливає на витрати на попередню оплату. При рівності, штрафи за попередню оплату з часом розсіюються.

Домовляючись про умови позики на комерційну нерухомість, позичальники повинні просити можливість відмовитись від своїх позик з фіксованою ставкою, навіть якщо вони не мають наміру попередньо сплатити зобов'язання до погашення. Відмінна перевага, яку надає компенсація перед іншими варіантами передоплати, є значною завдяки його здатності створювати події, що приносять дохід, коли ринкові процентні ставки зростають. Можливо, що в періоди підвищення процентних ставок власники нерухомості, які віддають перевагу фінансуванню з фіксованою ставкою, могли б отримати приріст капіталу за своїми борговими зобов’язаннями, що може більше ніж компенсувати зниження вартості нерухомості. Інвестори, які використовують фінансові важелі для придбання нерухомості, що підлягає фіксації, а потім продають, повинні розглянути фінансування з фіксованою ставкою з опціоном дезадансу як привабливу альтернативу короткотерміновому фінансуванню зі змінною ставкою.