Вкладення капіталу проти боргових інвестицій для краудфандингу нерухомості

Краудфандинг у сфері нерухомості знявся з моменту прийняття Закону Jumpstart Our Business Startupps у 2012 році, і очікується, що ринок ще більше розшириться. У жовтні 2015 року SEC прийняла остаточне рішення щодо положень Закону III про JOBS, передбачених заголовком ІІІ, дозволивши неокредитованим інвесторам брати участь у угодах з нерухомим фінансуванням разом з акредитованими інвесторами.

Інвестування в нерухомість через платформу для краудфандингу має певні переваги перед REITs або прямою власністю на власність. Однією з таких переваг є можливість вибору між борговими та власними інвестиціями. Перш ніж зануритися у краудфандинг на нерухомість, корисно мати розуміння того, чим вони відрізняються та якими є ризики. (Докладніше про основи краудфандингу нерухомості див. У розділі: Нерухомість та краудфандинг: новий шлях для інвесторів.)

Ключові вивезення

• Краудфандинг на нерухомість є все більш популярною альтернативою REITs та ETF для нерухомості для додавання майна до свого портфоліо.
• Інвестиції в акціонерну нерухомість отримують прибуток за рахунок доходу від оренди, сплаченого орендарями або прибутків від продажу майна.
• Інвестування боргової нерухомості передбачає видачу позик або вкладення в іпотеку (або іпотечні цінні папери).

Основи капіталовкладень

Більшість угод щодо краудфандингу нерухомості стосуються інвестицій в акції. У цьому сценарії інвестор є акціонером у конкретній власності, і їх частка пропорційна сумі, яку вони вклали. Повернення коштів здійснюються у вигляді частки доходу від оренди, яке створює майно, за вирахуванням будь-яких зборів за послуги, що сплачуються на платформу краудфандингу. Інвесторам також може бути виплачена частка будь-якої вартості ціни, якщо нерухомість продана.

Плюси:

• Без обмеження прибутку: інвестиції в акції пропонують більш широкий горизонт з точки зору потенціалу заробітку. Можна побачити річну віддачу від 18% до 25%. Однак, оскільки немає обмеження, небо дійсно є межею з точки зору інвестора.
• Податкові пільги: одна вигода володіння інвестиційною нерухомістю здатна відняти певні витрати, пов’язані з її власністю, такі як амортизація та вартість ремонту. За допомогою краудфандингу власного капіталу угоди зазвичай структуруються через ТОВ, яке трактується як потокове підприємство для цілей оподаткування. Це означає, що інвестори можуть скористатися перевагами амортизаційних відрахувань, не маючи власності безпосередньо.
• Нижчі збори: інвестиції в акції можуть бути дешевшими, якщо йдеться про комісії. Замість того, щоб сплачувати авансові внески та щомісячні плати за послуги, інвестори можуть сплачувати єдину щорічну плату за збереження свого становища у власність. Плата обчислюється у відсотках від загальної суми вкладеної суми і часто становить від 1% до 2%.

Мінуси:

• Більше ризику: краудфандинг власного капіталу може покласти більше грошей у кишені інвесторів, але це означає отримати більшу азартність. Інвестори займають друге місце, коли йдеться про окупність своїх інвестицій, і якщо майно не виправдало очікувань щодо його ефективності, це може легко призвести до збитків.
• Більш тривалий період утримування: інвестори в акціонерні товари розглядають набагато більш тривалий термін порівняно з борговими інвесторами. Час затримки може розтягнутися на п’ять чи навіть десять років, що є важливим фактором, якщо ви зацікавлені у підтримці високого ступеня ліквідності свого портфеля.

Як працюють боргові інвестиції

Інвестуючи в боргові інструменти нерухомості, інвестор виступає позикодавцем власника майна або спонсора угоди. Кредит під заставу власного майна, і інвестори отримують фіксовану норму прибутку, яка визначається процентною ставкою за кредитом та тією сумою, яку вони вклали. У борговій угоді інвестор знаходиться в нижній частині капітального пакету, що означає, що вони мають пріоритет, коли справа доходить до вимоги виплати з майна. (Докладніше дивіться підручник: Як заробити гроші на нерухомості.)

Плюси:

• Коротший термін утримання: боргові інвестиції найчастіше пов'язані з проектами розвитку. Як результат, вони, як правило, мають коротший термін утримування порівняно з капіталовими інвестиціями. Залежно від характеру угоди, час утримування може тривати від шести до 24 місяців. Це плюс для інвесторів, яким не зручно довго пов’язувати активи.
• Менший ризик: через структурування угод; інвестори беруть на себе менший ризик за рахунок боргових інвестицій. Кредит під заставу майна, який виступає страховим полісом від погашення позики. У випадку, якщо власник нерухомості чи спонсор за замовчуванням інвестори мають можливість відшкодувати втрату своїх інвестицій шляхом викупу.
• Постійний дохід: боргові інвестиції є більш передбачуваними з точки зору обсягу та частоти повернення виплат. Незважаючи на те, що кожна угода різна, для інвесторів незвично отримувати дохід від 8% до 12% щорічно. Зазвичай ці доходи виплачуються щомісяця або щоквартально.
• Обмежений прибуток: боргові інвестиції тягнуть за собою менший ризик, але одним з головних недоліків є той факт, що прибуток обмежений процентною ставкою за кредитом. Інвесторам слід зрозуміти, чи готові вони пожертвувати потенціалом для отримання вищих прибутків в обмін на більш безпечну ставку.
• Більш високі комісії: хоча більшість платформ для краудфандингу нерухомості не вимагають від інвесторів нічого, щоб створити рахунок та дослідити боргові інвестиції, зазвичай для участі в угоді беруть участь певні збори. Платформа для краудфандингу зазвичай знімає відсоток від початку, перш ніж виплачуватиметься будь-який відсоток, який може принести ваші прибутки. Також може бути окрема плата за надання позики, яка передається інвесторам. (Докладніше про платформи краудфандингу нерухомості читайте у розділі: Топ-5 компаній з краудфандингу нерухомості .)

Мінуси:

• Нижча потенційна віддача: з меншим ризиком приходить нижча очікувана віддача.
• Вплив до ризику передоплати: іпотекодержателі іноді погашають свої позики достроково, продаючи житло або через рефінансування. Це може перервати грошові потоки, пов'язані з вашими борговими інвестиціями, і зменшити тривалість вашого кредитного портфеля.

Суть

Краудфандинг - це привабливий варіант для інвесторів, які хочуть інвестувати у приватні угоди з нерухомістю рентабельно. Мінімальні інвестиції на багатьох платформах становлять від 5000 до 10 000 доларів, що є відносно невеликою ціною, яку потрібно заплатити за доступ до цього класу активів. Як інвестиції в акціонерний капітал, так і боргові інвестиції мають свої добрі та погані сторони, тому кмітливі інвестори повинні витратити час на ретельне зважування. Розуміння того, що ви маєте на меті отримати порівняно з тим, що ви ризикуєте, може допомогти вам вирішити, чи підходить один або обидва типи інвестицій для вашого портфеля.