Позика Федеральної житлової адміністрації (FHA)
Позика FHA - це іпотека, видана кредитором, затвердженою FHA, та застрахована Федеральною адміністрацією житлового господарства (FHA). Розроблені для позичальників із низьким та середнім рівнем доходу, кредити FHA вимагають нижчого мінімального внеску та кредитних показників, ніж багато звичайних позик.
Станом на 2019 рік ви можете позичити до 96, 5% вартості житла за допомогою кредиту FHA (це означає, що вам потрібно внести початковий внесок лише 3, 5%). Для отримання кваліфікації вам знадобиться принаймні 580 балів. Якщо ваш кредитний бал падає від 500 до 579, ви все одно можете отримати кредит FHA за умови, що зможете внести 10% -ний внесок. За кредитами FHA ваш початковий внесок може виходити за заощадження, фінансовий подарунок від члена сім’ї або грант на допомогу з початковим внеском.
Всі ці фактори роблять позики FHA популярними серед перших покупців дому.
Хоча позики Федеральної федеральної житлової адміністрації (Кредити FHA) вимагають нижчих внесків і кредитних балів, ніж звичайні позики, вони несуть інші жорсткі вимоги.
Важливо зазначити, що Федеральна адміністрація житлового господарства насправді не позичає вам грошей на іпотеку. Натомість ви отримуєте позику у кредитора, схваленого FHA, як у банку, і FHA гарантує позику. Деякі люди відносять це як страхування до страхування FHA з цієї причини.
Ви сплачуєте за цю гарантію через виплату премії з іпотечного страхування до FHA. Ваш кредитор несе менший ризик, оскільки FHA виплачуватиме позичальнику вимогу, якщо ви не замовчуєтесь у позиці.
Як працює кредит FHA
Позика FHA вимагає, щоб ви сплачували два види страхових внесків за іпотечний кредит - передплату за іпотечним страхуванням (UFMIP) та щорічний MIP (стягується щомісяця). Попередній MIP дорівнює 1, 75% від суми базового кредиту (станом на 2018 рік). Ви сплачуєте це під час закриття, або це може бути передано в кредит. Якщо, наприклад, вам видано кредит на житло в розмірі 350 000 доларів, ви сплатите UFMIP в розмірі 1, 75% х 350 000 $ = 6, 125 доларів. Виплати перераховуються на депозитний рахунок, створений Міністерством фінансів США, і кошти використовуються для здійснення іпотечних платежів у випадку невиконання позики.
Незважаючи на найменування, ви здійснюєте щорічні платежі MIP щомісяця. Виплати становлять від 0, 45% до 1, 05% від базової суми позики, залежно від суми позики, тривалості позики та початкового співвідношення позики до вартості (LTV). Типова вартість MIP зазвичай становить 0, 85% від суми позики. Наприклад, якщо у вас є позика в розмірі 350 000 доларів США, ви здійснюватимете щорічні виплати MIP в розмірі 0, 85% x 350 000 $ = 2975 доларів або 247, 92 доларів щомісяця. Це сплачується додатково до вартості UFMIP.
Ключові вивезення
- Кредити FHA - це іпотека, що підтримується федеральною владою, призначена для позичальників із низьким до середнього рівня доходу, які можуть мати нижчі за середні кредитні бали.
- Кредити FHA вимагають нижчого мінімального внеску та кредитних балів, ніж багато звичайних позик.
- Кредити FHA видаються затвердженими банками та кредитними установами, які оцінять вашу кваліфікацію за кредитом.
- Ці позики мають певні обмеження, а ліміти позик не зустрічаються у звичайних іпотечних кредитах.
Ви будете здійснювати щорічні платежі MIP протягом 11 років або строку дії позики, залежно від тривалості кредиту та LTV.
| Як довго ви сплачуєте річну премію за іпотечне страхування (MIP) | ||
|---|---|---|
| ТЕРМІН | LTV% | ЯК ДОВГЛО ПЛАТИ РІЧНИЙ МІП |
| ≤ 15 років | ≤ 78% | 11 років |
| ≤ 15 років | 78, 01% до 90% | 11 років |
| ≤ 15 років | > 90% | Термін позики |
| > 15 років | ≤ 78% | 11 років |
| > 15 років | 78, 01% до 90% | 11 років |
| > 15 років | > 90% | Термін позики |
Ви зможете відняти суму, яку ви сплачуєте в преміях; однак ви повинні деталізувати свої відрахування - а не брати стандартні відрахування (цілих 24 000 доларів у 2019 році, якщо ви одружилися, подаючи заявку спільно) - щоб це зробити.
1:46Чи є іпотека FHA все ще вигідною?
Історія кредитної програми FHA
Конгрес створив Федеральну адміністрацію житла в 1934 році на тлі Великої депресії. У той час з житловою галуззю виникли проблеми: ставки за замовчуванням та стягнення нерухомості зросли стрімко, позики були обмежені до 50% ринкової вартості нерухомості та умови іпотечного кредитування - включаючи короткі терміни погашення в поєднанні з виплатою на повітряній кулі - багатьом домовласникам було важко зустріти. Як результат, США були насамперед нацією орендарів, і лише 40% домогосподарств володіли своїми будинками.
Для стимулювання ринку житла уряд створив федеральну програму кредитування, яка знижувала кредитний ризик та полегшувала позичальникам право на отримання житлових позик. Згідно з дослідженнями Федерального резервного банку Сент-Луїса, рівень власності в США постійно збільшувався, досягнувши найвищого рівня в 69, 2% у 2004 році. (Станом на третій квартал 2018 року це на рівні 64, 4%.)
Види кредитів FHA
На додаток до традиційних перших іпотечних кредитів, FHA пропонує ще кілька програм позик, серед яких:
- Програма конвертації іпотечного кредитування на капітал (HECM) - програма зворотного іпотечного кредитування, яка допомагає людям похилого віку 62 років і старше конвертувати власний капітал у своїх будинках у готівку, зберігаючи право власності на житло. Як вибирати кошти, ви вибираєте як фіксовану щомісячну суму або кредитну лінію (або комбінацію обох).
- Позика на покращення FHA 203k, яка враховує вартість певного ремонту та реконструкції кредиту. Ця позика дозволяє позичити гроші як на придбання будинку, так і на благоустрій будинку, що може призвести до великої різниці, якщо у вас не буде багато грошей під рукою після внесення початкового внеску.
- Енергоефективна іпотечна програма FHA - це аналогічна концепція, але вона спрямована на оновлення, які можуть знизити ваші комунальні платежі, такі як нова ізоляція або встановлення нових систем сонячної або вітрової енергії. Ідея полягає в тому, що енергоефективні будинки мають менші експлуатаційні витрати, що знижує рахунки та забезпечує більший дохід доступним для виплат за іпотекою.
- Розділ 245 (а) позика - програма для позичальників, які очікують збільшення їх доходів. Відповідно до програми розділу 245 (а), іпотека з пролонгованою оплатою починається з менших початкових щомісячних платежів, які поступово збільшуються з часом, а іпотечний продукт, що зростає, запланував збільшення щомісячних основних платежів, що призводить до скорочення строку позики.
| 5 видів позики FHA | |
|---|---|
| ТИП КРЕДИТИ | ЩО ЦЕ |
| Традиційна іпотека | Іпотечний кредит, який використовується для фінансування основного місця проживання |
| Домашній капітал Перетворення Іпотечний | Зворотна іпотека, яка дозволяє власникам будинків у віці 62 років обмінювати власний капітал на готівку |
| 203 (k) Іпотека Програма | Іпотечний кредит, який включає додаткові кошти на оплату енергоефективного благоустрою будинку, призначеного для зниження ваших комунальних платежів |
| Енергоефективними Іпотечна програма | Іпотечний кредит, який включає додаткові кошти на оплату енергоефективного благоустрою будинку, призначеного для зниження ваших комунальних платежів |
| Розділ 245 (a) Позика | Поетапна платіжна іпотека (GPM) із меншими початковими щомісячними платежами, що поступово збільшується (застосовується, коли очікується зростання доходів), і зростаюча іпотечна частка власного капіталу (GEM), де заплановане збільшення щомісячних основних платежів призводить до скорочення строку позики |
FHA проти звичайних позик
Для повторного підрахунку цифр: позики FHA доступні фізичним особам з кредитними показниками від 500. Якщо ваш кредитний бал становить від 500 до 579, ви можете отримати кредит FHA з початковим внеском у розмірі 10%. Якщо ваш кредитний бал становить 580 або вище, ви можете отримати кредит FHA зі знижкою всього 3, 5%. Для порівняння, як правило, вам знадобиться кредитна оцінка не менше 620 та початковий внесок від 3% до 20%, щоб отримати право на звичайну іпотеку.
Позика FHA або будь-яка іпотека повинна бути не менше двох років поза банкрутством, якщо ви не зможете продемонструвати, що банкрутство було пов’язане з неконтрольованою обставиною. Ви повинні бути принаймні три роки усунені від викупу та демонструєте, що працюєте над відновленням кредиту. Якщо ви делінквентні у своїх федеральних студентських позиках чи податках на прибуток, ви не будете кваліфікуватися.
| Кредити FHA проти звичайних позик | ||
|---|---|---|
| FHA позика | КОНВЕНЦІАЛЬНИЙ КРЕДИТ | |
| Мінімальний кредитний бал | 500 | 620 |
| Передоплата | 3, 5% з кредитною оцінкою 580+ та 10% для кредитної оцінки від 500 до 579 | Від 3% до 20% |
| Умови позики | 15 або 30 років | 10, 15, 20 або 30 років |
| Іпотечне страхування | Попередній MIP + щорічний MIP протягом 11 років або терміну дії позики, залежно від LTV та тривалості позики | Жоден із початковим внеском не менше 20% або після виплати позики до 78% LTV |
| Премії за іпотечне страхування | Наперед: 1, 75% позики + річна: 0, 45% до 1, 05% | PMI: 0, 5% до 1% від суми позики на рік |
| Подарунки на внесок | 100% початкового внеску може бути подарунком | Подарунок може бути лише частиною, якщо початковий внесок менше 20% |
| Програми допомоги в авансовому платі | Так | Немає |
Спеціальні міркування
Ваш кредитор оцінить вашу кваліфікацію для отримання FHA позики, як і будь-який претендент на іпотечний кредит. Однак замість використання вашого кредитного звіту кредитор може переглянути вашу історію роботи за останні два роки, а також інші записи про історію платежів, такі як комунальні та орендні платежі. Ви можете претендувати на кредит FHA, якщо ви пройшли банкрутство або звернення стягнення, за умови відновлення хорошого кредиту. Загалом, чим нижча ваша кредитна оцінка та початковий внесок, тим вища процентна ставка, яку ви будете платити за іпотеку.
Майте на увазі, купуючи будинок, ви можете нести відповідальність за певні власні витрати, такі як плата за отримання позики, адвокатські послуги та витрати на оцінку. Однією з переваг іпотеки FHA є те, що продавець, будівельник будинку чи позикодавець можуть оплатити частину цих витрат на закриття від вашого імені. Якщо у продавця важко знайти покупця, він може просто запропонувати вам допомогти на закритті як підсолоджувач.
Поряд із кредитними показниками та критеріями початкових платежів існують конкретні вимоги до іпотечного кредитування FHA, визначені FHA для цих позик. Ваш кредитор повинен бути затвердженим FHA, і ви повинні мати постійну історію зайнятості або працювали у того ж роботодавця протягом останніх двох років.
Якщо ви є самозайнятою, вам потрібні два роки успішної історії самозайнятості, задокументовані податковою декларацією та поточним поточним балансом та звітом про прибутки та збитки. Якщо ви були самозайнятими менше двох років, але більше одного року, ви все одно можете мати право, якщо ви маєте надійну роботу та історію доходів протягом двох років, що передували самозайнятості, і самозайнятість збігається або пов'язане заняття. Ви повинні мати дійсний номер соціального страхування, законно проживати в США та бути повнолітнім у своєму штаті, щоб підписати іпотеку.
Особливі іпотечні міркування
Зазвичай майно, яке фінансується, повинно бути вашим основним місцем проживання та повинно бути зайняте власником. Ця кредитна програма не може бути використана для інвестицій або оренди нерухомості. Окремі та напівпричетні будинки, таунхауси, будинки з рядами та квартири в рамках проектів кондо затверджених FHA є всіма правами на фінансування FHA.
Коефіцієнт виплат (ваш іпотечний платіж, збори HOA, податки на нерухомість, іпотечне страхування та страхування власників житла) повинен становити менше 31% вашого валового доходу. У деяких випадках вас можуть затвердити зі співвідношенням 40%.
Коефіцієнт зворотного зв'язку (ваш іпотечний платіж та всі інші заборгованості споживачів щомісяця) повинен становити менше 43% вашого валового доходу. Однак його можна затвердити із співвідношенням до 50%. Також вам потрібна оцінка майна у затвердженого FHA оцінювача, і будинок повинен відповідати певним мінімальним стандартам. Якщо житло не відповідає цим стандартам, а продавець не погодиться на необхідний ремонт, ви повинні заплатити за ремонт при закритті (кошти зберігаються в депозитному порядку до моменту здійснення ремонту).
Ліміти позики FHA
Одним з обмежень кредитів FHA є те, що вони мають поза межами, скільки ви можете позичити. Вони встановлюються регіоном, в якому ви проживаєте, при цьому райони з низькими витратами мають нижчу межу ("підлога"), ніж звичайні позики FHA, а райони з високими витратами мають більш високий показник ("стеля"). Тоді є "особливі винятки" райони - включаючи Аляску, Гаваї, Гуам та Віргінські острови США, де дуже високі витрати на будівництво роблять межі ще вищими. В іншому місці ліміт встановлюється в розмірі 115% від середньої ціни на житло для округу, як це визначено департаментом житлового господарства та містобудування США. На веб-сайті FHA розміщена сторінка, на якій можна переглянути ліміт позики вашого округу.
У графіку нижче наведено ліміти позики на 2019 рік:
| Ліміти позики FHA на 2019 рік | |||
|---|---|---|---|
| ТИП ВЛАСНОСТІ | ОБЛАСТЬ НИЗКОСТІ 'ПОЛОВИЙ' | ВИСОКОСТІЙНА ОБЛАСТЬ 'СТІЛІНГ' | СПЕЦІАЛЬНЕ ВИКОНАННЯ ОБЛАСТИ |
| Однорядний | $ 314 827 | $ 726, 525 | 1, 089, 787 доларів |
| Двосекційний | $ 403, 125 | 930 300 дол | 1395, 450 доларів |
| Трійка | 487 250 доларів | 1124 475 дол | 1686, 7 тис. Дол |
| Чотирирядний | $ 605, 525 | $ 1, 397, 400 | 2 096 100 доларів США |
Джерело: Міністерство з питань житлово-комунального господарства США
Допомога в позиці FHA
Кредити FHA не позбавлені своїх плюсів: коли ви отримаєте, ви можете отримати право на полегшення позики, якщо ви зазнали законних фінансових труднощів - таких як втрата доходу або збільшення витрат на життя - або вам важко заробляти щомісячні іпотечні платежі. Наприклад, програма FHA-HAMP може допомогти вам уникнути звернення стягнення, назавжди знизивши щомісячну іпотечну виплату до доступного рівня. Щоб стати повноправним учасником програми, ви повинні успішно виконати пробний план платежів, в якому здійснюєте три заплановані платежі - вчасно - за меншою, модифікованою сумою.
Вирішіть, що найкраще для вас
Хоча кредит на FHA може здатися чудовим, це не для всіх. Це не допоможе тим, у кого кредитні показники менші за 500. З іншого боку, прагне власникам будинків, які можуть дозволити собі великий внесок, може бути краще перейти із звичайною іпотекою, оскільки вони зможуть заощадити більше грошей у довгостроковому періоді через нижчу процентні ставки та іпотечний внесок, який надають звичайні кредитори.
Як стверджує Федеральна адміністрація житлового господарства, кредит FHA "не пристосує тих, хто здійснює покупки на більш високому ціновому спектрі - і не передбачається. Кредитна програма FHA була створена для підтримки" низького та середнього доходу ". покупці житла, "особливо ті, у кого є обмежені гроші, заощаджені на перший внесок".
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.