Мультиплікатор валового доходу
Мультиплікатор валового доходу (GIM) - це приблизна міра вартості інвестиційної нерухомості, яка отримується діленням ціни продажу майна на валовий річний дохід від оренди. GIM використовується в оцінці комерційної нерухомості, наприклад торгових центрів та квартирних комплексів, але обмежена тим, що не враховує вартість таких факторів, як комунальні послуги, податки, обслуговування та вакансії. Інші, більш детальні методи, що зазвичай застосовуються для оцінки комерційних властивостей, включають норму капіталізації (норму обмеження) та метод дисконтованого грошового потоку.
Пояснений множник валового доходу
Мультиплікатор валового доходу може бути використаний, щоб приблизно визначити, чи є ціна нерухомості вигідною. Помноження GIM на валовий річний дохід власності приводить до вартості майна або до того, що воно має продаватися.
Приклад обчислення множника валового доходу
Наприклад, нерухомість, що переглядається, має ефективний валовий дохід у розмірі 50 000 доларів. Порівняльний продаж доступний з ефективним доходом в 56 000 доларів США та ціною продажу в 392 000 доларів США (насправді ми б шукали ряд порівняльних для поліпшення аналізу).
Наш GIM склав би $ 392, 000 / $ 56, 000 = 7.
На закінчення, цей порівняний (або "комп", як його часто називають на практиці), проданий у 7 разів (7 разів) від його ефективного валового показника. Використовуючи цей множник, ми бачимо, що ця властивість має значення капіталу в 350 000 доларів. Що знаходимо за: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 $ = 350 000 $.
Недоліки методу мультиплікатора валового доходу
Природний аргумент проти мультиплікаційного методу виникає через те, що це досить жорстка методика оцінки. Оскільки зміни процентних ставок (які впливають на ставки дисконтування у часовій вартості грошових розрахунків), джерел або доходів (якості) та витрат чітко не враховуються - мультиплікатор валового доходу навряд чи є практичною моделлю оцінки, але він пропонує “ зворотній бік конверта ”.
Інші недоліки включають:
- Метод GIM передбачає рівномірність властивостей у подібних класах. Практикуючі знають з досвіду, що коефіцієнт витрат серед подібних властивостей часто відрізняється внаслідок таких факторів, як відкладене обслуговування, вік майна та якість управління майном.
- GIM оцінює вартість, виходячи з валового доходу, а не чистого операційного доходу (NOI), в той час як майно купується в основному виходячи з його чистого заробітку. Цілком можливо, що два об'єкти можуть мати однаковий NOI, навіть якщо їх валовий дохід значно відрізняється. Таким чином, методом GIM легко можна зловживати тим, хто не оцінює його межі.
- GIM не враховує економічну тривалість порівняних властивостей. Ігноруючи решту економічного життя, практикуючий може призначити однакові значення новій власності та 50-річній власності, припускаючи, що вони приносять рівні доходи.