Інвестиції в власність додому

Домоволодіння завжди було частиною американської мрії. Через це багато людей сприймають володіння будинком як правильну справу, не враховуючи переваг чи ризиків. Якщо ви плануєте придбати житло, вам слід знати і переглянути переваги інвестиційного рішення, яке ви збираєтесь прийняти, і все, що випливає з ним, перш ніж підписати пунктирною лінією.

Ключові вивезення

• Якщо ви розглядаєте питання власності на житло, будьте в курсі та перегляньте переваги, а також усі можливі ризики, з якими ви можете зіткнутися, перш ніж закривати угоду.
• Переваги включають підвищення вартості, власний капітал, відрахування податків та вирахувані витрати.
• Ризики та застереження можуть включати високі авансові витрати, амортизацію та неліквід.

Привабливі довгострокові інвестиції

Купівля будинку - одна з найкращих довгострокових інвестицій, яку можна зробити. За даними індексу цін на будинки Федерального агентства з фінансування житла (FHFA), ціни на житло в США в середньому зросли на 34, 71% за п'ятирічний період, що закінчувався 31 грудня 2017 року. В середньому власники будинків бачили вартість своєї нерухомості інвестиції зростають на 6, 94% на рік за цей період. Це не погана віддача від інвестицій, яка також забезпечує вам місце для проживання.

Високі авансові витрати

Купувати житло більше, ніж продажна ціна та процентна ставка. Ви можете розраховувати заплатити десь від 2% до 5% від вартості покупки при закритті витрат. З цієї причини покупка будинку - не дуже хороша короткострокова інвестиція. Експерти кажуть, що ви плануєте залишитися у вашому домі принаймні п’ять років, щоб відновити ці витрати. Деякі з найпоширеніших витрат на закриття включають вступний внесок, плату за оцінку, адвокатські внески, податки на майно, іпотечне страхування, огляд дому, страховий внесок власника домогосподарства першого року, пошук титулу, страхування титулу, бали (передплачені відсотки), внесок за внесок, запис збори та плата за опитування.

Вдячність

Оцінка представляє збільшення домашніх цінностей з часом. Хоча ціни на нерухомість мають циклічний характер, вони, як правило, з часом збільшуються або цінуються. Не очікуйте, що цінність різко зросте, якщо ви знаходитесь в ній на короткий термін. Але якщо ви будете залишатися в своєму будинку досить довго, є дуже велика ймовірність, що ви зможете продати своє житло з метою отримання прибутку через вдячність пізніше в майбутньому.

Нерухомість цінується в першу чергу через землю, на якій сидить будинок, а фактична структура зменшується з часом. Тож вираз "розташування, місцезнаходження, розташування" - це не просто вигадка щодо нерухомості, а дуже важливий розгляд при покупці будинку. Район із зручностями, які він приносить - шкільні райони, парки, стан доріг тощо - та місто, в якому знаходиться будинок, є дуже важливим фактором, який оцінює майно.

Розгляньте будинок, який зруйнований та напівзруйнований до того, що він нежилий. У цьому випадку земля під будинком може коштувати значної кількості грошей. Продавець може розглянути можливість її продажу такою, якою є - із структурою ще недоторканою - або витратити трохи додатково на знесення будинку та продаж землі за вищою ціною самостійно.

Оцінка - це зміна вартості вашого будинку з часом, тоді як власний капітал - це різниця між залишком по іпотеці та ринковою вартістю вашого будинку.

Побудова власного капіталу

Домашній капітал являє собою різницю між тим, скільки ви все-таки заборгували за іпотекою, та ринковою ціною або вартістю вашого будинку. Домашній власний капітал та цінність можуть розглядатися разом. Як зазначалося вище, ваш будинок, швидше за все, зросте з ринковою вартістю. Ваш капітал також зростає, коли ви сплачуєте свою іпотеку, менша частина платежів йде на відсотки, а більше - на зменшення залишку за вашою позикою.

Створення власного капіталу потребує певного часу, оскільки потрібен час, щоб знизити основний залишок за рахунок іпотечного кредиту - якщо, звичайно, ви не зробите великий внесок або звичайні передоплати. Однак слід пам’ятати, що тривалість часу, коли ти маєш свій будинок, є важливим фактором у тому, скільки власного капіталу ти будуєш і цінування, яке ти можеш реалізувати. Чим довше ви його зберігаєте, тим більше капіталу ви отримуєте.

Домашній капітал забезпечує гнучкість отримати позику, прив'язану до суми власного капіталу. Багато інвесторів одночасно стежать за власним капіталом та оцінкою дому. Якщо інвестор вважає, що їхня домашня цінність дуже цінує, вони можуть відкласти позику власного капіталу, щоб мати кращу можливість зрозуміти ціну продавця.

Гордість власності

Однією з часто цитованих переваг власності на будинок є знання про те, що ви володієте своїм маленьким куточком світу. Ви можете налаштувати свій будинок, переробити, пофарбувати та прикрасити, не вимагаючи дозволу господаря.

Місце, Місце, Місце

Оплата за іпотекою працює так само, незалежно від того, де ви живете, зростання ринкової вартості залежить від місця розташування. Хоча FHFA каже, що середні ціни на житло в США піднялися на 34, 71% за п'ятирічний період, що закінчився 31 грудня 2017 року, ціни в розділі перепису середнього Атлантичного океану зросли лише на 18, 48%. Ціни в Тихоокеанському переписі населення, проте, зросли в середньому на 57, 06% між 31 грудня 2012 та 31 грудня 2017 року.

Щоб побачити, як це може вплинути на ціни, де ви плануєте придбати, ознайомтеся з повним графіком FHFA нижче:

Джерело: FHFA. Відділи перепису населення США, відсоткові зміни цін на житло. Сезонно відрегульований, лише HPI, що закуповує, період закінчився 31 грудня 2017 року.

Виключення капітальних прибутків

Зрештою ви продасте свій будинок. Коли ви це робите, закон дозволяє вам зберігати прибуток і не сплачувати податки на приріст капіталу. Це неоподатковуваний прибуток у розмірі до 250 000 доларів для власників одиноких будинків і 500 000 доларів для подружніх пар. Це лише для вашого основного місця проживання - а не для другого будинку чи відпустки.

Є кілька вимог, яким ви повинні відповідати, щоб отримати право на це виключення. Ви повинні володіти будинком принаймні два роки - 24 місяці - протягом останніх п'яти років до дати закриття. Вимога на проживання вказує на те, що ви повинні прожити в будинку принаймні 730 днів або два роки протягом п'ятирічного періоду, що призводив до продажу. Кінцева вимога, вимога огляду, визначає, що ви не отримали прибутку від продажу іншого первинного місця проживання протягом дворічного періоду, що призвело до останнього продажу.

Рухомі та інші витрати

Якщо ви не маєте права на повне виключення капітальних прибутків, ви можете вимагати перенесення витрат. Хоча це може бути не таким, як виключення прибутків капіталу, ви все ж можете відшкодувати деякі витрати, якщо зможете довести, що продаж був спричинений зміною місця роботи, станом здоров’я або іншими подіями, які ви не могли передбачити.

Якщо ви вимагаєте переїзду, ваші відрахування, як правило, покриють перевезення ваших товарів та особистих речей, включаючи витрати на зберігання під час транзиту чи зберігання в іноземних перевезеннях, витрати, пов’язані з поїздкою до вашого нового будинку, включаючи проживання, але не харчування, підключення комунальних послуг та скасування, а також витрати на доставку. транспортні засоби та домашні тварини до вашого нового будинку.

Для того, щоб отримати право на переміщення витрат, ви повинні довести IRS:

• Час переміщення та відстань : Переміщення має відбутися протягом року з моменту початку вашої нової роботи. І відстань між вашим новим домом та роботою не може бути більше відстані між вашим старим будинком та новою роботою.
• Дистанційна перевірка : Ваша нова робота і, отже, новий будинок повинні бути не менше 50 миль від ваших старих.
• Тест часу : IRS вимагає, щоб ви працювали на повний робочий день мінімум 39 тижнів протягом першого року після переїзду.

Податкові відрахування

Після вдячності вигода від власності на житло, яка найчастіше цитується, - це податкові відрахування або заощадження. Купуючи житло, ви можете відняти частину витрат на володіння цим будинком з податків, які ви сплачуєте уряду. Сюди входить іпотечний відсоток як на основне місце проживання, так і на другий будинок, який може становити тисячі доларів на рік.

Відсотки за позиками на власний капітал або кредитними лініями власного капіталу (HELOC) також підлягають вирахуванню, якщо кошти використовуються для істотного поліпшення вашого будинку.

Ви також можете відрахувати до 10 000 доларів США державних та місцевих податків (SALT), включаючи податки на нерухомість.

Новий закон про оподаткування

Новий Закон про пільги щодо податкових пільг і робочих місць, прийнятий у грудні 2017 року, вніс суттєві зміни до частин податкового кодексу, що стосуються власності на житло. Якщо майбутній Конгрес не змінить закон, всі положення закінчуються після 31 грудня 2025 року.

Новий закон обмежує відрахування відсотків за іпотечним кредитом до 750 000 доларів США загальної заставної заборгованості, у тому числі для першого та другого житла та будь-яких позик на власний капітал чи HELOC. Попередній ліміт становив 1 000 000 доларів іпотечного боргу плюс додаткові 100 000 доларів за боргом власного капіталу.

Існує виняток, що передбачає загальний іпотечний борг у розмірі 1 000 000 доларів США, якщо ви купили будинок 14 грудня 2017 року або раніше. Це положення застосовується навіть у випадку рефінансування застарілої застави. Відсотки по позиці на домашній капітал підлягають вирахуванню лише в тому випадку, якщо гроші використовуються для значного поліпшення будинку, в якому ви взяли позику. Раніше відсотки на суму до 100 000 доларів були відрахувані незалежно від того, як використовувались гроші з власного капіталу.

Відрахування на солі, включаючи податок на нерухомість, зараз обмежені 10 000 доларів. Раніше всі платежі за SALT були відрахувані, якщо ви не обкладалися альтернативним мінімальним податком. Інші нові положення включають обмеження вимагати втрат від нещасних випадків, за винятком катастроф, оголошених у федеральному масштабі, і не вимагають відрахувань на рухомі витрати, крім військовослужбовців, що діють на службу.

Усі ці зміни знизили цінність володіння будинком - включаючи той факт, що при подвоєнні стандартних відрахувань, також відповідно до нового податкового закону, меншій кількості людей буде достатньо відрахувань для подання Додатку А замість стандартного відрахування. Тож той факт, що ви маєте право на податкову знижку, не означає, що вона з часом стане корисною для вас. Суворе обмеження відрахування на солі буде особливо згубним у зниженні доступних відрахувань для людей, які проживають у державах з високим оподаткуванням.

Примусові заощадження

Коли ви сплачуєте свою іпотеку і зменшуєте суму, яку ви заборгували, не усвідомлюючи цього, ви заощаджуєте, коли вартість вашого будинку зростає - подібно до того, як вартість ощадного рахунку збільшується з відсотками. Продаючи, ви, швидше за все, отримаєте кожен виплачений долар та більше, припускаючи, що ви будете залишатися у своєму будинку досить довго. З часом середня ~ 6% дохідність (процентна ставка) на ваші заощадження повинна перевищувати ваші витрати.

Потенційна амортизація

Не всі будинки зростають у ціні. Житлова криза 2008 року призвела до того, що багато власників будинків перебувають під водою, а це означає, що заборгованість повинна бути більшою, ніж коштує ваш будинок. Житлову кризу не потребує, щоб ціни на житло застоювалися чи падали. Регіональні чи місцеві економічні умови можуть спричинити зростання цін на дому, які не відстають від інфляції.

Пам'ятайте також, що фактична структура, в якій ви живете, з часом знецінюватиметься. Це може бути пов’язано із загальними умовами власності або відсутністю технічного обслуговування та ремонту.

Фінансова відповідальність

Власність покладається на обов'язки. Ви повинні сплатити іпотечний кредит або ризикувати втратою свого будинку та власного капіталу. Технічне обслуговування та обслуговування - ваша відповідальність. Ви не можете зателефонувати орендодавцю о 2 ранку, щоб відремонтувати герметичну водопровідну трубу. Якщо дах пошкоджена, ви повинні її відремонтувати - або відремонтувати - самостійно. Косіння газону, прибирання снігу, страхування власників будинків та страхування від відповідальності все залежать від вас.

Неліквідність

На відміну від акцій, які можна продати протягом декількох днів, для вивантаження будинків зазвичай потрібно набагато більше часу. Той факт, що ви можете отримати доступ до 500 000 доларів США без оподаткування прибутку, не означає, що у вас є готовий доступ. Тим часом ви все одно повинні здійснювати іпотечні платежі та підтримувати будинок, поки не продаєте його.

Суть

Дім - це інвестиція, яка приносить багато інвестиційних вигод, але також ризикує, що робить її інвестицією не для всіх. Таким чином, зважування інвестиційних вигод від ризиків є важливим. Раціональне порівняння плюсів і мінусів може допомогти вам вирішити, вкладати гроші в інвестиції в житло або потенційно знайти кращі прибутки в іншому місці.

Якщо ви вперше є покупцем дому, подумайте про те, щоб пройти курс навчання, щоб дізнатися більше про влаштування будинку. Деякі курси навчання домашніх покупців безкоштовні та пропонуються на місцях, а інші можуть стягувати невелику плату.