Як аналізувати інвестиційні трести в нерухомість

Фонд інвестицій в нерухомість (REIT) - компанія з нерухомості, яка пропонує загальні акції для публіки. Таким чином, акція REIT схожа на будь-яку іншу акцію, яка представляє право власності в операційному бізнесі. REIT має дві унікальні особливості: його основним бізнесом є управління групами доходів, що створюють прибуток, і він повинен розподіляти більшу частину свого прибутку у вигляді дивідендів. Тут ми розглянемо REITs, їх характеристики та те, як вони аналізуються.

Кваліфікаційний

Для того, щоб визнати REIT разом з IRS, компанія з нерухомості повинна погодитися виплатити принаймні 90% свого оподатковуваного прибутку в дивідендах (та виконати додаткові, але менш важливі вимоги). Маючи статус REIT, компанія уникає податку на прибуток підприємств. Звичайна корпорація отримує прибуток і сплачує податки з усього свого прибутку, а потім вирішує, як розподілити прибуток після оподаткування між дивідендами та реінвестиціями; REIT просто розподіляє весь або майже весь свій прибуток і отримує можливість пропустити оподаткування.

Різного типу

Існує декілька різних типів ЗНО. Деякі потрапляють до спеціального класу, який називається іпотечним REITs. Ці ПІДС надають позики під заставу нерухомості, але вони, як правило, не володіють нерухомістю та не користуються ними. Іпотечний РЕІТ вимагає спеціального аналізу. Це фінансові компанії, які використовують кілька інструментів хеджування для управління експозицією відсоткової ставки. Ми їх тут не розглядатимемо.

Хоча декілька гібридних ЗДІБ ведуть як операції з нерухомістю, так і операції з іпотечними кредитами, більшість РЕІТ орієнтовані на "важкий актив" операцій з нерухомістю. Вони називаються капіталом REITs. Коли ви читаєте про REITs, ви зазвичай читаєте про власний REITs. Акції REITs, як правило, спеціалізуються на володінні певними типами будівель, такими як квартири, регіональні торгові центри, офісні будівлі чи приміщення. Деякі є різноманітними, а деякі спеціалізованими, це означає, що вони не піддаються класифікації - наприклад, REIT, який володіє полями для гольфу.

Аналіз інвестицій

REIT - це акції, що виплачують дивіденди, орієнтовані на нерухомість. Якщо ви шукаєте доходу, ви б розглядали їх разом із високодохідними облігаційними фондами та виплатами дивідендів. Як виплачені дивіденди акції, REITs аналізуються так само, як і інші акції. Але є деякі великі відмінності, пов’язані з обліковим ставленням до майна.

Проілюструємо на спрощеному прикладі. Припустимо, що REIT купує будівлю за 1 мільйон доларів. Бухгалтерський облік вимагає, щоб наша REIT нарахувала амортизацію активу. Припустимо, що ми поширюємо амортизацію на 20 років прямолінійно. Щороку ми будемо віднімати витрати на амортизацію 50 000 доларів (50 000 доларів США на рік х 20 років = 1 мільйон доларів).

Давайте розглянемо спрощений баланс та звіт про прибуток вище. У 10 році наш баланс відображає вартість будівлі в 500 000 доларів США (також балансова вартість): первісна історична вартість - 1 мільйон доларів за мінусом 500 000 доларів США - накопичена амортизація (10 років х 50 000 доларів на рік). Наш звіт про прибутки та прибутки віднімає 190 000 доларів витрат від 200 000 доларів доходів, але 50 000 доларів витрат - це нарахування амортизації.

Однак наш REIT насправді не витрачає ці гроші у 10 році; амортизація - це безготівкова плата. Тому ми додаємо назад амортизаційні відрахування до чистого доходу з метою отримання коштів від операцій (FFO). Ідея полягає в тому, що амортизація несправедливо знижує наш чистий дохід, оскільки наша будівля, ймовірно, не втратила половини своєї вартості протягом останніх 10 років. FFO виправляє це передбачуване спотворення, виключаючи нарахування амортизації. (FFO включає також кілька інших коригувань.)

Слід зазначити, що FFO наближається до грошових потоків, ніж чистий дохід, але він не охоплює грошовий потік. В основному зауважте у наведеному вище прикладі, що ми ніколи не рахували 1 мільйон доларів, витрачених на придбання будівлі (капітальні витрати). Більш точний аналіз включав би капітальні витрати. Підрахунок капітальних видатків дає цифру, відому як скоригована FFO, але загального консенсусу щодо її розрахунку немає.

Наш гіпотетичний баланс може допомогти нам зрозуміти іншу загальну метрику REIT, чисту вартість активів (NAV). У 10 році балансова вартість нашої будівлі становила лише 500 000 доларів, оскільки половина первісної вартості була амортизована. Таким чином, балансова вартість та пов'язані співвідношення, такі як ціна до книги - часто сумнівна щодо загального аналізу акцій - в цілому є марними для REITs. NAV намагається замінити балансову вартість майна кращою оцінкою ринкової вартості.

Розрахунок NAV вимагає дещо суб'єктивної оцінки володінь REIT. У наведеному вище прикладі ми бачимо, що будівля приносить операційний дохід 100 000 доларів США (200 000 доларів доходу мінус 100 000 доларів операційних витрат). Одним із методів було б використання капіталу від операційного доходу на основі ринкової ставки. Якщо ми думаємо, що зараз ринкова ставка капіталу для цього типу будівель становить 8%, то наша оцінка вартості будівлі стає 1, 25 мільйона доларів (100 000 доларів США від операційного доходу / 8% ставки обмеження = 1, 250 000 доларів). Ця оцінка ринкової вартості замінює балансову вартість будівлі. Тоді ми б відрахували іпотечний борг (не показано), щоб отримати чисту вартість активів. Активи мінус заборгованість дорівнює власного капіталу, де "чистий" в НАВ означає чистий борг. Останній крок - розділити НАЗ на загальні акції, щоб отримати НАВ на акцію, що є оцінкою внутрішньої вартості. Теоретично ціна котируваних акцій не повинна занадто далеко відходити від НАЗ за акцію.

Відверху вниз проти Знизу вгору

Підбираючи запаси, ви іноді чуєте про аналіз "згори вниз" та "знизу вгору". Зверху вниз починається з економічної точки зору і робиться ставка на теми або сектори (наприклад, старі демографічні показники можуть сприяти компаніям, що займаються наркотиками). Знизу вгору зосереджені основи конкретних компаній. Запаси REIT, очевидно, вимагають як аналізу зверху вниз, так і знизу вгору.

З точки зору зверху вниз, на REITs може впливати все, що впливає на попит та пропозицію на нерухомість. Населення та зростання робочих місць, як правило, є сприятливими для всіх типів ЗНО. Коротше кажучи, процентні ставки - це змішаний мішок. Підвищення процентних ставок зазвичай означає поліпшення економіки, що добре для ЗЕД, оскільки люди витрачають гроші, а бізнес орендує більше місця. Підвищення процентних ставок, як правило, добре підходить для квартирних АДСВ, оскільки люди вважають за краще залишатися орендарями, а не купувати нові будинки. З іншого боку, REITs часто можуть скористатися нижчими процентними ставками, зменшивши свої процентні витрати і тим самим підвищивши свою прибутковість.

Важливі також умови ринку капіталів, а саме: інституційний попит на акції REIT. Зрештою, цей попит може перекрити основи. Наприклад, запаси REIT зробили досить добре в 2001 році та першій половині 2002 року, незважаючи на непрості основи, оскільки гроші надходили до всього класу активів.

На індивідуальному рівні REIT ви хочете побачити серйозні перспективи для зростання доходів, таких як доходи від оренди, доходи від пов'язаних послуг та FFO. Ви хочете дізнатись, чи має REIT унікальну стратегію щодо покращення кількості та підвищення орендної плати. REITs, як правило, прагнуть зростання за рахунок придбання, і далі прагне реалізувати економію масштабу шляхом засвоєння неефективно керованих об'єктів. Економія від масштабу може бути реалізована за рахунок зменшення операційних витрат у відсотках від виручки. Але придбання - це меч з двома кінцями. Якщо REIT не може покращити коефіцієнт зайнятості та / або підвищити орендну плату, він може бути змушений здійснити необдумані придбання з метою сприяння зростанню.

Оскільки іпотечний борг відіграє велику роль у вартості власного капіталу, варто переглянути його баланс. Деякі рекомендують переглянути важелі, такі як коефіцієнт боргу до власного капіталу. Але на практиці складно сказати, коли важелі стали надмірними. Важливіше зважити частку фіксованого проти боргу з плаваючою ставкою. У нинішньому середовищі з низькою процентною ставкою REIT, який використовує лише борг з плаваючою ставкою, буде завданий шкоди, якщо процентні ставки зростатимуть.

Суть

REITs - компанії з нерухомості, які повинні виплачувати високі дивіденди, щоб користуватися податковими пільгами статусу REIT. Стабільний дохід, який може перевищувати дохідність казначейства, поєднується з мінливістю цін, пропонуючи загальний потенціал повернення, який конкурує з запасами з малою капіталізацією. Аналіз REIT вимагає розуміння бухгалтерських спотворень, спричинених амортизацією, та уважної уваги до макроекономічних впливів.