Як уникнути застарілості своєї зворотної іпотеки
Хоча зворотні іпотечні кредити іноді рекламуються як забезпечення надійного джерела доходу протягом усього життя, і вони можуть, за правильних умов, закінчуватися доходів раніше, ніж ви очікували, є одним з головних ризиків зняти цей вид позика. Зворотна іпотека - це вид позики, коли власники будинків, які мають значні капітали, створені в місцях проживання, можуть використовувати цю вартість для позики.
Існує шість різних способів отримання зворотної іпотечної виручки, і той, який ви вибрали, вплине на те, як швидко і легко ви зможете використати свою здатність позичати свій будинок.
- Повернена іпотечна виплата з фіксованою ставкою
- Зворотна іпотечна кредитна лінія
- Термін зворотної застави
- Змінений термін зворотної застави
- Зворотний іпотечний строк
- Зворотна застава на змінену власність
Усі шість платіжних планів становлять різний рівень ризику для позичальників. Ось ознайомтеся з різними обставинами, за яких у вас може зарано закінчитися повернення іпотечних надходжень - і як уникнути цього сценарію.
(Докладніше див. Повне керівництво по зворотній іпотеці та як вибрати план зворотного іпотечного платежу .)
№1. Одноразова сума з фіксованою ставкою
Фіксована процентна ставка має лише один план зворотної іпотечної виплати, єдиний одноразовий виплату. Взяття фіксованої суми з фіксованою процентною ставкою, як правило, є низьким ризиком для запозичення. По суті, ви точно будете знати, скільки вам доведеться погасити. Однак при зворотній іпотеці ця структура позики має унікальні ризики.
Власники будинків часто беруть зворотні іпотечні кредити, коли їхній власний капітал є їх єдиним активом, і у них немає інших варіантів отримання необхідних грошей. Однак люди, які беруть ці позики, але не планують правильно, можуть легко керувати великою сумою. Як тільки вони використали ці гроші, у них, можливо, не залишиться інших грошових джерел. В ідеальному світі обов'язкове зворотне іпотечне консультування відштовхує ризикових позичальників від вибору цього варіанту, але в реальному світі це не завжди буває.
Бюро захисту прав споживачів (CFPB) визначило все більш популярний одноразовий варіант як потенційно ризиковий, особливо для молодих позичальників із тривалим терміном експлуатації, які не мають інших пенсійних ресурсів. Ці пенсіонери раннього віку ризикують використати власний капітал на початку виходу на пенсію.
Зворотна іпотека дає змогу залишатися у вашому домі довічно навіть після того, як ви вичерпали отримані доходи. Однак, не залишивши грошей, позичальник не тільки матиме проблеми з оплатою витрат на проживання, але може закінчитися стягненням. Це тому, що продовжувати сплачувати страхування власників житла та податки на нерухомість - і підтримувати дім у належному ремонті - це всі умови, щоб мати змогу надалі мати зворотну іпотеку.
CFPB встановив, що позичальники з фіксованою ставкою фактично дефолтують свої зворотні іпотечні кредити частіше, ніж позичальники з регульованою ставкою через те, що вони не покривають ці поточні витрати. Виплата одноразової суми також наражає позичальників із зворотною іпотекою більший ризик їх обману, оскільки велика сума, яку вони позичили, є привабливою ціллю для злодіїв або жадібних родичів.
(Докладніше див. Підводні підводні застави, остерігайся цих зворотних іпотечних афери та 5 ознак зворотної іпотеки - погана ідея. )
№2. Кредитна лінія
Ваші шанси скоротити гроші за допомогою платіжних платежів по лінії кредитування - використовуючи їх окремо або в поєднанні з терміном або планом виплат, як описано в наступних розділах - залежать від того, як ви користуєтесь цим планом. На відміну від звичайної кредитної лінії з власним капіталом (HELOC), зворотна іпотечна лінія кредиту є безповоротною. Термін безповоротний означає, що його неможливо скасувати або зменшити через зміни у ваших фінансах чи вартості будинку.
Цей безповоротний статус означає, що вам не загрожує втрата доступу до грошей. Крім того, ваша доступна кредитна лінія зменшується лише тоді, коли ви звертаєтесь на неї, і ви сплачуєте лише страхові внески на відсотки та іпотечний кредит за гроші, які позичаєте. Більше того, за допомогою кредитної лінії ви отримуєте доступ до додаткових коштів з часом, оскільки невикористана частина з кожним роком зростає, збільшується чи ні вартість вашого будинку. Невикористана частина вашої зворотної іпотечної кредитної лінії зростає за тією ж процентною ставкою, яку ви платите за гроші, які ви позичили.
Як правило, ви можете отримати до 60% від наявного основного ліміту у перший рік, коли ви маєте свою кредитну лінію. На другий рік і після цього ви можете скористатися рештою 40% - зайвістю все, що не використовували протягом першого року. Звичайно, якщо ви скористаєтесь всією доступною кредитною лінією на початку, вам не залишиться нічого, що ви зможете використовувати в наступних роках, якщо ви не повернете частину або все, що ви позичили, що збільшить ваш основний ліміт.
Так, ви можете здійснювати платежі за зворотною іпотекою, щоб зменшити залишок позики протягом свого життя, і за це не передбачено жодної передоплати. Ваш кредитор зобов'язаний застосувати будь-яке часткове повернення спочатку до процентних зобов'язань, а потім до будь-яких комісійних платежів і до останнього.
№3. Термін зворотної іпотеки
З п'яти платіжних планів з регульованими процентними ставками, термінові та модифіковані плани також піддають вас ризику застаріти від зворотних іпотечних надходжень. Термінові планові платежі передбачають рівні місячні платежі із заздалегідь визначеною датою зупинки.
При терміновому платіжному плані ви досягаєте основного ліміту кредиту - максимуму, який ви можете позичити - наприкінці строку. Після цього ви не зможете отримувати додаткові надходження від зворотної застави. Однак ви зможете залишитися вдома, з попередніми застереженнями - сплачуючи поточні податки та обслуговування - у розділі "одноразова сума".
№4. Модифікована строкова зворотна іпотека
Змінені строкові плани дають вам фіксовану щомісячну оплату за попередньо визначену кількість місяців плюс доступ до кредитної лінії. Щомісячний платіж буде меншим, ніж якщо ви обираєте прямий терміновий план, а кредитна лінія буде меншою, ніж якщо ви виберете кредитну лінію прямої лінії.
З модифікованим планом терміну ви будете отримувати щомісячні платежі лише за попередньо визначений період, але кредитна лінія залишатиметься доступною, поки ви її не вичерпали. Ви можете уникнути втрати грошей за допомогою цього плану, якщо обережно використовувати кредитну лінію. Ви також можете швидко закінчитись, якщо рано вичерпати кредитну лінію.
Більш безпечний вибір - покладатися в першу чергу на строкові платежі до закінчення терміну, дозволяючи збільшувати кредитну лінію, і лише потім покладатися на цю кредитну лінію. Якщо ви ніколи не користуєтесь кредитною лінією, можливо, у вас буде достатній капітал, який надасть вам майбутню гнучкість продати житло, погасити позику та переїхати.
№5. Зворотний іпотечний строк
У планах з найменшим ризиком втрати грошей є влаштування на роботу або модифікований план виплат за наймом - поки позичальник не відстає від страхування власника, податків на нерухомість та ремонту будинку. Якщо не виконати будь-яку з цих речей, це означає, що позика стає належною та погашеною.
Плани виплат за наймом мають регульовану процентну ставку і забезпечують рівні щомісячні платежі протягом життя, доки принаймні один позичальник все ще живе в будинку як основне місце проживання.
№6. Модифікований іпотечний строк виплат
Змінене перебування на посаді забезпечує як постійні щомісячні платежі за життя, так і кредитну лінію. Він дає вам менший щомісячний платіж, ніж якщо ви вибрали план прямого проживання, і ваша кредитна лінія буде меншою, ніж якщо ви вибрали пряму лінію кредитування.
Знову ж таки, якщо ви ніколи не користуєтесь кредитною лінією, ви заборгуєте менше, тому такий варіант комбінації - хороший вибір, якщо ви хочете гарантувати дохід на все життя з меншим ризиком використання всього власного капіталу і не можете дозволити собі перейти .
Як уникнути втрати коштів
Очікування, поки ви можете зняти зворотну іпотеку, - це один із способів обмежити ваші шанси вижити заставу. CFPB попереджає, що молодші пенсіонери, що мають тривалішу тривалість життя, мають більше шансів використати весь свій власний капітал із зворотною іпотекою. Це не проблема, якщо вони здатні старіти на місці - залишатись у своїх будинках на все життя, але це проблема, якщо вони хочуть чи потрібно переїхати пізніше.
Після продажу будинку та сплати заборгованості за зворотною іпотекою пенсіонерам у ранньому віці може не вистачити грошей на переїзд або оплату поточних витрат на життя та медичні послуги.
Майбутні підвищення процентних ставок можуть зменшитись на скільки можна взяти позику, навіть якщо ви старші. Джек М. Гуттентаг, професор фінансових служб у школі Уартон університету Пенсільванії, вивчав це питання. Він виявив, що 62-річний чоловік, який дочекався 72-річного віку, щоб отримати зворотну іпотеку, і який обрав план виплат кредитної лінії, може збільшити свою кредитну лінію на 17%, дочекавшись цих 10 років, якщо відсоткові ставки залишаться незмінними. Якщо процентні ставки подвоїться, однак, той самий позичальник матиме доступ до 69% меншої лінії. Таким чином, насправді має сенс зняти кредитну лінію зворотної іпотеки якомога раніше, а потім залишити цю лінію недоторканою якомога довше, щоб максимізувати свій потенціал зростання.
Зміна поточного плану
Якщо ви вже зняли зворотну іпотеку і думаєте, що вам може загрожувати втрата виручки, поговоріть зі своїм кредитором про зміну плану платежів. До тих пір, поки ви не пройшли маршрут з одноразовою одноразовою фіксованою ставкою, ви можете змінити свій платіжний план - за умови, що ви можете залишитися в межах основного ліміту кредиту. Велике питання - чи ви вже досягли, чи близькі до досягнення основної межі. Зміна плану оплати набагато простіше, ніж рефінансування, і вимагає лише 20 доларів США адміністративного збору.
Дилема подружжя, що не позичає
Незалежно від того, який план платежів ви обрали, якщо у вас є молодший дружина, що не займає позики, він або вона ризикує пережити застарілу дохід від іпотечного кредитування, якщо ви помрете першим. Закони, які набули чинності у 2015 році, захищають кваліфікованих подружжя, які не займають позики, від необхідності переїжджати, якщо їх передує їх подружжя. Однак подружжю, що не займає позики, заборонено отримувати додаткові платежі після смерті позичальника. Це правило спрощує подружжя, яке не переживає позики, ефективно переживати зворотні іпотечні надходження.
Подружжя, що вижило, може продати будинок і погасити зворотну іпотеку. Однак, залежно від того, скільки коштує будинок і наскільки високий залишок позики, продаж може не залишати вцілілого подружжя з достатньою кількістю гніздового яйця для проживання. Якщо у подружжя, який пережив дружина, є достатній дохід для того, щоб отримати право на звичайну строкову іпотеку, можливе рефінансування за рахунок зворотної іпотеки.
Якщо сальдо зворотного іпотечного кредиту вище, ніж коштує житло, найкращим варіантом є те, що вцілілий подружжя продовжує жити в будинку. Продаж або надання дозволу позикодавцеві залишать потерпілому без місця проживання і грошей з дому. .
(Дивіться також, Зворотна іпотека: Чи могла ваша вдова (ер) втратити будинок?)
Суть
Незважаючи на те, що деякі зворотні іпотечні оголошення спонукають людей похилого віку до думки, існує багато способів переживати надходження від зворотної іпотеки. Перш ніж ви або кохана людина бере такий вид позики, важливо зрозуміти обставини, за яких зворотна застава може не забезпечити фінансову безпеку на все життя. Використовуйте ці знання, чи брати такий вид позики, і який план має найбільш сенс і забезпечує найкращу безпеку.
(Див. Також, Порівняння зворотних іпотечних кредитів та форвардних іпотечних кредитів, 5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці та правила отримання зворотної іпотеки FHA.)