Як заробити гроші на нерухомості

Незалежно від того, чи завжди вам цікаво інвестиційний потенціал нерухомості - або просто нудить від рекламних роликів, які обіцяють маловідомі способи "отримати прибуток від вашої власності!" - реально варто дізнатися, як нерухомість створює багатство.

У цій статті ми не розглядаємо незрозумілі стратегії інвестування в нерухомість або пропонуємо грунтовку щодо власності на житло (про останню див . Посібник для домашніх покупців First Time ). Натомість у цій статті буде присвячено основні способи заробітку через нерухомість. І, на щастя для нас, це не змінилося століттями, незалежно від того, який блиск намагаються нанести гуру моменту.

Навчальний посібник: Дослідження інвестицій у нерухомість

Вдячність

Найпоширеніший спосіб надання нерухомості отримує прибуток: він цінує - тобто збільшує вартість. Це досягається різними способами для різних видів власності, але воно реалізується лише одним способом: шляхом продажу. Однак ви можете збільшити рентабельність інвестицій у нерухомість кількома способами. Один з них - якщо ви позичили гроші, щоб придбати його в першу чергу - це рефінансування позики під нижчі відсотки (скористайтеся нашим іпотечним калькулятором для розрахунку поточних ставок рефінансування). Це знизить ваші витрати на нерухомість, тим самим збільшивши суму, яку ви очистите від нього.

Сировина

Найбільш очевидним джерелом вдячності за нерозвинену землю є, звичайно, її освоєння. У міру розширення міст земля за межами цих меж стає все більш цінною через потенціал її придбання розробниками. Потім забудовники будують будинки, які ще більше підвищують цю цінність.

Зниження цін на землю також може відбуватися завдяки виявленню цінних корисних копалин або інших товарів на ній, за умови, звичайно, що покупець має на них права. Надзвичайним прикладом цього може бути вражаюча нафта, але вдячність може також отримати відклади гравію, дерева тощо.

Житлова нерухомість

Дивлячись на житлові об'єкти, розташування часто є найбільшим фактором вдячності. У міру розвитку мікрорайону навколо будинку додавання транзитних маршрутів, шкіл, торгових центрів, ігрових майданчиків тощо може спричинити зростання цінності. Звичайно, ця тенденція може працювати і в зворотному напрямку, коли домашні цінності падатимуть у міру зменшення сусідства.

Вдосконалення будинку також можуть спонукати вдячність, і це власник нерухомості може безпосередньо контролювати. Облаштування додаткової ванної кімнати, обігрів гаража та реконструкція кухні найсучаснішими приладами - лише деякі із способів власника нерухомості спробувати підвищити вартість будинку. Багато з цих методів були вдосконалені ласти власності, які спеціалізуються на додаванні вигідних виправлень до будинків за короткий час.

Реконструкція нерухомості та гортання майна можуть бути вигідним способом швидкої та короткострокової оцінки, хоча це вимагає ретельного планування.

Комерційна нерухомість

Комерційна нерухомість набирає цінності з тих же причин, що і сировина та житлова нерухомість: розташування, забудова та вдосконалення. Кращі комерційні властивості постійно користуються попитом. (Детальніше про те, як прочитати, див. 7 кроків до гарячої угоди про комерційну нерухомість .)

Роль інфляції

При розгляді подорожчання слід враховувати один головний фактор: економічний вплив інфляції. Щорічний рівень інфляції становить 10%, означає, що ваш долар може придбати лише близько 90% того ж товару в наступному році, і це включає майно. Якби шматок землі коштував 100 000 доларів у 1970 році, і він стояв спокійно, нерозвинутий і нелюбимий десятиліттями, він би все-таки коштував би в багато разів більше сьогодні. Через швидкість інфляції протягом 1970-х років і стабільний темп, оскільки, ймовірно, зараз потрібно буде придбати 500 000 доларів США, припускаючи, що 100 000 доларів США були справедливою ринковою вартістю в той час.

Таким чином, інфляція сама по собі може призвести до подорожчання нерухомості, але це трохи піррична перемога. Незважаючи на те, що ви можете отримати в п’ять разів більше грошей через інфляцію, багато інших товарів коштують в п’ять разів більше, ніж зараз купувати, тому купівельна спроможність у нинішніх умовах все ще є фактором. (Дізнайтеся більше у 5 казках про інфляцію поза контролем .)

Дохід

Другий великий спосіб нерухомості отримувати багатство - шляхом регулярних виплат доходу. Взагалі називається орендна плата, дохід від нерухомості може надходити у багатьох формах.

Дохід від сировини

Залежно від ваших прав на землю, компанії можуть виплачувати вам роялті за будь-які відкриття або регулярні платежі за будь-які структури, які вони додають. До них належать домкратні насоси, трубопроводи, гравійні ями, під'їзні шляхи, стільникові вежі тощо. Сировину також можна орендувати для виробництва, як правило, сільськогосподарського виробництва.

Дохід від житлової власності

Переважна більшість доходів від житлової власності надходить у вигляді базової орендної плати. Ваші орендарі платять фіксовану суму щомісяця - і це зросте з інфляцією та попитом - і ви знімаєте з цього свої витрати, вимагаючи решту частини як дохід від оренди. Хоча це правда, що ви отримаєте страховий виплату, якщо ваші орендарі спалять місце, виплата покриває лише витрати на заміну втраченого і не є доходом у реальному розумінні.

Дохід від комерційної власності

Комерційна нерухомість може приносити дохід із вищезгаданих джерел, при цьому основна рента знову є найбільш поширеною, але також може додавати ще одну у вигляді опціонного доходу. Багато комерційних орендарів сплачуватимуть плату за договірні варіанти, наприклад, право першої відмови в офісі, що знаходиться поруч. Орендарі сплачують премію за утримання цих опцій, незалежно від того, застосовують вони їх чи ні. Доходи від варіантів іноді існують для сировини та навіть житлової власності, але вони далеко не поширені.

Альтернативи

Інвестиційні інвестиційні фонди (REIT), іпотечні цінні папери (MBS), іпотечні інвестиційні корпорації (MICs) та групи інвестицій у нерухомість (REIG) можуть бути відомими як альтернативи в секторі нерухомості. Ці інвестиції, як правило, вважаються транспортними засобами для отримання доходу від нерухомості, але вони мають різні процеси для цього та різні процеси вступу.

За допомогою REIT власник кількох комерційних об'єктів продає акції (часто публічно торгуються) інвесторам (як правило, для фінансування придбання більшої кількості об'єктів нерухомості), а потім передає дохід від оренди у вигляді розподілу. REIT є орендодавцем для орендарів (які платять оренду), але власники REIT реєструють доходи, як тільки витрати на експлуатацію будівель та REIT будуть зняті. Існує спеціальний метод оцінювання REIT.

MBS та MIC є навіть подальшим кроком, оскільки вони інвестують у приватні іпотечні кредити, а не в основні властивості. MIC відрізняються від MBS тим, що вони тримають цілі іпотечні кредити та передають відсотки від платежів інвесторам, а не сек'юритизують частки основної та / або відсотків. Проте обидва - це не стільки інвестиції в нерухомість, скільки їх боргові інвестиції.

Також можуть існувати інші альтернативи, як REIG. РЕІГ - це зазвичай приватні інвестиції з власною унікальною структуруванням, що пропонує інвесторам інвестиції в акціонерний капітал або сервісне обслуговування.

Існує кілька надійних альтернатив нерухомості для заробітку в секторі, але вони мають різні застереження та точки входу.

Дим і дзеркала

Подібно до інших альтернатив з нерухомістю, що лежить в основі інвестицій, більшість методів "дути розум із надзвичайно фантастичним поверненням" - це лише шар на вершині основних потоків доходу.

Наприклад, існують неофіційні варіанти житлової нерухомості, де ви сплачуєте плату або премію, щоб мати право придбати будинок на визначений період за узгодженою ціною. Тоді ви знайдете інвесторів, які заплатять більше за вашу опціонну ціну за нерухомість. У цьому випадку премія, яку ви отримуєте, - це, по суті, винагорода шукача за відповідність людині, яка шукає інвестиції, та особі, яка хоче продати, не відрізняється від комісії агента з нерухомості. Хоча це дохід, він не походить від володіння (тобто проведення угоди) предметом нерухомості. (Більш детальне обговорення див. У розділі Як заробити гроші на опціях нерухомості .)

Суть

Існує кілька перевірених стратегій заробітку на нерухомості. Амортизація, інфляція та дохід займають високе місце у цьому списку, проте існує кілька альтернативних інвестицій у нерухомість. Розуміння ваших інвестицій, ризиків та того, чи вартий це загальний процес чи ні, залежить від вас.