Інвестування у майновий податок з податку на нерухомість

Зростаюча волатильність фондового ринку в поєднанні з все ще історично низькими процентними ставками змушує багатьох інвесторів шукати альтернативні шляхи для забезпечення гідної норми прибутку. Однією з інвестиційних ніш, яку часто не помічають, є застави на податок на нерухомість. Ця унікальна можливість може забезпечити обізнаним інвесторам чудові прибутки в деяких випадках. Заставне майно також може нести істотний ризик, а це означає, що покупцям-початківцям потрібно зрозуміти правила та потенційні підводні камені, що поставляються з цим видом активів. У цій статті йдеться про податкові застави, як ви можете інвестувати в них та які недоліки пов'язані з цим видом інвестиційного інструменту.

Ключові вивезення

• Заставні записи продаються на аукціонах, які іноді передбачають війни.
• Якщо вам потрібно звернути стягнення на майно, можуть виникнути інші застави на майно, які не дозволяють вам заволодіти.
• Якщо ви отримаєте майно, можуть виникнути непередбачені витрати, такі як ремонт або навіть виселення нинішніх мешканців.
• Ви також можете інвестувати кошти у заставу майна.

Що таке податкове право?

Якщо власник земельної ділянки не сплачує податки за своє майно, місто чи округ, в якому знаходиться майно, мають повноваження розміщувати заставу на власність. Застава - це юридичний позов проти майна на непогашену суму. Майно з прив’язаним до нього заставою не можна продати чи рефінансувати, поки податки не будуть сплачені та не буде знято заставу.

Коли видається застава, муніципалітет створює довідку про запозичення податку, яка відображає суму заборгованості за майном, плюс будь-які належні відсотки або штрафи. Потім ці сертифікати продаються на аукціоні у найвищого інвестора. Податкові застави можна придбати всього за кілька сотень доларів за дуже малі об'єкти нерухомості, але більшість коштує набагато дорожче.

Податковий заставу на майно можна придбати у муніципалітету, що дозволяє власнику застави збирати платежі з відсотками або звернення стягнення на майно.

Податкові застави за номерами

За словами Бреда Вестовера, виконавчого директора Національної асоціації податкової застави (NTLA), у 2017 році не сплачено приблизно 14 мільярдів доларів податку на нерухомість. Приблизно третина цих заставок згодом продається приватним інвесторам. Місцеві органи влади користуються приватними продажами, оскільки негайно повертають кошти, заборговані за відповідним майном. Тридцять штатів продають податкові застави, каже Вестовер.

У Вестовера немає національних номерів на 2018 рік, але він зазначає, що у штаті Флорида неоплачені податки на нерухомість знизилися з 1, 2 млрд доларів у 2008 році до 740 мільйонів доларів у 2018 році, «майже половину того, що було на піку», і це падіння доступності застава для інвесторів, ймовірно, є національною тенденцією. "Зі здоровою економікою має сенс, що більше людей сплачують податки на майно", - каже він.

Як я можу інвестувати податкові застави?

Заставні податки на майно можна придбати так само, як фактичні об'єкти нерухомості можна купувати та продавати на аукціонах. Аукціони можуть проводитись у фізичній обстановці або в режимі он-лайн, і інвестори можуть або знизити процентну ставку за заставою, або запропонувати премію, яку вони заплатять за неї. Інвестору, який готовий прийняти найнижчу процентну ставку або сплатити найвищу премію, присуджується застава. Покупці часто вступають у торги за дану власність, що знижує норму прибутку, яку отримує переможець.

За даними Westover, національна ставка стягнення на нерухомість із податковими заставами становить лише близько 4%. Але він каже, що покупці повинні знати про вартість ремонту, а також будь-яку іншу невідому, яку їм, можливо, доведеться заплатити, якщо вони візьмуть на себе право власності на нерухомість. Тим, хто володіє цими властивостями, можливо, доведеться впоратися з неприємними завданнями, такими як виселення нинішніх мешканців, що може зажадати дорогої допомоги керівника майна чи адвоката.

Кожен, хто зацікавлений у придбанні податкової застави, повинен почати з вирішення того, на якому типі майна вони хотіли б взяти заставне право, наприклад, житлове чи комерційне або незабудовану землю проти власності з поліпшеннями. Потім вони можуть зв’язатися зі своїм скарбницею міста чи повіту, щоб дізнатись, коли, де та як відбуватиметься наступний аукціон. Управління казначейства може повідомити інвестору, де можна отримати перелік майна на майно, яке планується видати на аукціон, а також правила того, як буде проводитися продаж. Ці правила визначають будь-які вимоги до попередньої реєстрації, прийняті способи оплати та інші відповідні деталі.

Покупці також повинні провести належну ретельність щодо наявних властивостей, оскільки в деяких випадках поточна вартість майна може бути меншою, ніж сума застави. NTLA радить розділити номінальну суму податкової застави на делінквентну плату на ринкову вартість майна. Якщо коефіцієнт вище 4%, потенційні покупці повинні триматися подалі від цього майна. Крім того, на майно також можуть бути інші застави, які не дозволять учаснику участі у власності на нього.

Кожному об'єкту нерухомості у певній окрузі з податковим заставою присвоюється номер у межах відповідної посилки. Покупці можуть шукати ці застави за номером, щоб отримати інформацію про них у графстві, що часто можна зробити в Інтернеті. Для кожного номера округа має адресу власності, прізвище власника, оцінену вартість майна, юридичний опис та розрив стану майна та будь-яких споруд, розташованих у приміщеннях.

Як отримати прибуток від застави

Інвестори, які купують заставу на податок на нерухомість, як правило, зобов'язані негайно повернути суму застави в повному обсязі назад до муніципалітету, що видав. У всіх, крім двох штатів, емітент податкової застави стягує основну суму, відсотки та будь-які штрафи, сплачує власника свідоцтва про заставу, а потім збирає свідоцтво про заставу, якщо його немає. Власник нерухомості повинен повернути інвестору всю суму застави плюс відсотки, яка може коливатися в межах від 5% до 36% - ставка коливається в залежності від штату в інший, але зазвичай становить від 10% до 12%. Якщо інвестор заплатив премію за заставою, це може бути додано до суми, яка погашається в деяких випадках.

Графік погашення зазвичай триває від півроку до трьох років. У більшості випадків власник має змогу сплатити заставу в повному обсязі. Якщо власник не може сплатити заставу до встановленого строку, інвестор має право викупувати майно так само, як і муніципалітет, хоча це трапляється дуже рідко.

Недоліки інвестування у застави з податку на нерухомість

Хоча заборгованість з податку на нерухомість може призвести до значних відсоткових ставок, інвесторам потрібно виконати домашнє завдання, перш ніж вийти на цю арену. Податкові застави, як правило, не підходять для початківців інвесторів або тих, хто має незначний досвід нерухомості чи знань.

Інвестори також повинні бути ознайомлені з фактичним майном, на якому розміщено заставу, щоб переконатися, що вони можуть збирати гроші у власника. Напружене майно, розташоване в самому центрі району нетря, мабуть, не є гарною покупкою, незалежно від обіцяної процентної ставки, оскільки власник нерухомості може бути абсолютно не в змозі або не бажає платити заборгованість. Властивості, що завдають шкоди навколишньому середовищу, наприклад хімічних речовин або небезпечних матеріалів, які там були нанесені, також, як правило, небажані.

Власники застави повинні знати, якими є їх обов'язки після отримання сертифікатів. Зазвичай вони повинні письмово повідомити власника майна про їх придбання протягом зазначеного періоду часу, тоді вони повинні надіслати другий лист-повідомлення до кінця періоду викупу, якщо оплата не була здійснена повністю до цього часу.

Податкові застави також не є вічним інструментом. У багатьох є термін придатності після закінчення строку викупу. Після закінчення строку застави власник застави стає нездатним зібрати будь-який несплачений залишок. Якщо майно переходить у стягнення, власник застави може виявити інші права власності на майно, що може унеможливити отримання права власності.

Багато комерційних установ, такі як банки та хедж-фонди, зацікавилися майновими заставами. Вони змогли перевершити конкуренцію і знизити врожайність. Це ускладнювало індивідуальним інвесторам знайти вигідні застави, а деякі в результаті відмовилися. Однак зараз є і деякі кошти, які інвестують у заставу, і це може бути хорошим способом для початківця інвестора прорватися на цю арену з меншим ступенем ризику.

Суть

Позикові майнові податки можуть бути життєздатною альтернативою інвестиціям для досвідчених інвесторів, знайомих з ринком нерухомості. Ті, хто знає, чим вони займаються, і витрачають час на дослідження властивостей, за якими вони купують заставу, можуть з часом отримати значні прибутки. Однак потенційні ризики роблять цю арену непридатною для неохоронних інвесторів.

Westover називає заставу на податок на нерухомість "хорошими можливостями для освічених, мудрих та кмітливих - і жахливою інвестицією для тих, хто не займається належним ретельністю. Якщо ви купуєте болотний флот у Флориді чи пустельну землю в Арізоні, яка не має ніякої цінності, шанси. полягає в тому, що власник не викупить [сплачуючи свої податки вам з відсотками], і земля, яку ви отримаєте, не матиме жодної цінності ". Для отримання додаткової інформації про заставу на податок на нерухомість зверніться до агента з нерухомості або фінансового консультанта.