Чи важливіше ціна будинку чи процентна ставка?
Дві зміни на ринку житла спонукають потенційних покупців додому звертатися до агентів нерухомості. Перше - це зниження цін на житло, а друге - низькі ставки іпотеки. Вирішення того, який фактор є більш важливим, може змінити кілька напрямків, найважливіше може бути у вашому гаманці.
Вплив на щомісячну оплату
Припустимо, ви розпочали процес домашнього пошуку, коли відсоткові ставки становили 6%. Ви побачили продаж однокімнатного кондо за 100 000 доларів. Ви розраховували свій 30-річний щомісячний іпотечний платіж на 80 000 доларів США - сума, яку ви б позичали після 20% початкового внеску та ваших витрат на закриття. Ваш щомісячний платіж складе 480 доларів.
Ви вирішили, що цей платіж та ставка вам не подобається, тому ви зачекаєте півроку, а процентна ставка знизиться до 4%. Однак квартира у сусідньому районі, який ви хочете, зараз коштує 120 000 доларів. Ви знижуєте 20% плюс витрати на закриття, і вам залишається застава в розмірі 96 000 доларів. Ваш щомісячний платіж за 30-річну іпотеку становить 458 доларів. Ваш платіж знизився на 22 долари.
Але чи падіння платежу фінансово компенсує більш високий внесок? Зважаючи на те, що ваш початковий внесок становив 4000 доларів більше, ви все одно заощаджуєте приблизно від 10 до 11 доларів на місяць - близько 3920 доларів протягом 30 років.
Якби ціни на нерухомість не зросли у вашому потенційному районі з точки зору ціни в 100 000 доларів, з якої ви почали, і ви зафіксували процентну ставку у розмірі 4%, ваш щомісячний платіж за іпотечний кредит склав би 382 доларів. Ви можете скористатися калькулятором іпотечного кредитування Інвестопедії, щоб побачити, якими будуть ваші виплати.
Вплив на авансові платежі
У прикладі кондо, який піднявся з 100 000 до 120 000 доларів, ваш щомісячний платіж знизився через нижчу процентну ставку. Але чи допоможе вам нижчий платіж, якщо у вас не було зайвих 4000 доларів за більший внесок? Різниця в авансовому внеску могла б виключити можливість придбання будинку, який ви хочете, або взагалі вивести з ринку покупця, якщо ви не зможете знайти дешевший мікрорайон. Крім того, втрата додаткових 4000 доларів вплине на вашу здатність оплатити несподіваний ремонт будинку, зменшить суму аварійних заощаджень і зменшить вашу здатність дозволити собі облаштування вашого нового будинку.
Сумісні низькі ціни та низькі ціни
Звідки ви знаєте, що таке низька ставка? Ви можете знайти історичні ставки іпотеки та ціни на житло на веб-сайті Freddie Mac. Наприклад, у 2012 році процентні ставки та ціни на житло були досить низькими в порівнянні з попереднім та наступними три-п’ять років. Подивіться на останні п’ять років на максимуми та мінімуми порівняно з поточною ситуацією.
Немає впевненості, що історія повториться та створить інші ринки житла з низькими цінами / низькими тарифами. Як стверджують аналітики ринку нерухомості в опитуванні Reuters в лютому 2018 року, ціни на житло в США в цьому році зростуть удвічі більше темпів інфляції та заробітної плати. Попит на будинки для односемейних будинків не відповідає зростаючому попиту, роблячи житло менш доступним. Якщо вам незабаром потрібен будинок, можливість чекати ідеальних обставин на ринку житла може бути нереальним.
Вплив на мобільність
Процентні ставки не мають великого значення, якщо ви можете легко дозволити собі платежі і жити в своєму будинку протягом п'яти років або менше. Хоча це ніколи не є гарантією того, що ціни на житло не знижуватимуться далі, ви можете переглянути орієнтовні ціни на житло за останні 10 років, вибравши адресу в мікрорайоні, де ви навчаєтесь в Інтернеті.
Завжди порівнюйте значення районів замість національних чи міських за містами. Моделі цін на дому сильно відрізняються від сусідства до сусідства та штату до штату. Ймовірність того, що ви будете заборгувати більше, ніж вартий ваш будинок (відомий як підводний), буде меншим, якщо ви купуєте житло, коли місцевий ринок нерухомості нижче його піку.
Фактор HOA
Далеко не кожен будинок, який ви вважаєте, буде в запланованому або закритому приміщенні чи кондомініумі з ОСОБ. Але якщо ви в кінцевому підсумку, зрозумійте, що плата за HOA часто дорожча для будинків з більш високою ціною і може піднятися вище, коли більше будинків вільних. Чому?
HOA охоплюють спільні послуги, такі як обслуговування газону, обслуговування кондо, клубні будинки, басейни, тенісні корти та / або приватні вулиці. Коли менше власників будинків поділяє вартість, вартість комісійних квартир зростає. Як і в інших історичних даних, ви повинні зв’язатися з потенційними представниками домогосподарств та попросити тарифи за останні 10 років.
Ви також повинні запитати про максимальну плату та які фактори визначають підвищення та зниження ставок. Завжди запитуйте про плату за HOA у всіх будинках, які ви розглядаєте. Плата за HOA може бути нижчою на будинок дещо вищої ціни, особливо якщо пропонується менше послуг. У середовищах із низькою процентною ставкою платежі HOA можуть становити надмірне щомісячне навантаження, тому переконайтеся, що ці платежі враховуються у щомісячному бюджеті.
Рефінансування
Перевага покупки за нижчою ціною житла порівняно з нижчою процентною ставкою полягає в тому, що ваш будинок можна буде рефінансувати або змінити в майбутньому. Якщо процентні ставки зменшаться, ви можете знизити свої витрати. В основному, проблема з високими початковими процентними ставками може бути усунена в майбутньому, якщо ставки знизяться.
Якщо відсоткова ставка вашого поточного будинку значно вища за нинішні ставки, запитайте потенційних іпотечних банкірів, скільки коштуватиме зміна вашого кредиту. Діапазон може бути від вільного до тисяч. Немає гарантій, що процентні ставки за кредит на житло знизяться, але ви можете переконатися, що ви можете дозволити собі рефінансування, якщо вони будуть.
Суть
Рішення про придбання будинку завжди повинно ґрунтуватися на вашій здатності дозволити щомісячний платіж, внесок, ремонт будинку та обстановку, при цьому достатньо коштів для аварійного фонду. Завжди враховуйте такі фактори, як комісія за послуги HOA та можливість погасити свою іпотеку, якщо вам потрібно швидко рухатися.
В ідеалі купуйте, коли і процентні ставки, і ціни на житло низькі. Якщо це неможливо, обчисліть як коротко-, так і довгострокові витрати за нижчою процентною ставкою порівняно з нижчою ціною придбання. Коли цифри мають найбільше значення, зробіть свій хід.
(Продовжуйте читати: Ознайомтеся з поточними іпотечними ставками, як відсоткові ставки працюють на іпотечний кредит, розуміння структури іпотечних платежів, іпотечні бали: у чому сенс ?, Іпотечні кредити: Фіксована ставка проти встановленої ставки, фіксована або змінна ставка іпотечного кредиту: Що таке Краще зараз ?, знаходячи найкращі ставки іпотечного кредитування, отримавши хорошу ставку іпотечного кредитування? Заключіть її! Найважливіші фактори, що впливають на ставки іпотечного кредитування, прогнозування ставок іпотечного кредитування: купівля, продаж або перерахування? Ціни ростуть, як процентні ставки впливають на ринок житла, покупки іпотечних ставок.)