Проживання в Нью-Йорку: Коопси проти Кондоса
Кондоси та кооператори поділяють схожість, але також мають унікальні характеристики, які пропонують різноманітні варіанти для мешканців. Багато в чому ринок нерухомості в Нью-Йорку на відміну від будь-якого іншого в США. Однією з найбільших відмінностей є те, що квартири, які продаються в Нью-Йорку, є або квартирами, або кооперативом. У більшості місць кондо - це правило, але не у Великому яблуні. Незважаючи на те, що кооперативні компанії перевищують кількість квартир в Нью-Йорку (приблизно на 75%, за більшістю оцінок), в будь-який момент на активному ринку є більше кондо.
Почнемо з короткого вивчення різниці між кооперативом та кондо. Купуючи ОСББ, ваша квартира, а також відсоток загальної площі належать вам. Купуючи кооператив, ви фактично не купуєте свою квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею. Розмір вашої частки залежить від розміру вашої квартири; купівля акцій дозволяє зайняти підрозділ у кооперативній будівлі. Під час закриття кондо-квартири вам дадуть справу; при закритті кооперативу ви отримаєте майнову оренду.
Здебільшого і кондоми, і кооператори мають швейцара та наглядача за персоналом; деякі додадуть консьєржа, який зробить все, що не зробили інші два. Зручності можуть бути стриманими (можливо, просто приміщення для зберігання у підвалі) або як всеохоплюючі, такі як ландшафтна тераса, більярд, кінотеатри, кіносеанс, дитяча ігрова кімната та тренажерний зал.
Ключові вивезення
- Купуючи ОСББ, ваша квартира, а також відсоток загальної площі належать вам.
- Купуючи кооп, ви фактично не купуєте свою квартиру; натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашою будівлею.
- Ціни на кондо є вищими, ніж кооперативні, але кооперація вимагає більшого внеску, більш високих щомісячних платежів та тривалого процесу затвердження.
- Condos дозволяють подавати квартиру під квартиру, тоді як кооперативи цього не роблять, що пропонує покупцям більш стабільну, менш перехідну громаду.
Кондос
Нові мікрорайони, які колись вважалися нежилими, але тепер вважаються хіп, де ви знайдете кондос. За словами Гері Маліна, президента Citi Habitats, нью-йоркського брокерського агентства з нерухомості, "Якщо життя в скляному будинку на небі більше ваш стиль, ви, ймовірно, будете шукати багато кондомів. Будинки квартири не стали поширеними. в Нью-Йорку до 1970-х, тому вони часто більш сучасні, ніж кооперативні організації. "Оскільки наявна земля для нових будинків кондо на Манхеттені обмежена", - каже він, - найновіші ОСББ, швидше за все, будуть знайдені сусідні квартали на Далекому Сході та Західному узбіччі: У Квінс і Бруклін ми бачили, що багато колишніх кондолів будуються в колишніх промислових районах уздовж набережної в Лонг-Айленд-Сіті та Вільямсбурзі, а також у центрі Брукліна. "
Авансовий внесок і ціна
Вартість часто може призвести до процесу прийняття рішення про придбання нерухомості, а кондомовники пропонують привабливі авансові платежі, за яких, як правило, потрібно лише 10% від вартості покупки. Тим не менш, кондоуни, як правило, мають більш високі ціни, ніж кооперативні.
Закриття витрат
Витрати на закриття квартири вищі, ніж на кооперативі. Для детальної інформації ми попросили нью-йоркського адвоката з нерухомості Адама Стоун порівняти ці два. Ось що він придумав: для кондо на 1 мільйон доларів США з іпотекою на 800 000 доларів США, закриттям було б: страхування титулу для покупця, 4500 доларів; титульне страхування кредитора, 1000 доларів; пошук за заголовком, 700 доларів США, плата за запис, 700 доларів, податок на особняк штату Нью-Йорк, 10 000 доларів, податок на іпотечний облік NYS, 15 370 доларів. Загальна сума: 32 270 доларів США (без комісійних платежів, які залежать від кредитора).
І для всіх, хто цікавиться, що таке податок з особняків, Стоун пояснює: «У штаті Нью-Йорк встановлено податок на трансферт у розмірі 0, 4% від ціни продажу, яка стягується з продавця будь-якої житлової нерухомості. Він також має 1% податок на трансфер для покупців, який також називають "податком на особняк", оскільки він застосовується лише до житлової нерухомості за ціною 1 мільйон доларів або більше ".
Щомісячні збори
Власники квартир мають щомісячні рахунки під назвою "загальні збори", які використовуються для утримання будівлі - загальні площі, благоустрій, оплата персоналу та часто деякі комунальні послуги.
Власники квартир пишуть два чеки щомісяця (один на утримання будинків і один на податки на нерухомість), але часто загальна сума власника квартири є нижчою, ніж рахунок на обслуговування власників кооперативу.
Дошка
Дошки кондо, як правило, менш вимогливі, ніж кооперативні дошки. Кооперативники мають більш тривалий процес затвердження, включаючи співбесіду. Рада директорів вирішує, чи може потенційний покупець придбати кооператив.
За словами Уорнера М. Льюїса команди Harkov Lewis в компанії Halstead Property: "З кондо-квартирою будинок може вимагати отримання пакета на покупця", - каже Льюїс, - але інтерв'ю немає, і будівля має право на першу відмову (тобто вони доведеться його схвалити, або кондо має придбати його самі), це означає, що якщо у вас є підписаний контракт, якщо щось не відбудеться з покупцем (або фінансуванням), угода є такою ж доброю, як і зроблена. "
Правила
Кондос, як правило, має менше правил, включаючи обмеження на використання іноземних коштів для придбання. Condos дозволяє міжнародним інвесторам купувати та орендувати свої приміщення; як правило, з деякими застереженнями, але жоден, який не є обтяжливим. Кондос також дозволяє квартиру здавати в оренду або здавати в оренду іншій стороні. Однак деякі кондо-асоціації можуть накладати більше правил, ніж інші. Як результат, важливо, щоб потенційні покупці робили свої дослідження, щоб визначити, що є, а що не дозволяється.
Переваги покупця
За словами Гері Маліна, президента Citi Habitats, "Якщо ви хочете піти на ритм власного барабанщика - і ви цінуєте гнучкість - то кондо може стати для вас мудрим вибором. Однак розумійте, що ця свобода приходить ціною. Кондос майже завжди дорожчий, ніж еквівалентні співпрацівники. Крім того, якщо регулярно бачити нові обличчя в ліфті - це питання для вас - шукайте в іншому місці. Орендарі можуть бути поширеними в будинках квартир. Власники часто користуються перевагою більш ліберальної політики кондо. "
Коопс
Взагалі кажучи, у старих, утворених житлових районах перевага кооперативів. Як пояснює Гері Малін: "Якщо вам подобаються історичні об'єкти, ви, швидше за все, опинитесь в кооперативі, оскільки майже всі передвоєнні будівлі організовані таким чином. Крім того, оскільки кооперативні будівлі, як правило, старіші від забудови квартири, вони часто розташовані в більш центральних місцях. Наприклад, майже всі житлові будинки, які проводять Парк-авеню на Верхній Іст-Сайді (головне місце будь-яким заходом), є кооперативом ».
Авансовий внесок і ціна
Як і у випадку із condo, рішення може зменшитись, скільки ви можете витратити і заощадити на початковий внесок. Хоча можна знизити лише 10% від покупної ціни кондо, кооператив може зажадати значно більшого авансового внеску в районі від 20% до 50% від ціни покупки. Хороша новина полягає в тому, що ціна закупівлі кооперативу, як правило, менша, ніж у квартир. Хоча ціни можуть змінюватися залежно від району, в якому йдеться.
Закриття витрат
За словами нью-йоркського адвоката з нерухомості Адама Стоуна, кооператив має менші витрати на закриття. У наведеному вище прикладі для кондо-квартири, яка мала понад 32 000 доларів витрат, кооператив просто має податок на особняк у розмірі 10 000 доларів. Істотна різниця пов'язана з тим, що кондо - це нерухомість, а кооперативні акції - це особиста власність. "Це може бути просто семантика для деяких, але не при розрахунку витрат на закриття".
Щомісячні збори
Власники кооперативів виписують один чек на місяць, який називається платою за обслуговування. Аналогічно квартирам, щомісячна плата спрямовується на основне обслуговування майна та персоналу, необхідних для належного функціонування будівлі. Комісії за кооперативні послуги, як правило, вищі, ніж плата за квартиру, оскільки комісія часто включає принаймні частину застави на будівлю. Хоча щомісячна плата може змінюватись залежно від розміру будівлі.
Однак важливо зауважити, що технічне обслуговування та загальні збори не встановлені в камені. Будь-які великі витрати - новий дах, нове вестибюль, більше співробітників - можуть викликати оцінку: щось, про що вирішують члени правління, і те, що рідко можна повернути назад.
Дошка
Як було сказано раніше, більшість комітетів кооперативу мають суворий і часто тривалий процес подачі заявок, який може вимагати від покупця здати фінансову інформацію, подати перевірку працевлаштування та, можливо, особисту перевірку.
Уорнер М. Льюїс команди Harkov Lewis в компанії Halstead Property, підсумовує це: "У кооперативі не тільки у вас є гроші на придбання квартири (або фінансування, щоб зробити це), ви також повинні бути затверджені радою. після подання заяви, яка, як правило, дуже детальна та трудомістка. Тоді, без поважних причин, покупця можуть відхилити після співбесіди чи навіть раніше, лише через щось у їхній упаковці. Я мав угоди і бачив угоди, де є нульова рима або причина відхилень ».
Правила
Кооперативні дошки, як правило, мають більше правил, ніж презервативи, і вони можуть наказувати, коли ви можете займатися тромбоном, чи можете ви поставити святкові прикраси на двері та чи може ваш вихованець переїхати з вами. Більшість правил покликані сприяти гармонії, спокою та доброзичливості кооперативного життя.
Але правила, які відлякують деяких вітчизняних покупців, а також майже всіх міжнародних покупців, є кооперативними обмеженнями на видання суботингу - рідкість, коли кооператори можуть дозволяти акціонерам здавати квартири в оренду на будь-який тривалий період часу, якщо він взагалі є. Ще одне правило кооперативів, що робить закупівлі міжнародними організаціями неможливими, - це те, що вони навряд чи приймуть тих, чиї кошти знаходяться за межами США
За словами Льюїса, «кооперативні організації - це створення стабільної, довгострокової групи жителів. Кондос не здається цим настільки стурбованим ".
Переваги покупця
За словами Гері Маліна, "кооперативні фірми - це розумний вибір для тих, хто цінує стабільність і хоче посадити коріння в будівлі. Просто запитайте себе:" Чи ви в цьому на довгий час? " Кооперативні товари набагато менш швидкоплинні, ніж кондос, тому вони чудове місце для життя, якщо ви хочете познайомитись із своїми сусідами. Просто будьте готові до того, щоб їх проаналізувати, постукати та попростувати, але розумійте, що цей процес є тим, що забезпечує кооператив на стабільну та надзвичайно безпечну інвестицію ».