Права на іпотечне обслуговування (MSR)
Права на іпотечне обслуговування (MSR) позначають договірний договір, в якому право на обслуговування існуючої іпотеки продається оригінальним позикодавцем іншій стороні, яка спеціалізується на різних функціях, пов'язаних із обслуговуванням іпотечних кредитів.
Ключові вивезення
- Права на обслуговування іпотечного кредитора продаються ініціатором іпотеки в іншу фінансову установу, яка потім бере на себе управління іпотекою, що включає такі завдання, як збір платежів та пересилання їх до відправника.
- Початковий позикодавець сплачує обслуговуючому комісію плату за виконання цієї роботи.
- Для заставодержателя нічого не змінюється, крім адреси, на яку надсилаються платежі.
Розуміння прав на іпотечне обслуговування (MSR)
MSR мають постійні адміністративні обов'язки, які регулярно обробляються протягом усієї тривалості іпотеки. Спільні права включають право стягнення іпотечних платежів щомісяця, відміни податків та страхових внесків у депозитному порядку, а також передавання іпотечного кредитора відсотків та основної частини. Натомість обслуговувачу відшкодовується певна плата, яка викладена в договорі, який був встановлений та укладений на початку договору на обслуговування.
Сума платежу за іпотекою, процентна ставка, вид позики та інші фактори залишаються незмінними. Що стосується позичальника, змінюється лише адреса, на яку надсилаються платежі, і вам слід зв’язатися з обслуговувачем, а не з оригінальним іпотечним кредитором, з будь-якими питаннями щодо вашого кредиту. Ваш сервісний сервіс може змінитись у будь-який час, але вам слід отримати повідомлення від свого первинного кредитора не менше 15 днів до того, як це станеться, і ваш новий обслуговуючий персонал повинен повідомити вас протягом 15 днів після отримання прав.
Федеральні банківські закони дозволяють фінансовим установам продавати іпотеку або передавати права обслуговування іншим установам без згоди споживача.
Приклад продажу MSR
Сара знімає у Кредитора А. іпотеку на суму 500 000 доларів США. Вона щомісяця надсилає кредитору виплату основної суми та відсотків. Через три роки Кредитор А приймає рішення про передачу MSR за іпотечним кредитом Сари компанії B. Відповідно до умов договору, Компанія B сплачує платником А плату за обробку всіх залишків іпотечних платежів Сари. Потім іпотечний кредитор може витратити більше часу та грошей на надання нових іпотечних кредитів, тоді як компанія, яка бере на себе зобов'язання MSR, пересилає іпотечні платежі позикодавцю.
Спеціальні міркування
Кредитор часто продає MSR як засіб звільнення кредитних ліній для позики грошей додатковим позичальникам. Більшість іпотечних кредитів діє протягом 15 - 30 років, і банку потрібні мільярди доларів, щоб позичати гроші іншим споживачам, які вимагають іпотеки, протягом цього часу. У зворотний спосіб продаж MSR означає, що більше людей можуть стати власниками будинків, оскільки продаж цих прав приносить дохід.
Кредитори також заробляють гроші, стягуючи збори за початкові іпотечні кредити та заробляючи щомісячні відсотки від платежів. Іпотека - це просто додаткові активи, які приносять більший прибуток банкам.
Історія MSR
Ринок MSR протягом останніх років був сильним через поліпшення економіки, вищої якості походження іпотечного кредитування та меншої кількості за замовчуванням. Хедж-фонди, банки та інвестиційні цільові інвестиційні фонди (REITs) вважають ці активи привабливими, оскільки MSR можуть спричинити високі відсотки. Наприклад, SunTrust придбав 8 мільярдів доларів в MSR в першому кварталі 2016 року як засіб отримання надійної віддачі від інвестицій (ROI), і протягом декількох місяців його портфель MSR містив 121, 3 мільярда доларів США за несплачені основні залишки кредитів, які банк обслуговував кредитори.
Національні новини про іпотеку повідомляли в червні 2019 року, що MSR "були одним з найбільш ефективних класів активів з основним доходом за останні п’ять років". Однак він також говорить, що "з жовтня 2018 року як середньо- та довгострокові процентні ставки впали, прогнозовані та фактичні припущення щодо передоплати іпотеки прискорилися, що призвело до значного скорочення очікуваного середнього терміну служби MSR. "Це призвело до того, що" значення MSR з квітня по травень були знижені послідовно (вдвічі) кратні ". Це зазначає, що повідомляє National Mortgage News, "попит покупців MSR все ще дуже сильний, і навколо цінностей MSR існує загальний консенсус".