Іпотечні кредити проти позик на основний капітал: в чому різниця?

Іпотечні кредити та позики на власний капітал - це позики, в яких ви заставляєте своє житло як заставу. Кредитор може заволодіти вашим будинком, якщо ви не стежите за своїми іпотечними платежами. Незважаючи на те, що два види позики поділяють цю важливу схожість, існують відмінності між ними. Споживачі повинні розуміти їх варіанти, коли позичати їх проти вартості будинку.

Ключові вивезення

• Іпотечні кредити та позики на власний капітал - це позики, в яких ви заставляєте своє житло як заставу.
• Банк позичає до 80% від оціночної вартості будинку або ціни покупки, залежно від того, яка є менша.
• Позика на власний капітал під заставу забезпечується капіталом у власності.

Іпотечні

Коли люди використовують термін «іпотека», вони, як правило, говорять про традиційну іпотеку, в якій банк позичає гроші позичальнику на придбання будинку. У більшості випадків банк позичає до 80% від оціночної вартості будинку або ціни покупки, залежно від того, яка є менша. Наприклад, якщо ви купуєте житло на 200 000 доларів, ви маєте право на іпотеку до 160 000 доларів. Ви повинні придумати залишки 40 000 доларів самостійно. Деякі іпотечні кредити, наприклад, іпотека FHA, дозволяють стягувати менше, доки ви платите за іпотечне страхування.

Процентна ставка за іпотекою може бути фіксованою (однаковою протягом усього терміну іпотеки) або змінною (змінюється, наприклад, щороку). Позичальник повертає суму позики плюс відсотки протягом визначеного строку, при цьому найпоширеніші терміни становлять 30 або 15 років.

Якщо ви відстаєте від платежів, позикодавець може зайняти ваше житло в процесі, відомому як стягнення. Потім кредитор продає житло, часто на аукціоні, щоб повернути свої гроші. Якщо це станеться, ця іпотека (відома як "перша" іпотека) має пріоритет над подальшими позиками, наданими проти власності, наприклад, позикою під власний капітал (іноді також відомою як "друга" іпотека) або кредитною лінією власного капіталу (HELOC) . Первісний позикодавець повинен бути погашений у повному обсязі до того, як наступні кредитори отримають будь-яку виручку від викупу.

Позики до власного капіталу

Позика на власний капітал також є іпотекою. Різниця між позикою на власний капітал і традиційною іпотекою полягає в тому, що ви берете позику на власний капітал після отримання власного капіталу у власності, тоді як ви отримуєте іпотечний кредит на придбання майна. Позика на житловий капітал забезпечується власним капіталом у власності, що є різницею між вартістю нерухомості та наявним іпотечним балансом власника будинку. Наприклад, якщо ви зобов’язані 150 000 доларів за будинок, який оцінюється в 250 000 доларів, у вас є 100 000 доларів власного капіталу. Якщо припустити, що ваш кредит хороший, і якщо ви в іншому випадку отримаєте право, ви можете взяти додатковий кредит, використовуючи ці 100 000 доларів як заставу.

Як і традиційна іпотека, позика на власний капітал - це розстрочка, погашена протягом певного строку. У різних кредиторів різні стандарти щодо того, який відсоток власного капіталу в будинку вони готові позичати, і кредит позичальника відіграє роль у цьому рішенні.

Ваш коефіцієнт позики до вартості (LTV) використовується кредиторами, щоб визначити, скільки грошей ви можете позичити. Ось як ви обчислюєте LTV: додайте суму, яку ви хочете позичити, на суму, яку ви все ще зобов’язані за свій будинок, і розділіть на оцінену вартість будинку, щоб отримати LTV. Якщо ви можете погасити значну частину своєї іпотеки - або якщо вартість вашого будинку значно зросла - ви можете отримати значну позику.

У багатьох випадках позика на власний капітал вважається другою іпотекою, оскільки вона надається поверх існуючої іпотечної. Якщо житло переходить у стягнення нерухомості, позикодавець, який займає позику власного капіталу, не отримує виплату, поки не буде сплачено перший іпотечний кредитор. Отже, ризик позики на позику власного капіталу більший, тому зазвичай ці позики мають більш високі процентні ставки, ніж традиційні іпотечні кредити.

Не всі позики на власний капітал є другими іпотечними. Позичальник, який володіє своєю власністю вільно і ясно, може прийняти рішення взяти кредит проти вартості свого будинку. У цьому випадку позикодавець, що видає позику власного капіталу, вважається першим власником застави. Ці позики можуть мати більш високі процентні ставки, але менші витрати на закриття - наприклад, лише оцінка.

Різниця між позикою власного капіталу і традиційною іпотекою полягає в тому, що ви берете позику на власний капітал після отримання власного капіталу у власності проти отримання іпотечного кредиту на придбання майна.

Позика проти позики на домашній капітал: знайте, що оподатковується податком

Відсотки за іпотекою підлягають сплаті податку за кредитами на суму до 1 мільйона доларів США (якщо ви взяли позику до 15 грудня 2017 року) або 750 000 доларів (позика після цього). Причина: податкове законодавство 2017 року. Власники будинків мали змогу стягувати відсотки за позику власного капіталу або кредитну лінію незалежно від того, як вони використовували гроші, наприклад, для погашення боргу з більш високими відсотками, таких як борг за кредитною карткою або студентські позики. В подальшому Закон про зменшення податків та робочих місць 2017 року призупиняє вирахування відсотків, сплачених за позики на власний капітал з 2018 по 2025 рік, якщо вони не використовуються для "купівлі, будівництва або істотного поліпшення будинку податківців, що забезпечує позику".

Як стверджує IRS, "Відповідно до нового закону, відсотки за позику власного капіталу, використовувану для побудови додатку до існуючого будинку, зазвичай підлягають відрахуванню, тоді як відсотки за тим же кредитом, який використовується для оплати особистих витрат на життя, наприклад, на кредитну карту борги, ні ... Як згідно з попереднім законодавством, позика повинна бути забезпечена основним будинком або другим будинком платника податків (відомим як кваліфіковане місце проживання), не перевищувати вартість будинку та відповідати іншим вимогам ".

Якщо вам потрібно погасити студентські кредити, консолідувати заборгованість за кредитною карткою або знизити процентну ставку по іпотеці будинку, вам слід розглянути питання про рефінансування іпотечного кредиту.

Суть

Якщо у вас є надзвичайно низька процентна ставка за наявною іпотекою, ви, ймовірно, повинні залишити її в спокої та скористатися позикою власного капіталу, щоб позичити необхідні додаткові кошти, за умови, що вони призначені для покращення вашого майна. Однак якщо ставки за іпотекою значно знижуються після зняття наявної іпотечної кредити або якщо вам потрібні гроші для цілей, не пов’язаних із вашим будинком, вам слід розглянути повне рефінансування іпотечного кредитування. Якщо ви рефінансуєте, ви економите на додаткових грошах, які позичаєте, оскільки традиційні іпотечні кредити мають нижчі відсоткові ставки, ніж позики на власний капітал, і ви, можливо, зможете забезпечити нижчу ставку на залишок, який ви вже заборгували.