Варіанти рефінансування вашого HELOC
Коли ви берете кредитну лінію власного капіталу (HELOC), спочатку у вас є період розіграшу, який, як правило, триває 10 років. За цей час ви можете позичити гроші за потребою та здійснити низькі, лише відсоткові платежі, за те, що ви позичили. Багато власників будинків роблять саме це.
Однак після закінчення періоду розіграшу ви більше не можете брати позики у своєї лінії, і вам доведеться почати здійснювати повністю амортизовані відсотки та основні платежі. Цей другий етап відомий як термін погашення, який зазвичай становить 20 років. Це означає, що ваші щомісячні платежі можуть бути значно вищими, ніж вони були протягом періоду розіграшу, і багато власників будинків стикаються з оплатою.
Один із способів вирішити проблему оплати-шоку - це рефінансування вашого HELOC, і існує кілька способів це зробити. Ця стаття пояснює, як пройти кваліфікацію, які є варіанти та плюси та мінуси кожного з них.
Кваліфікація на рефінансування вашого HELOC
Рефінансування HELOC схоже на зняття або рефінансування першої застави. Вам потрібно буде кваліфікуватись на основі доходу, витрат, боргів та активів, що означає надання таких документів, як платники, форми W-2, податкові декларації, декларації про іпотеку, посвідчення фотографії, підтвердження страхування та будь-які інші документи, які вважає андеррайтер. необхідні.
Щоб отримати найнижчі відсоткові ставки, вам потрібно мати "дуже хороший" до "винятковий" показник FICO: десь у діапазоні від 740 до 850. Ви можете претендувати на результат із 620, але ви заплатите більше, ніж удвічі, відсоткові ставки того, хто має відмінний бал, і, можливо, вам буде складніше знайти кредитора, який буде працювати з вами.
Вам також потрібно буде мати достатній капітал у своєму будинку після того, як взяти новий кредит, щоб відповідати керівництву кредитора щодо комбінованого співвідношення позики та вартості - відсоток, який обчислюється шляхом ділення загальної позики на вартість майна. Деякі позикодавці дозволять власникам будинків з відмінним кредитом позичати до 100% від вартості їхнього будинку, але прийнято позичати лише від 80% до 90%. Ось приклад того, як це визначається:
- Вартість нерухомості: 300 000 доларів
- Баланс першої застави: 190 000 доларів
- Баланс HELOC: 50 000 доларів
- Всього позичених: 240 000 доларів
- Комбінований кредит до вартості: 80%
- Власний капітал власника: 20%
У такому випадку, якщо ви хочете лише рефінансувати наявний баланс HELOC і не хочете позичати більше, вам слід знайти кредитора, який буде працювати з вами, особливо якщо у вас є хороший кредит. Крім того, чим більше у вас власного капіталу, тим нижче буде ваша процентна ставка.
Варіанти рефінансування вашого HELOC
Існує чотири способи рефінансування кредитної лінії вашого будинку. Ось ваші варіанти та плюси та мінуси кожного:
1. Попросити зміни в позику
Як це працює: зв’яжіться зі своїм кредитором та поясніть, що у вас виникнуть проблеми із здійсненням платежів, коли закінчиться період витягнення. Запитайте, чи може кредитор співпрацювати з вами, щоб змінити умови позики таким чином, щоб зробити щомісячні платежі доступними, тому ви не замовчуєте. Наприклад, Банк Америки має програму допомоги з власного капіталу, яка надає кваліфікованим власникам будинків більш тривалий термін, нижчу процентну ставку або обидва, якщо вони зазнали фінансових труднощів, таких як втрата доходу або розлучення.
Плюси: Модифікація позики може бути єдиним варіантом, якщо ви знаходитесь під водою.
Мінуси: Кредитори не зобов’язані змінювати вашу позику, тому ця опція може бути недоступною для вас. Якщо це так, вам доведеться показати, що ви можете повернути змінений кредит. У кінці 2016 року обидві програми допомоги борцям власників будинків, програма, що займається дозволом на користь другого права запоруки, та коротке рефінансування FHA, обидва припинили приймати нових заявників.
2. Відкрийте новий HELOC
Як це працює: Ви збиваєте балончик по дорозі, починаючи з нового періоду витягування та нового періоду погашення лише відсотків.
Плюси: це купує вам певний час, щоб поліпшити ваше фінансове становище, якщо ви намагаєтеся звести кінці з кінцями, і ви не хочете дефолтувати свій існуючий кредит.
Мінуси: Вам доведеться колись погасити позику. Чим довше ви відкладаєте його повернення, тим більше відсотків ви будете заборгувати, і тим вище будуть повністю амортизовані виплати основної суми та відсотків щомісяця. Крім того, введення нового періоду залучення дозволяє легко тримати позики. Якщо ви рефінансуєте, оскільки ви переймаєтесь погашенням існуючого HELOC, останнє, що ви хочете зробити, - це додати ваш борг.
Як ви вже бачили, важко знати, якими будуть ваші загальні витрати на запозичення або щомісячні платежі за допомогою HELOC, оскільки ви тут і там позичаєтеся небагато, і процентна ставка може коливатися. Крім того, коли починається термін погашення вашого HELOC, відсоткові ставки можуть бути вищими, ніж сьогодні, зробивши ці щомісячні платежі ще більшими.
(Докладніше див. У розділі Що робити, якщо ви не можете повернути позику на власний капітал.)
3. Отримайте позику на новий домашній капітал
Як це працює: Ви перетворюєте баланс HELOC зі змінною ставкою в кредит з дольовим капіталом з фіксованою ставкою. Щоб виплатити баланс, вам знадобиться 20 або 30 років.
Плюси: Ви закінчуєте цикл безперервного запозичення, виймаючи одноразову суму, щоб погасити свій HELOC, і отримуєте фіксовану процентну ставку при стабільних щомісячних платежах. Переконайтеся, що ви знаєте свої довгострокові позикові витрати та враховуйте їх у довгостроковому фінансовому плані вашого домогосподарства.
Мінуси: Деякі кредитори припинили надавати позики на власний капітал, тому покупки навколо займуть більше зусиль, ніж це було для пошуку HELOC. Тим не менш, вони доступні, особливо якщо ви готові визивати за межі найбільших банків - що ви все одно повинні зробити, оскільки великі фінансові установи не обов’язково мають найкращі ціни та найкомпетентніше обслуговування клієнтів. Також майте на увазі, що чим довший термін кредитування, тим меншими будуть щомісячні платежі, але чим більше відсотків ви будете платити.
4. Рефінансування в нову першу іпотеку
Як це працює: Замість того, щоб просто рефінансувати HELOC, ви рефінансуєте і свій HELOC, і свою першу іпотеку, в одну позику: нову першу іпотеку.
Плюси: Ви можете отримати найнижчі доступні процентні ставки. Ставки по першій іпотеці, як правило, нижчі за ставки позики на власний капітал, тому що, якщо ви не виконаєте виплати на будинок, ваш кредитор першої іпотечної кредити отримав прибуток від продажу будинку, що виключається. На ринку, де ставки за HELOC та позики на власний капітал становлять 5, 90% та 5, 57% відповідно, ставки на 30-річну та 15-річну фіксовану першу іпотеку можуть бути 4, 73% та 4, 16% відповідно. Якщо припустити, що ви рефінансуєте першу іпотеку з фіксованою ставкою, ви також здобудете стабільність рівних щомісячних платежів та знаючи загальні загальні витрати на запозичення, як і у випадку з варіантом позики на домашній капітал, обговореним вище.
Мінуси: зняття першої іпотеки може означати виплату значно більших витрат на закриття, ніж ви, рефінансуючи в нову позику HELOC або власний капітал.
Суть
Можливо, ви зможете отримати більш доступні щомісячні платежі на своєму HELOC через модифікацію позики, рефінансування на новий HELOC, рефінансування в позику власного капіталу або рефінансування новою першою іпотекою. Вивчіть свої варіанти з декількома позикодавцями, щоб побачити, яка можливість пропонує найкраще поєднання короткотермінової доступності та найменші можливі довгострокові та закривальні витрати.
(Для читання, пов’язаного з розділом, див. Як працює опція HELOC з фіксованою ставкою, позики на власний капітал та HELOC, найрозумніший спосіб скористатись власним капіталом, рефінансування позики на власний капітал: інструкція щодо використання, 5 причин не використовувати ваш дім Кредитна лінія власного капіталу, позика на рефінансування до власного капіталу, вибір позики на власний капітал або кредитну лінію, чи є податковий кредит вашого домашнього власного капіталу (HELOC)? Поганий кредит? Ви все ще можете отримати позику на власний капітал, іпотечний кредит проти позики на власний капітал: як вони відрізняються, що робити, якщо ви не можете повернути позику на власний капітал)