Іпотечний переїзд (Рело)
Розроблена явно для переселення та переведення працівників, іпотека переїзду (Relo) є різновидом альтернативного іпотечного продукту. Корпорації користуються цими позиками як частину пакету підписання або працевлаштування для працівників вищого рівня. Іпотека Relo робить рухливий процес більш комфортним та економічним.
НАРУШЕННЯ Вниз
Іпотечне переселення часто передбачає фінансові внески роботодавця. Ці внески можуть включати субсидії для покриття витрат на закриття, вибуття процентних ставок та нижчих ринкових процентних ставок. Ставки іпотечного кредитування на переїзд можуть визначатися за ставками 25-50 базових пунктів (BPS) нижче ринкових процентних ставок за аналогічні звичайні іпотечні кредити. Один базовий бал дорівнює 1/100% 1% і знижує процентну ставку за кредитом.
Кредитор може також надати спеціалізований персонал консультантів з надання житлових позик, підготовлених для задоволення потреб переведення працівників, які купують чи продають житло. Це може призвести до більш швидкої та дешевшої обробки позики.
Переїзд працівника з іпотекою переселення
Деякі дані показують, що працівник, який переїжджає на роботу, швидше за все переводиться повторно через передбачувані інтервали часу, часто два або більше переїздів протягом п'яти років. Роботодавець, ймовірно, не допоможе у переїзді працівника, якщо вони не очікують, що термін перебування відбуватиметься за новим місцем на рік чи довше. Тож ці покупці можуть мати меншу ймовірність рефінансування на початку життя кредиту. Також субсидії роботодавців, як правило, знижують щомісячну виплату позичальника та знижують чутливість позичальника до рефінансування, пов’язаного зі ставкою, протягом періоду надання підтримки, який, як правило, на початку життя позики.
Якщо процентні ставки зростають, передоплата зазвичай залишається відносно швидшою після перших одного-двох років через природні цикли переїзду серед цих позичальників. Зниження процентних ставок може призвести до того, що роботодавець спонукає працівника до рефінансування позики за допомогою пунктів примусового рефінансування.
Інвестування в іпотечний пул переселення
Fannie Mae пропонує гарантію з переселенням під заставу (MBS). Цей пул базових властивостей повністю складається з позик на переїзд. Однак позики на переїзд, разом із кооперативними пайовими позиками та певними позиками на викуп, вважаються іпотечними кредитами з особливими ознаками. Як позики під особливі особливості, існують обмеження щодо кількості об'єктів нерухомості, які можуть бути у придатних пулах.
Кредити на переїзд також можуть бути включені в інші пули. Якщо пул з фіксованою ставкою містить більше 10 відсотків позик на переїзд, префікс пулу ідентифікує пул як пул позики на переїзд, а частина статистики пулу в додатку до проспекту показуватиме відсоток позик на переїзд у пул.
Будь-який резерв захищених іпотекою ризикує передоплатою позики покупця. Можливість прогнозувати цей ризик має велике значення для трейдерів. Іпотечні кредити Relo, як правило, мають більш передбачувану характеристику передоплати, яка дозволяє рело MBS торгувати з премією. Іпотечні кредити на переїзд мають більш передбачувані характеристики ризику попередньої оплати, ніж іпотеки, що не переїжджають. Крім того, кредит на переїзд MBS історично виплачувався швидше, ніж аналогічні звичайні продукти у більшості процентних ставок, а також може захистити інвестора в умовах зростання процентних ставок.