Дата скидання
Дата скидання - це момент часу, коли початкова фіксована процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою (ARM) змінюється на регульовану ставку. Ця дата зазвичай становить один-п’ять років від дати початку іпотеки. Після початкової дати скидання процентна ставка стає змінною та змінюється відповідно до умов, встановлених кредитною угодою позичальника.
У деяких позиках під ARM дата скидання може стосуватися декількох дат протягом усієї тривалості позики, коли процентна ставка позичальника скидається. Багаторазові дати скидання можуть відбуватися у позиках, які скидаються за визначеним графіком, як правило, один раз на рік, тоді як у частині позики зі змінною ставкою.
Іпотеки з регульованою ставкою зазвичай мають 3, 5 або 7 років за фіксованою ставкою до введення періоду з плаваючою ставкою на дату скидання.
Як дата скидання Працює
Дата перезавантаження є важливою особливістю іпотеки з регульованою ставкою. Іпотека з регульованою ставкою пропонує позичальникам деякі переваги як товару з фіксованою ставкою, так і товару зі змінною ставкою. Дата перезавантаження дає певний момент часу, коли інвестор може очікувати, що їх ставки почнуть змінюватися з ринковим середовищем. Він також може посилатися на визначений термін, коли позика скидається протягом усієї змінної тривалості ставки.
АРМ - популярний вид іпотечного товару, пропонований традиційними кредиторами. Вони можуть бути альтернативою звичайним іпотечним кредитам, що вимагають фіксованих ставок протягом усього терміну дії позики. Зазвичай інвестори вибирають кредити під ARM, оскільки вони вважають, що ставки в майбутньому знизяться.
Ключові вивезення
- Для іпотечних кредитів з регульованою ставкою дата перезавантаження буде першим днем, коли іпотека починає дотримуватися регульованої (плаваючої) ринкової ставки.
- На дату скидання ставка встановлюється відповідно до заздалегідь визначеного індексу плюс спред. Іпотека з регульованою ставкою зазвичай індексується до LIBOR або казначейської ставки США.
- Структура амортизації іпотечних кредитів з регульованою ставкою зазвичай така ж, як і позики з фіксованою ставкою. Єдина зміна полягає в ставці відсотків.
Типи дат скидання
Іпотечні кредити з регульованою ставкою в перші кілька років позики структуруються з фіксованою процентною ставкою з наступним періодом змінної ставки після цього. У частині позик із фіксованою ставкою позичальники сплачують фіксовану ставку за стандартним графіком амортизації. Виплати стандартизовані, включаючи основну та фіксовану ставку.
Змінні ціни
Як тільки інвестор досягне дати перезавантаження, то решта позики базується на змінній ставці. У частині змінної ставки позики відсоткова ставка позичальника стягуватиметься на основі повністю індексованої ставки, а не фіксованої ставки.
Під час первинного схвалення позики під ARM андеррайтер визначатиме маржу ARM, яку позичальник стягуватиме, виходячи з їх кредитного профілю та умов кредиту. Маржа ARM додається до індексованої ставки після дати скидання для визначення відсоткової ставки позики за змінною ставкою.
У позиках із змінною ставкою андеррайтер також визначатиме індексовану ставку. Індексована ставка, як правило, є основною ставкою банку, однак, вона також може бути віднесена до пропонованої міжбанківської ставки Лондона (LIBOR) або курсу казначейства США. У частині змінної ставки позики відсотки позичальника дорівнюють індексованій ставці плюс їх ARM маржа.
Частка позики зі змінною ставкою за позикою ARM змінюватиметься на основі структури кредиту. Деякі позики структуруються для скидання змінної ставки один раз на рік, а інші мають відкриту змінну ставку, яка змінюється з ринком у будь-який час. Кредитори мають вдосконалену технологію, яка дозволяє їм будувати графіки амортизації для позик ARM, що включають як виплати з фіксованою, так і змінною ставкою. Графік амортизації позичальника буде коригуватись відповідно до змінної ставки позики, а щомісячні внески виплати будуть розраховані відповідно.
Продукти кредитування ARM
Кредит 5/1 ARM матиме дату перезавантаження, починаючи з п'яти років після початкового позики. Цей кредит виплачував би відсотки з фіксованою ставкою протягом п’яти років, а потім переводив на змінну ставку з подальшими датами скидання, що плануються щороку.
Позика на 2/28 ARM матиме змінну дату перезавантаження через два роки після початкових позик. Цей кредит почав би виплачувати процентну ставку зі змінною ставкою на дворічну дату перезарахування із зміною змінної ставки, яка відбулася в будь-який час протягом останніх 28 років на основі змін базової індексованої ставки.