Зворотний іпотечний або позиковий капітал?

Якщо ви є власником будинку та принаймні 62 роки, можливо, ви зможете конвертувати власний капітал у готівку, щоб оплатити витрати на проживання, витрати на охорону здоров’я, переробляти будинок чи все, що вам потрібно. Два варіанти для цього - це зворотні іпотечні кредити та позики на власний капітал. Обидва дозволяють вам скористатися власним капіталом без необхідності продавати чи виїжджати з дому. Однак це різні позичкові продукти, і вам потрібно зрозуміти ваші варіанти, щоб ви могли вирішити, що краще для вас.

Зворотна іпотека

Більшість покупок на дому здійснюються із звичайною заставою або вперед. Звичайною іпотекою ви позичаєте гроші у кредитора і здійснюєте щомісячні платежі, щоб сплатити основну суму та відсотки. З часом ваша заборгованість зменшується зі збільшенням власного капіталу. Коли іпотека виплачується в повному обсязі, ви маєте повний капітал і власник будинку повністю.

Як працює зворотний монтаж

Зворотна іпотека працює інакше: Замість того, щоб здійснювати платежі позикодавцю, позикодавець здійснює платежі вам, виходячи з відсотка вартості вашого будинку. З часом ваша заборгованість збільшується - коли виплати здійснюються вам і нараховуються відсотки - і ваш капітал зменшується, коли позикодавець купує все більше і більше власного капіталу. Ви продовжуєте право власності на своє житло, але як тільки ви виїжджаєте з дому більше ніж на рік, продаєте його чи відійдете - або станьте правопорушником щодо податків на майно та / або страхування, або будинок приходить у непридатність - позика стає належною. Кредитор продає житло, щоб стягнути гроші, які були вам виплачені (а також збори). Будь-який власний капітал, залишений у будинку, йде вам або вашим спадкоємцям.

Зверніть увагу, що якщо обидва подружжя мають своє ім'я під заставу, банк не може продати будинок до тих пір, поки не помер дружина подружжя - або не відбудуться перелічені вище податкові, ремонтні, страхові, переїзди чи продажі. Пари повинні уважно вивчити питання, які пережили подружжя, перш ніж погодитись на зворотну іпотеку. Проценти, нараховані за зворотною іпотекою, як правило, накопичуються до моменту припинення іпотечного кредитування, і тоді позичальник (-и) або їхні спадкоємці можуть або не зможуть його вирахувати.

(Докладніше див. Зворотні іпотечні підводні камені ).

Позики до власного капіталу

Видом позики на власний капітал є кредитна лінія власного капіталу (HELOC). Як і зворотний іпотечний кредит, кредит на власний капітал дозволяє вам конвертувати власний капітал у готівку. Це працює так само, як і ваша основна іпотека - фактично позику на власний капітал також називають другою іпотекою. Ви отримуєте кредит як єдиний одноразовий платіж і здійснюєте регулярні платежі для погашення основної суми та відсотків, що зазвичай є фіксованою ставкою.

У HELOC у вас є можливість взяти позику до затвердженого кредитного ліміту, за необхідності. За допомогою стандартної позики на власний капітал ви сплачуєте відсотки за всю суму позики; за допомогою HELOC ви сплачуєте відсотки лише за гроші, які ви фактично вилучаєте. HELOC - це кредити, що регулюються, тому ваш щомісячний платіж змінюється в міру коливання процентних ставок.

Про HELOC

Наразі відсотки, сплачені за позики на капітал та долі HELOC, не підлягають оподаткуванню, якщо ці гроші не використовуються для реконструкції будинків або подібних заходів. (До нового податкового закону 2017 року відсотки за борг за власним капіталом були повністю або частково відрахувані податком. Зауважте, що це зміна стосується податкових років 2018 - 2025 рр.) Крім того - і це важлива причина зробити цей вибір - з позика на власний капітал, ваш будинок залишається надбанням для вас та ваших спадкоємців. Однак важливо зауважити, що ваш будинок виступає заставою, тому ви ризикуєте втратити житло до звернення стягнення, якщо ви не будете брати кредит.

Відмінності між видами позики

Зворотні іпотечні кредити, позики на власний капітал та HELOC, дозволяють конвертувати власний капітал у готівку. Однак вони різняться за виплатами, погашенням, вимогами щодо віку та власного капіталу, вимогами до кредиту та доходу та податковими пільгами. Виходячи з цих факторів, ми окреслюємо суттєві відмінності між трьома видами позик:

Як ви платите

• Зворотна іпотека: щомісячні платежі, одноразовий платіж, кредитна лінія або певна їх комбінація
  (див. Як вибрати план зворотного іпотечного платежу )
• Позика до власного капіталу: одноразова виплата
• HELOC: За необхідності, до попередньо затвердженого кредитного ліміту - поставляється кредитна / дебетова картка та / або чекова книжка, щоб ви могли зняти гроші за потреби

Графік погашення

• Зворотна іпотека: Відстрочене погашення - позика, що виплачується, як тільки позичальник стає простроченим щодо податку на нерухомість та / або страхування; будинок приходить у непридатність; позичальник переїжджає більше року, продає житло або вмирає.
• Позика до власного капіталу: щомісячні платежі здійснюються протягом визначеного періоду часу з фіксованою процентною ставкою
• HELOC: Щомісячні платежі на основі позиченої суми та поточної процентної ставки

Вимоги до віку та власного капіталу

• Зворотна іпотека: має бути принаймні 62 та мати власний будинок прямо або мати невеликий іпотечний баланс
• Позика на власний капітал: Не потрібно вікових вимог і має бути принаймні 20% власного капіталу в будинку
• HELOC: Немає вимог до віку та має бути принаймні 20% власного капіталу в будинку

Стан кредиту та доходу

• Зворотна іпотека: Ніяких вимог щодо доходу, але деякі кредитори можуть перевірити, чи здатні ви вчасно та повною мірою сплачувати поточні майнові збори - такі як податки на нерухомість, страхування, збори за асоціацію власників будинків тощо
• Позика на власний капітал : хороша кредитна оцінка та доказ стабільного доходу, достатній для виконання всіх фінансових зобов’язань
• HELOC: Хороший кредитний бал та доказ стабільного доходу, достатній для виконання всіх фінансових зобов'язань

Податкові переваги

• Зворотна іпотека: Жодна, поки кредит не припиниться; то це залежить
• Позика на власний капітал: за податкові роки 2018 по 2025 роки відсотки не підлягають вирахуванню, якщо гроші не були витрачені на кваліфіковані цілі - на придбання, будівництво або істотне поліпшення будинку податківців, що забезпечує позику (завдяки Закону про податкові пільги та робочі місця 2017 року )
• HELOC: Те саме, що і для позики на власний капітал

Вибір правильної позики для вас

Зворотні іпотечні кредити, позики на власний капітал та HELOC, дозволяють конвертувати власний капітал у готівку. Отже, як визначити, який тип позики підходить саме вам?

Взагалі зворотний іпотечний кредит вважається кращим вибором, якщо ви шукаєте джерело довгострокового доходу і не заперечуєте, що ваш будинок не буде частиною вашої нерухомості. Однак якщо ви перебуваєте у шлюбі, будьте впевнені, що права пережитого подружжя є чіткими.

(Докладніше див. Зворотну іпотеку: Чи може Ваша вдова (ер) втратити будинок? Та Повне керівництво зі зворотної іпотеки .)

Позика на власний капітал або HELOC вважається кращим варіантом, якщо вам потрібні короткострокові готівкові кошти, зможете здійснювати щомісячні виплати і віддаватимете перевагу зберігати своє житло. Обидва приносять значний ризик разом із їх користю, тому ретельно перегляньте варіанти, перш ніж вживати будь-які дії.

(Також дивіться: Повне керівництво по зворотній іпотеці, порівняння зворотних іпотечних кредитів і форвардних іпотечних кредитів, чи кваліфікуєтесь ви за зворотною іпотекою? Податки та зворотна іпотека, 5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці, 5 підписів зворотної іпотеки - хороша ідея, 5 підписів зворотної іпотеки - це погана ідея, як уникнути застарівання зворотної іпотеки, погляд на регулювання зворотної іпотеки, правила Для отримання зворотної іпотеки FHA, зворотної іпотеки: Чи може ваша вдова (ер) втратити будинок? Остерігайтеся цих зворотних іпотечних афери та зворотних іпотечних підводних каменів)