Стратегії інвестування успішного викупу

Інвестування на ринок викупу - це стратегія, яка вимагає рівня витонченості та ретельності, що набагато вищий за те, що більшість людей усвідомлює. Це може мати великий потенціал, але для отримання грошових коштів потрібні реальні зусилля. Як такий, до нього слід підходити як до будь-яких значних інвестицій, що потребують фокусування; старанність; і ретельне дослідження місцевих властивостей, економічних та демографічних тенденцій. Це також вимагає формування стратегії придбання властивостей та їх врешті продажу.

Огляд

Купівля вживаних автомобілів на аукціоні схожа на вкладення коштів у закриту нерухомість. Продавці вживаних автомобілів - це люди, які знають усі марки та моделі, а також їх загальні дефекти та спосіб їх зміни, щоб створити цінність. Вони беруть значно менший ризик, ніж пересічна людина, яка відвідує аукціон лише для того, щоб купити автомобіль зі знижкою.

Багато покупців викупу виїжджають на аукціон на сходах суду з надією схопити торг - невідповідність між ціною аукціону та внутрішньою цінністю майна. Але вони можуть не мати реальних знань про інвестиції або будь-які стратегії зменшення ризику. Інвестори, досвідчені на ринку житлового стягнення, знають, що покладання на різницю цін як основне джерело інвестиційного доходу - це рецепт катастрофи.

Правильний метод отримання властивості викупу - це не підхід рушниці, а вибір властивостей, які знаходяться в локальному просторі, призначеному для перероблення або вдосконалення. Власність повинна мати унікальні якості, що дозволяють виділити її серед інших в околицях або на місцевому ринку, або які дають певну можливість створити цінність.

Інвестиційні стратегії

Будь-який інвестор у нерухомість повинен мати конкретну стратегію, яка включає цілі та спосіб придбання майна, його утримання та врешті-решт для розпорядження ним. Ця стратегія стає ще більш важливою при інвестуванні на ринок викупу. Ви повинні визначити, чи було вилучення внаслідок якоїсь унікальної обставини, пов’язаної з колишнім власником, чи є результатом більш широкої тенденції, яка може вплинути на місцевий ринок.

Інвесторам необхідно провести значну кількість досліджень місцевого ринку нерухомості. Попит на нерухомість - це функція зростання населення, зростання робочих місць, зростання наявного доходу та демографічних змін. Це значно вплине на ціноутворення, а також на можливість продажу нерухомості в кінці інвестиційного періоду.

Дослідження майбутніх інфраструктурних розробок, таких як дороги, школи та громадські проекти. Дізнайтеся також про те, як місцева та державна влада підтримує зростання бізнесу та планує виправити будь-які конкретні проблеми, такі як трафік, якість повітря, злочинність та податки. Усі ці предмети зроблять ділянку більш бажаною і збільшать значення властивостей всередині неї.

Стратегії придбання

Більшість інвесторів навчали шукати публікації, у яких перераховуються активи, що йдуть на аукціон, та листуватися з власниками щодо їх наміру придбати нерухомість до того, як воно відбудеться на аукціонному блоці. Хоча угоди можна отримати на етапах будівлі суду, пошук альтернативних способів закріплення проблемних властивостей значно покращить ваші шанси на закриття. Це також може надати можливість повністю зрозуміти та проаналізувати майно.

Наприклад, скажімо, інвестор отримує доступ до нерухомості, використовуючи свої контакти на ринку та знання житлового кредитування, щоб допомогти власникам будинків, які борються, вести переговори зі своїми кредиторами. Якщо проблеми з кредитом розроблені, не тільки інвестор збільшує свою репутацію як з власниками, так і з кредиторами, інвестор також може отримати реферали та доступ до інших, які мають проблемні позики. І якщо ситуацію неможливо розробити, інвестор першим на черзі придбає майно - тому що вони завоювали довіру власників. Інвестори також можуть приймати зважене рішення щодо того, чи купувати нерухомість, оскільки завдяки їх зусиллям вони дізналися про недоліки та переваги цього майна.

Ще одна стратегія - придбання проблемних позик зі знижкою у кредиторів. Банки та інші кредитні установи не люблять придбати викупи. Щоб не брати на себе нерухомість (REO), ці установи часто продаватимуть декілька неефективних позик із значною знижкою до номіналу.

Інвестори можуть бути більш гнучкими, ніж позикодавці, розробляючи непогашену позику, іноді перетворюючи її на позиковуючий кредит, який матиме значно більший прибуток, завдяки меншій основі інвестора.

Після приправлення позик інвестори можуть або їх утримувати, або продавати з премією після того, як вони виконують деякий час. У випадку, якщо вони не можуть бути розроблені, інвестор може викупити майно та отримати право власності, не конкуруючи з будь-якими іншими сторонами. Єдиним недоліком такого підходу є те, що придбання пулу позик потребує більших витрат капіталу, ніж придбання окремих об'єктів нерухомості на аукціоні. Справа в тому, що існують творчі способи зменшити конкуренцію в придбанні неефективного активу.

Проведення стратегій періоду та виходу

Інвестори також повинні бути впевнені, що робити після придбання активу.

Чи повернеться майно назад на ринок або воно буде утримуватися та витриматись, очікуючи зміни ринку перед продажем? Інвестори, які розглядають можливість викупу, а потім ремаркетинг їх незабаром після покупки, повинні знайти шляхи покращення майна. Вдосконалення, які забезпечують найбільший замах на долар, включають додавання спалень та ванних кімнат, реконструкцію кухонь та оздоблення підвалів або інших невикористаних приміщень.

Оскільки інформація про операції з майном є загальнодоступною інформацією, деякі потенційні покупці будуть насторожено сплачувати премію за нерухомість відразу після викупу продажу, навіть якщо його ціна відповідає іншим об'єктам нерухомості в цьому районі. Створення цінності за допомогою перепланування допомагає забезпечити обґрунтування вищої ціни перепродажу і може зменшити ризик тривалих маркетингових періодів. Однак інвесторам слід обережно не вдосконалювати нерухомість настільки, щоб її ціна була значно вищою за сусідні об'єкти нерухомості.

Іншою стратегією є зберігання активів як орендної нерухомості, поки щось не відбудеться на ринку для підвищення цінностей майна. Знову ж таки, інвестори повинні знати про ринок оренди, щоб забезпечити адекватну кількість попиту на оренду приміщення. І що придбане майно матиме достатню оренду для покриття витрат на утримання майна.

Для тих, хто може впоратися з додатковим часом та зусиллями, які вимагає бути орендодавцем, купівля проблемних об'єктів зі знижкою та перетворення їх у оренду може створити значне багатство. Можливість отримати привабливе фінансування, наприклад, позики, призначені лише для відсотків, разом із вирахуванням іпотечного відсотка з податку на прибуток, дає чудовий спосіб створити грошовий потік, дочекавшись потрібного часу для продажу.

Хоча житлова нерухомість не є такою мінливою, як інші класи активів, вона характеризується довгими періодами низької віддачі, а потім "поштовхом" вартості, що відповідає деякій великій зміні попиту, що пояснює значну частину прибутку. Знову ж таки, це поштовх для постійних досліджень та стратегія періоду проведення, яка допоможе оцінити терміни стрибка вартості та створить план активу під час підготовки до продажу.

Вихід із стратегії

Не продумавши стратегію виходу - це велика помилка, яку зазвичай роблять нові інвестори. Багато людей знаходять помилкове враження, що найкращий час інвестувати у власність викупу - це коли їх є в наявності. Насправді, значне збільшення об'єктів продажу та викупу будинків підкреслює певну проблему, яка заважає людям виплачувати свої позики або змушує їх утримувати своє житло. Це може бути пов’язано з втратою робочих місць в даній місцевості або з певною інфраструктурною проблемою, яка робить цю територію небажаною. Ці тенденції матимуть позитивний вплив на пропозицію наявних будинків для продажу або викупу, а також негативно впливатимуть на попит. Це означає, що продати нерухомість буде складніше, поки ринкові основи не покращаться.

Поширена помилка, яку роблять інвестори, які покладаються виключно на різницю цінових показників свого прибутку, полягає в тому, що вони не усвідомлюють негативний вплив балансових витрат. Витрати можуть включати іпотечні платежі, податки, страхування та технічне обслуговування протягом тривалого періоду маркетингу та продажу.

Встановлення строку продажу нерухомості, а потім знижка ціни до моменту продажу нерухомості - це один із способів уникнути зайвих балансових витрат. Набагато краще продати з малим нулем прибутку, ніж продовжувати продавати нерухомість за ціною, яка забезпечить довгий маркетинговий період і, таким чином, високі балансові витрати, які можуть призвести до збитків.

Суть

Вкладення коштів у нерентабельні активи нерухомості для створення багатства є життєздатною стратегією, але це не спосіб швидко розбагатіти. На кожну історію про багатство до багатства припадає ще 10 людей, які втратили свій капітал, оскільки не стежили за змінами тенденцій ринку.

Ті, хто досягають успіху на ринку викупу, вивчили стратегії та тактику інших успішних інвесторів. Вони вклали час та ресурси для створення відповідних ринкових контактів, необхідних для створення конкурентної переваги перед іншими. Але вкладення часу та енергії на знайомство з місцевим ринком нерухомості - лише одна із декількох стратегій, яку інвестори можуть використовувати, щоб перемогти конкуренцію. Успіх виходить від ретельно продуманого та виконаного придбання, а також розумних стратегій виходу.