Довіряйте справі
Довірений акт, також відомий як акт довіри, - це документ, який іноді використовується в операціях з нерухомістю в США. Це документ, який вступає в дію, коли одна сторона взяла позику у іншої сторони для придбання майна. Фонд довіри являє собою домовленість позичальника та позикодавця про майно, яке зберігається у довірі нейтральною та незалежною третьою стороною, поки позика не буде погашена.
Хоча довірені справи зустрічаються рідше, ніж це було раніше, десь 20 держав все ж зобов’язують використовувати одну, а не іпотечну, коли фінансування пов'язане з придбанням нерухомості.
Діла довіри зазвичай використовуються в Алясці, Арізоні, Каліфорнії, Колорадо, Айдахо, Іллінойсі, Міссісіпі, Міссурі, Монтані, Північній Кароліні, Теннессі, Техасі, Вірджинії та Західній Вірджинії. Кілька штатів, такі як Кентуккі, Меріленд та Південна Дакота, дозволяють використовувати як довіри, так і застави.
Як працює довірена справа
При операції з нерухомістю - купівлі житла, скажімо, позикодавець дає позичальникові гроші в обмін на один або кілька векселів, пов'язаних з довірчим дорученням. Цей акт передає право власності на нерухоме майно неупередженому довіреному користувачеві, як правило, фірмі, що займається правом власності, компанією-депозитарієм або банком, яка вважає його заставою для векселів - забезпечення для позики. Право власності - право на отримання повної власності - залишається за позичальником, як і повне використання та відповідальність за майно.
Такий стан речей зберігається протягом усього періоду погашення позики. Опікун володіє юридичним правом до тих пір, поки позичальник не сплатить борг повністю, після чого право власності на майно стає позичальниками. Якщо позичальник за замовчуванням позичальник, довірена особа бере повний контроль над майном.
Ключовий винос
- При фінансуванні операцій з нерухомістю довірчі акти передають правову власність на майно третій особі, такій як банк, ескроу або право власності на право власності, поки позичальник не погасить борг перед позикодавцем.
- Діла довіри використовуються замість іпотечних кредитів у кількох штатах.
- Інвестування в довірчі справи може забезпечити високоприбутковий потік доходу.
Довірений вчинок проти іпотечного кредитування
Довіри та іпотечні кредити використовуються як в банківських, так і в приватних позиках для створення застави на нерухомість, і обидва, як правило, реєструються як борги в окрузі, де знаходиться нерухомість.
Однак в іпотеці беруть участь дві сторони: позичальник (або іпотекодавець) та позикодавець (або іпотекодержатель). На противагу цьому, довірчий акт передбачає три сторони: позичальника (або трестора), кредитора (або бенефіціара) та піклувальника. Піклувальник має право власності на заставу для вигоди кредитора; у випадку, якщо позичальник за замовчуванням не розпорядиться, він розпочне і завершить процес звернення стягнення на вимогу кредитора.
На відміну від поширеного використання, іпотека технічно не є позикою на придбання майна; це угода, яка заставляє майно як заставу для позики.
Викупи та довірені справи
Іпотечні та довірені справи мають різні процеси викупу. Судове стягнення - це судовий нагляд, який здійснюється під час судового нагляду, коли позикодавець подає позов проти позичальника за невиконання іпотеки. Процес трудомісткий і дорогий. Крім того, якщо аукціон вилученого майна не приносить достатньо грошей для погашення векселя, позикодавець може винести рішення про недостатність проти позичальника, подавши позов на залишок. Однак навіть після продажу майна позичальник має право викупу: Він може повернути позикодавця протягом встановленого строку та придбати право власності.
На противагу цьому, довірений акт дозволяє позикодавцю розпочати швидше та дешевше правосудове стягнення, обходячи судову систему та дотримуючись процедур, викладених у довірчому акті та державному законодавстві. Якщо позичальник не робить позику поточною, майно виставляється на аукціон шляхом продажу довіреною особою. Право власності передається від піклувальника новому власнику через акт довіреної особи після продажу. Коли учасників торгів при продажі довіреної особи немає, майно повертається позикодавцю через акт довіреної особи. Після продажу майна позичальник не має права викупу.
Крім того, довірена особа несе відповідальність за виплату виручки від продажу позичальнику та позикодавцю після завершення продажу. Опікун сплатить позикодавцю суму, що залишилася за боргом, і сплатить позичальникові все, що перевищує цю суму, тим самим дозволить позикодавцю придбати майно.
Плюси та мінуси інвестування у довірчі справи
Інвестори, які шукають соковиті врожаї, іноді звертаються до сфери нерухомості - зокрема, довірчих справ.
Вкладаючи довірений вклад, інвестор позичає гроші забудовнику, який працює над проектом нерухомості. Ім’я інвестора йде на довіру, як позикодавця. Інвестор стягує відсотки за своїм кредитом; після завершення проекту його довіритель повертається йому в повному обсязі. Брокер, що займається довірою, зазвичай полегшує угоду.
Плюси
Високодохідний потік доходу
Диверсифікація портфеля
Мінуси
Неліквідність
Ніякої оцінки капіталу
Який розробник входить у цю домовленість? Банки часто неохоче надають позики на певні типи розробок, таких як комерційні проекти середнього розміру - занадто малі для великих кредиторів, занадто великі для малих - або розробники з поганими послугами або занадто великою кількістю позик. Обережні кредитори також можуть надто повільно рухатися для розробників проти строгого строку початку або завершення проекту.
Тож ці розробники часто зазнають крихки. З цієї причини інвестори, що довіряють, часто можуть очікувати високих процентних ставок на свої гроші. Вони можуть отримати переваги від диверсифікації в інший клас активів, не потребуючи експертів у галузі будівництва та управління нерухомістю. Це пасивні інвестиції.
Вкладення довірчих вкладів має певні ризики та недоліки. На відміну від акцій, інвестиції в нерухомість не є ліквідними, тобто інвестори не можуть отримати свої гроші на вимогу. Крім того, інвестори можуть розраховувати лише на відсотки, які викликає позика, без будь-якої додаткової оцінки капіталу. Інвестовані сторони можуть використовувати будь-які юридичні розбіжності у довіреному договорі, спричиняючи дорогі юридичні труднощі, які можуть загрожувати інвестиціям. У типового інвестора з невеликим досвідом можуть виникнути труднощі, оскільки для пошуку надійних та надійних розробників, проектів та брокерів необхідний певний набір знань.
Приклад реального світу з довірою
Наприклад, короткий бланк документа «Довіра про довіру», який використовується в графстві Остін, штат Техас, охоплює вимоги більшості кредиторів. Форма починається з визначення термінів та пробілів для позичальника, позикодавця та піклувальника, щоб заповнити їх імена. Також потрібно заповнити суму позики та адресу майна.
Після цього розділу документ далі визначає передачу прав на майно та єдині пакти, включаючи:
- Деталі про сплату основної суми та відсотків
- Грошові кошти
- Заставне право
- Страхування майна та обслуговування структури
- Зайнятість структури - за умови, що позичальник повинен проживати протягом 60 днів
Форма також включає нерівномірні угоди, які визначають дефолт або порушення будь-якого з умов договору. Також є специфікація, що позика, якою займається документ, не є позикою власного капіталу - тобто те, від чого позичальник отримає готівку - позика призначена для придбання майна.
Акт довіри закінчується місцем для підпису позичальника, що вони повинні зробити в присутності нотаріуса та двох свідків, які також підписуються.