Що таке комбіноване співвідношення позики та вартості?

Коефіцієнт комбінованої позики та вартості (CLTV) - це розрахунок, який використовують іпотечні та кредитні фахівці для визначення загального відсотка майна власника дому, обтяженого заставою. Коефіцієнт CLTV визначається додаванням залишків за всіма непогашеними позиками та діленням на поточну ринкову вартість майна. Наприклад, майно з першим іпотечним балансом 300 000 доларів, другим іпотечним балансом у 100 000 доларів та вартістю 500 000 доларів має коефіцієнт CLTV в 80%.

Кредитори використовують коефіцієнт CLTV разом із кількома іншими розрахунками, такими як коефіцієнт боргу до доходу та стандартне відношення позики до вартості (LTV) для оцінки ризику надання кредиту позичальнику. Коефіцієнт CLTV відрізняється від стандартного коефіцієнта LTV тим, що останній лише порівнює баланс одного позики до вартості майна. У наведеному вище прикладі майно має коефіцієнт LTV 60%, який отримується діленням лише залишку першої застави на вартість майна.

Багато економістів відносять послаблені стандарти CLTV до кризи викупу, яка напала на США, наприкінці 2000-х, серед інших факторів. Починаючи з 90-х років і, особливо, на початку та середині 2000-х, домогосподарці часто брали під час покупки другу іпотеку замість здійснення початкових платежів. Кредитори, прагнучи не втратити бізнес цих клієнтів перед конкурентами, погодились на такі умови, незважаючи на підвищений ризик.

До появи бульбашки з нерухомістю, яка розширилася з кінця 1990-х до середини 2000-х, стандартна практика полягала в тому, щоб покупці дому вносили внески на суму щонайменше 20% від ціни покупки. Більшість кредиторів утримували клієнтів за цими параметрами, обмежуючи LTV на рівні 80%. Коли бульбашка почала нагріватися, багато цих же компаній вживали заходів, щоб дозволити клієнтам обійтись, поклавши 20%. Деякі позикодавці підняли лімітні тарифи або повністю забрали їх, запропонувавши іпотечні кредити з 5% початкових платежів або менше, а інші зберегли вимоги LTV, але підвищили обмеження CLTV, часто до 100%. Цей маневр дозволив клієнтам взяти другу іпотеку для фінансування своїх 20% початкових платежів.

Спік викупу на початку 2008 року підкреслив, чому CLTV важливий. Маючи шкіру в грі, наприклад, початковий витрата грошових коштів у розмірі 100 000 доларів на будинок в 500 000 доларів, надає власникові будинку потужний стимул продовжувати свої іпотечні виплати. Якщо банк виключає право викупу, він втрачає не тільки своє житло, але й купу грошей, які заплатив, щоб закрити. Вимагаючи справедливості у власність також ізолює кредиторів від зниження цін на нерухомість. Якщо вартість нерухомості оцінюється в 500 000 доларів США, а загальна застава становить до 400 000 доларів, то власність може втратити до 20% від її вартості, якщо жодні власники застави не отримають короткий платіж на аукціоні викупу.