Яку роль відіграла сек'юритизація в іпотечній кризі в США?

Секуритизація застарілих іпотечних кредитів на іпотечних цінних паперах (MBS) та боргових зобов'язань, забезпечених заставою (CDO), була головним фактором, що сприяв іпотечній кризі. Subprime MBS та CDO були привабливими для інвесторів завдяки вищим процентним ставкам, які вони пропонували порівняно з активами, забезпеченими основними іпотечними кредитами. Позичальники субпрійма з менш ніж ідеальним кредитом мали більш високі процентні ставки за іпотекою через підвищений ризик дефолту. Крім того, було надано багато позик з іпотекою з регульованою ставкою, що згодом додало велику кількість палива до іпотечної кризи.

За цей час позикодавці об'єднали іпотеку на первинному рівні у MBS та CDO. Ці фінансові продукти часто отримували високі оцінки від кредитних агентств. Потім транші цих цінних паперів були продані неподозрілим інвесторам, які не знали про пов'язаний з ними ризик. Транші низької якості пропонували більш високі відсоткові ставки, але поглинули перші втрати, пов’язані з непогашенням іпотеки перед старшими траншами.

Кредитування на доплату спричинило різке зростання наявного іпотечного кредиту. Багато позик було надано позичальникам, які раніше мали б труднощі з отриманням іпотечних кредитів через нижчі середні кредитні показники. Приватні позикодавці заробили багато грошей, об'єднавшись і продаючи іпотечні кредити. Однак ризик звернення стягнення зростав із послабленням кредитних стандартів. Кредитори та покупці помилково припускали, що вартість нерухомості не сприймає спад. Приватна компанія MBS забезпечила велику кількість необхідного капіталу для іпотечних кредитів, що перебувають під заставою. Близько 80% позик на субкріптовальне користування було надано приватною лінією MBS у 2006 році. У березні 2007 року вартість іпотечних кредитів, що продаються на первинному рівні, оцінювалася приблизно в 1, 3 трлн дол. Іпотечні кредити, видані приватними позикодавцями, мали більший ризик, оскільки вони не були підтримані урядом, як ті, що були у Фредді Мака та Фанні Мей.

Ринок нерухомості процвітав, все більше покупців торгували ціни доступних будинків. Ринки нерухомості у Флориді, Арізоні та районі Лас-Вегаса були дуже гарячими за цей час. Спочатку позичальники, які відставали, могли рефінансувати свої іпотечні кредити, виходячи з більш високої вартості майна, або могли продавати будинки з прибутком. Рівень ризику для заставної застави наразі не був проблемою.

Лише тоді, коли значення властивостей почали знижуватися, почали з’являтися проблеми. Іпотека з регульованою ставкою почала скидатися з більш високими темпами, а заборгованість за іпотекою значно зросла. За замовчуванням на застарілих іпотечних кредитах виникло більше проблем. До серпня 2008 року близько 9% усіх іпотечних кредитів у США були дефолтом. MBS та CDO почали втрачати цінність із вищими ставками за замовчуванням. Фредді Мак та Фанні Мей були захоплені урядом у 2008 році, коли вони почали реалізовувати великі втрати. Звернення викупу та повернення земельних ресурсів збільшувалося, і більше майна виходило на ринок, коли банки намагалися ліквідувати свої запаси. Це депресивне майно ще більше цінне, що призводить до зменшення спіралі для ринку нерухомості. Деякі позичальники намагалися короткочасно продати свої підводні іпотечні кредити, але вони часто виявляли позикодавців важкими для роботи або не бажають домовлятися.

Радник Insight

Пол Маккарті, CFA
Kisco Capital, LLC, Нью-Йорк, Нью-Йорк

Я міг би написати книгу на цю тему, тому що працював у бізнесі багато років, і у мене був великий недолік у хедж-фонді, над яким я працював під час фінансової кризи.

Сек'юритизація - це пакування позик чи оренди, і це існує з 1980-х років. Секюритизація дійсно почалася в 90-х роках і вибухнула в 2000-х за обсягом випуску. Використовуючи розумно, це дуже ефективна форма фінансування андеррайтерів кредитів та оренди (авто, іпотека, кредитні картки тощо).

У сек'юритизації були власними іпотечними кредитами, які були дефолтом, і врешті-решт вони спричинили банківську кризу. Кількість позик, що виникли у 2000–2006 роках, була незвично великою, оскільки у нас була бульбашка з нерухомістю у США. Банки, які проводили цю сек'юритизацію як інвестиції, втратили десятки мільярдів доларів, що майже призвело до краху банківської системи США. Виручені гроші, надані урядом США, зберегли банківську систему, яку ми маємо сьогодні.