10 перешкод для закриття нового будинку

Прийняти пропозицію щодо покупки на дому - це як досягти цього бігуна під час марафона. Але тримайте кулер Gatorade - властивість ще не ваше. Протягом 30 днів (або близько того) між прийняттям вашої пропозиції щодо купівлі та врученням вам ключів (які зазвичай називаються дескрипцією), існує багато перешкод для подолання. Якщо ви натрапите на будь-який з них, покупка може провалитися і повернути вас на лінію старту.

Так само, як спортсмен тренується на перегони, ви можете тренувати себе для страшних останніх кроків у придбанні будинку. Процедури та правила дескроу варіюються залежно від штату, але ось 10 найпоширеніших проблем, що виникають у цей період, і що (якщо щось можливо) можна зробити, щоб запобігти або пом'якшити їх.

1. Термітна інспекція показує пошкодження

Кредитор проводить огляд шкідників на дому (за ваш рахунок, як правило, менше 100 доларів), щоб переконатися у відсутності серйозних збитків, спричинених комахами, що жують деревину, як терміти або мурахи-теслі. Ця перевірка захищає інтерес кредитора до майна. Власники будинків, які виявляють проблеми з терміном після переїзду, часто відмовляються від майна, залишаючи позикодавця, який тримає сумку. Деяким кредиторам може не знадобитися термінова перевірка, але це може бути у ваших інтересах отримати все одно.

Якщо інспекція виявить будь-які докази видимої зарази, проблемні зони, можливо, доведеться усунути, перш ніж закрити ескроу. Якщо проблеми занадто серйозні і / або продавець не заплатить за їх усунення, у вас буде можливість піти, поки ваша угода про купівлю має належні непередбачені ситуації.

2. Оцінка занадто низька

Банк буде оцінювати будинок (знову ж таки, за ваш рахунок), щоб захистити свій інтерес до будинку. Хочеться переконатися, що житло коштує як мінімум стільки, скільки ви будете платити за нього, щоб у випадку викупу застави втрати могли бути відшкодовані. Якщо оцінка буде занадто низькою, продавцю доведеться знизити ціну продажу або вам доведеться заплатити готівкою за різницю. Можливо, вийде більш сприятлива друга думка від іншого оцінювача.

3. На заголовку є хмари

Під час процесу депонування ви наймаєте компанію, яка займається правом пошуку, щоб здійснити пошук титулу та оформити страхування права власності. Пошук права власності гарантує, що ніхто інший не має юридичної претензії на майно, яке ви хочете придбати (наприклад, IRS, штат або родич продавця), а страхування права власності захищає вас від будь-яких майбутніх вимог до власності. Якщо на майно є якась застава або вимога, питання доведеться вирішити до того, як транзакція може продовжуватися.

4. Домашня перевірка показує дефекти

У більшості пропозицій щодо купівлі передбачено випадки інспекції, тому якщо домашня інспекція виявить серйозні проблеми, покупець може відмовитися без штрафних санкцій. Якщо ви не вклали цей випадок у свій контракт, ви можете втратити свої найсерйозніші гроші (як правило, кілька тисяч доларів), якщо вирішите не купувати будинок на підставі інспекції.

Якщо ви вирішите продовжити, процес переговорів з продавцем про ремонт будинку або повернення вам грошей при закритті, щоб самостійно впоратися з ремонтом, потенційно може затримати процес покупки та затримати ваше закриття. (Про читання, пов’язане з цим, див.: Чи потрібна домашня перевірка? )

5. Ви (або вони) отримуєте холодні ноги

У контракті будуть викладені обґрунтовані причини того, що покупець чи продавець відмовляються без штрафних санкцій, наприклад, не відмовитися від надзвичайних ситуацій або не виконати термін. Однак якщо ви вирішите після відмови від непередбачуваних ситуацій, з якими не хочете купувати покупку (наприклад, тому, що знайшли інший будинок, який вам більше подобається), ви втратите свої зароблені гроші. Міркування в цьому полягає в тому, що продавцю слід компенсувати час, коли будинок був поза ринком, що затримає кількість часу, яке в кінцевому рахунку потребує його або її продажу (що може мати фінансові наслідки для продавця).

І навпаки, якщо продавець вирішить відмовитись просто через зміну серця або через кращу пропозицію, ви матимете законне право стягувати збитки з продавця.

6. Ваше фінансування провалюється наскрізь

Кмітливі покупці не пропонують пропозицій по домівках, не отримуючи попереднього затвердження, а це означає отримати від банку письмове зобов’язання про позику, що воно надасть вам заставу на певну суму, а кмітливі продавці не приймають пропозицій від покупців, які не попередньо схвалений. Однак є речі, які можуть перешкоджати закриттю кредиту, наприклад, якщо ви збрехали на заявку, процентні ставки різко зростають, ситуація на вашій роботі змінюється або ваш кредитний бал знижується.

Запитайте свого кредитора, як ви можете уникнути подібних проблем. (Детальніше про те, як прочитати, див. 5 речей, які потрібно попередньо затвердити для іпотечного кредитування .)

7. Дім знаходиться у зоні високого ризику

У державах, які потребують звіту про розкриття природних небезпек, ви отримаєте документ із викладом природних небезпек, які можуть вплинути на житло (наприклад, повені, землетруси, сейсмічні небезпеки, пожежі) під час депонування. Кредитор може вимагати придбання страхування від небезпеки (вище та поза страхуванням власника будинку), якщо будинок знаходиться в зоні високого ризику, і це страхування може бути дорогим. Це також вартість, яку вам потрібно буде сплачувати щомісяця, поки позика не буде погашена або ви не продасте будинок.

Щоб запобігти неприємним сюрпризам під час ескроу, поцікавтеся у свого агента, потенційних нових сусідів чи управління містобудування, які природні небезпеки існують у вашому бажаному районі, який вид додаткової страховки ви можете придбати та скільки це може коштувати, перш ніж поставити пропозиція на будинок.

8. Дім не є безпечним

Якщо попередній власник будинку зробив велику страхову претензію на житло, наприклад, пошкодження води або цвілі, вона відображатиметься в страхових документах, а страхові компанії можуть відмовитись страхувати житло, вважаючи це занадто великим ризиком. Якщо житло не є страхувальним, ви не зможете його придбати, якщо ви не будете покупцем готівкою, оскільки кредитори вимагають від вас страхування домовласника, поки іпотека не буде погашена. Звичайно, навіть якщо ви покупець готівки, це, мабуть, не дуже гарна ідея придбати незахищений будинок.

9. Відмінності у GFE та HUD-1

Коли ви отримаєте попереднє затвердження позики та знову, коли ви подаєте пропозицію на конкретну власність, ваш кредитор повинен дати вам сумлінну оцінку (GFE) з детальним описом витрат на закриття, пов'язаних з отриманням фінансування будинку. Добросовісна оцінка - це в основному приблизна схема того, що буде показано форму HUD-1, яку ви отримаєте принаймні за 24 години до закриття. Як випливає з назви, добросовісна оцінка повинна бути приблизним наближенням до того, що ви насправді заплатите - в ідеалі в межах 10% - але деякі недобросовісні кредитори намагатимуться перерахувати клієнтів з нереально низькими оцінками.

Якщо це трапиться, і ви не можете змусити кредитора відмовитися від надмірних платежів, найкращим варіантом може бути попросити продавця продовжити термін закриття та спробувати забезпечити альтернативне фінансування, щоб ви все одно могли придбати будинок, не розбиваючись. вимкнено.

10. Помилки запобігають закриттю в часі

У закритті дескроування бере участь багато різних сторін, і якщо хтось із них помилиться, ваше закриття може затриматись. Залежно від того, що передбачено вашим договором про купівлю, і з чиєї вини виникла затримка, якщо ви не закриєтесь вчасно, вам, можливо, доведеться виплачувати продавцю штраф за кожен день запізнення.

Продавець також може відмовитись продовжувати дату завершення, і вся угода може провалитися. У найкращому випадку продавець може просто погодитися продовжити термін закриття без штрафних санкцій. Зрештою, якщо угода не закриється, продавцю також доведеться розпочати все спочатку. (Детальніше про це читайте в розділі: 7 Умови договору нерухомості .)

Тренінг для успішного фінішу

Передача права власності на житло є стресовим для всіх сторін. Багато речей повинно відбутися за короткий проміжок часу, і якщо щось провалиться, можуть виникнути серйозні наслідки. Цей процес може бути особливо напруженим для покупців, які повинні пройти складний, іноді незнайомий процес і прийняти безліч вагомих рішень, пов'язаних з тим, що, мабуть, є найдорожчим придбанням у їхньому житті. Знайдіть трохи часу, щоб заздалегідь ознайомитись із процесом дескрипції та його потенційними підводними каменями, і ви будете емоційно, інтелектуально та фінансово готові закінчити змагання. (Детальніше про те, як прочитати, див .: 13 кроків до закриття угоди про нерухомість .)