7 кроків до гарячої угоди про комерційну нерухомість

Запитайте будь-якого професіонала з нерухомості про переваги інвестування в комерційну власність, і ви, швидше за все, викликаєте монолог про те, як такі властивості вигідніші, ніж житлова нерухомість. Власники комерційної нерухомості люблять додатковий грошовий потік, вигідну економію на масштабах, відносно відкриті умови гри, багатий ринок добрих, доступних менеджерів нерухомості та більшу користь від комерційної нерухомості.

Але як ви оцінюєте найкращі властивості? І що відокремлює великі угоди від дуду?

Як і більшість об'єктів нерухомості, успіх починається з хорошого плану. Ось один, який допоможе вам оцінити хорошу угоду про комерційну власність.

Дізнайтеся, що знають інсайдери

Щоб бути гравцем комерційної нерухомості, навчіться мислити як професіонал. Наприклад, знайте, що комерційна власність оцінюється інакше, ніж житлова нерухомість. Доходи від комерційної нерухомості безпосередньо пов'язані з її корисною площею. Це не стосується окремих будинків. Ви також побачите більший грошовий потік з комерційною власністю. Математика проста: ви заробляєте більше доходу, наприклад, на багатоквартирних оселях, ніж на будинку для сім'ї. Відайте також, що оренда комерційної нерухомості довша, ніж у одиноких резиденцій. Це відкриває шлях до більшого грошового потоку. Нарешті, якщо ви перебуваєте в більш жорсткій кредитній обстановці, не забудьте застукати з грошима в руці. Кредитори комерційної нерухомості люблять бачити принаймні 30%, перш ніж вони дадуть позику зеленим світлом.

Складіть план дій

Встановлення параметрів є головним пріоритетом у угоді про комерційну нерухомість. Наприклад, запитайте себе, скільки ви можете собі дозволити платити, а потім купуйте іпотеку, щоб зрозуміти, скільки ви заплатите за життя іпотечного кредиту. Використання таких інструментів, як іпотечний калькулятор, може допомогти вам розробити хороші оцінки загальної вартості вашого будинку.

Інші ключові питання, які слід задати собі, включають: Скільки ви розраховуєте зробити на угоду? Хто є ключовими гравцями? Скільки орендарів уже на борту і платять оренду? Скільки місця для оренди потрібно заповнити?

Навчіться визнавати хорошу пропозицію

Найвищі професіонали нерухомості знають добру справу, коли їх бачать. У чому їх секрет? По-перше, у них є стратегія виходу - найкращі пропозиції - це ті, з яких ви знаєте, від яких можна піти. Це допомагає мати чітке око власника землі - завжди шукайте пошкодження, що потребують ремонту, знайте, як оцінити ризик, і обов'язково виламіть калькулятор, щоб майно відповідало вашим фінансовим цілям.

Ознайомтеся з ключовими показниками комерційної нерухомості

До загальних ключових показників, якими слід користуватися при оцінці нерухомості, належать:

Чистий операційний дохід (NOI)
NOI комерційної нерухомості обчислюється шляхом оцінювання валового операційного доходу першого року, а потім віднімання операційних витрат за перший рік. Ви хочете мати позитивний NOI.

Коефіцієнт обмеження
"Максимальний" коефіцієнт (коефіцієнт) капіталізації власності нерухомості використовується для обчислення вартості об'єктів, що приносять дохід. Наприклад, багатоквартирний комплекс із п’яти одиниць і більше, комерційні офісні будівлі та менші смугові центри - все хороші кандидати для визначення ставки максимального розміру. Ставки капіталу використовуються для оцінки чистої теперішньої вартості майбутніх прибутків або грошових потоків; процес також називають капіталізацією заробітку.

Грошові кошти
Інвестори комерційної нерухомості, які розраховують на фінансування придбання своєї нерухомості, часто дотримуються формули готівкових грошових коштів, щоб порівняти показники конкурентних об'єктів за перший рік. Безготівковий облік враховує той факт, що відповідний інвестор не вимагає 100% грошових коштів для придбання нерухомості, але також враховує той факт, що інвестор не буде зберігати весь НІО, оскільки він повинен використовувати деякі з нього здійснювати іпотечні платежі. Щоб виявити грошові кошти, інвестори нерухомості повинні визначити суму, необхідну для вкладення коштів на придбання нерухомості або їх первісну інвестицію.

Шукайте мотивованих продавців

Як і будь-який бізнес, клієнти керують нерухомістю. Ваше завдання - знайти їх - конкретно тих, хто готовий і прагне продати нижче ринкової вартості. Справа в тому, що у нерухомості нічого не відбувається і навіть не має значення, поки ви не знайдете угоду, яку зазвичай супроводжує вмотивований продавець. Це хтось із нагальним приводом продавати нижче ринкової вартості. Якщо ваш продавець не вмотивований, він або вона не буде настільки готовий домовлятися.

Відкрийте для себе образотворче мистецтво сусідства "Сільське господарство"

Відмінним способом оцінювання комерційної нерухомості є вивчення мікрорайону, в якому він знаходиться, відкриваючи будинки, розмовляючи з іншими власниками мікрорайонів та шукаючи вакансії.

Для оцінки властивостей використовуйте підхід "Три ступеня"

Будьте пристосовані при пошуку великих пропозицій. Скористайтеся Інтернетом, прочитайте класифіковану рекламу та наймайте птахів, щоб знайти вам найкращі властивості. Собаки з птахами на нерухомості можуть допомогти вам знайти цінні інвестиційні позики в обмін на оплату рефералу.

Суть

За великим рахунком, пошук та оцінка комерційних властивостей стосується не лише фермерських мікрорайонів, отримання чудової ціни або розсилки димових сигналів, щоб привезти продавців до вас. В основі дії - основне спілкування людини. Йдеться про налагодження стосунків та налагодження стосунків із власниками нерухомості, тому їм комфортно говорити про вигідні угоди та вести бізнес з вами.