За лаштунками вашої іпотеки
Іпотеку можна розглядати як потік майбутніх грошових потоків. Ці грошові потоки купуються, продаються, знімаються, траншуються та сек'юритизуються на вторинному ринку іпотечного кредитування. Ринок вторинної іпотеки надзвичайно великий і дуже ліквідний.
З моменту виникнення до моменту, коли щомісячний платіж позичальника закінчується у інвестора як частина іпотечного цінного папера (МБС), цільового забезпечення, забезпеченого активами (АБС), зобов'язання з заставою під заставу (СМО) або боргового зобов'язання, забезпеченого заставою ( Оплата CDO), є кілька різних установ, які всі виділяють деякий відсоток від початкових платежів та / або щомісячних грошових потоків.
Більшість іпотечних продажів продається на вторинному ринку іпотечних кредитів. У цій статті ми покажемо вам, як працює вторинний ринок іпотечного кредитування, та познайомимо вас з його основними учасниками.
Докладніше див. Основи іпотечного кредитування.
Учасники вторинного іпотечного ринку
На цьому ринку є чотири основні учасники: іпотечний виробник, агрегатор, продавець цінних паперів та інвестор.
1. Іпотечний джерело
Іпотечний засновник - перша компанія, що бере участь у вторинному ринку іпотечних кредитів. Іпотечні ініціатори складаються з банків, іпотечних банкірів та іпотечних посередників. Однією відмінністю слід зазначити, що банки та іпотечні банкіри використовують власні кошти для закриття іпотечних кредитів, а іпотечні брокери цього не роблять. Іпотечні брокери виступають незалежними агентами для банків або іпотечних банкірів. У той час як банки використовують свої традиційні джерела фінансування для закриття позик, іпотечні банкіри зазвичай використовують те, що відоме як складська кредитна лінія для фінансування позик. Більшість банків і майже всі іпотечні банкіри швидко продають новостворені іпотечні кредити на вторинний ринок.
Однак, залежно від розміру та складності оригінатора, він може об'єднати іпотеку протягом певного періоду часу, перш ніж продати весь пакет; він також може продавати індивідуальні позики у міру їх виникнення. Існує ризик для укладача, коли він утримує іпотечний кредит після процитування і закриття позичальником процентної ставки. Якщо іпотека не продається одночасно на вторинному ринку в той час, коли позичальник блокує процентну ставку, відсоткові ставки можуть змінюватися, що змінює вартість іпотечного кредиту на вторинному ринку і, в кінцевому рахунку, прибуток, який виробник отримує від іпотеки.
Оригінатори, які об'єднують іпотеку перед їх продажем, часто захищають свої іпотечні трубопроводи проти змін процентних ставок. Існує особливий тип угод, який називається найкращою торгівлею, призначений для продажу єдиної застави, що виключає необхідність вкладника в хеджування іпотеки. Дрібні організатори, як правило, використовують найкращі зусилля. (Щоб дізнатися більше, див. "Посібник для початківців з хеджування".)
Взагалі, іпотечні виробники заробляють гроші через збори, що стягуються за виникнення іпотеки, і різницею між процентною ставкою, що надається позичальнику, і премією, яку вторинний ринок заплатить за цю процентну ставку.
2. Агрегатор
Агрегатори - наступна компанія серед лінійки вторинних іпотечних ринків. Агрегатори - це великі іпотечні виробники, які пов'язують фірми з Уолл-стріт та підприємства, спонсоровані урядом (GSE), такі як Fannie Mae та Freddie Mac. Агрегатори купують новостворені іпотечні кредити у менших оригіналів, а разом із власним походженням формують пули іпотечних кредитів, які вони або сек'юритизують у цінні іпотечні цінні папери приватних фірм (співпрацюючи з фірмами з Уолл-стріт) або формують агентство MBS (шляхом роботи через GSE). (Щоб дізнатись більше про GSE, див. "Прибуток від іпотечного боргу з MBS".)
Подібно до оригіналів, агрегатори повинні захищати іпотечні кредити в своїх трубопроводах з моменту здійснення зобов’язань придбати іпотечний кредит через процес сек'юритизації і до моменту продажу МБС дилеру цінних паперів. Захист іпотечного трубопроводу є складним завданням через ризик випадання та поширення. Агрегатори отримують прибуток за рахунок різниці в ціні, яку вони платять за іпотеку, і в ціні, за яку вони можуть продати MBS, підтримувані цими іпотечними кредитами, залежно від їх ефективності хеджування.
3. Дилери цінних паперів
Після формування MBS (а іноді і до його формування, залежно від типу MBS) він продається дилеру цінних паперів. Більшість брокерських фірм Wall Street мають торгові столи MBS. Дилери займаються різними творчими речами за допомогою MBS та іпотечних цілих позик. Кінцева мета - продати цінні папери інвесторам. Дилери часто використовують MBS для структури CMO, ABS та CDO. Ці угоди можуть бути структуровані так, щоб вони мали різні та певні характеристики попередньої оплати та підвищені кредитні рейтинги порівняно з базовими МБС або цілими позиками. Дилери роблять розкид у ціні, за якою вони купують і продають MBS, і сподіваються на отримання арбітражних прибутків у структурі угод CMO, ABS та CDO.
4. Інвестори
Інвестори є кінцевими споживачами іпотечних кредитів. Іноземні уряди, пенсійні фонди, страхові компанії, банки, загальноосвітні установи та хедж-фонди - все це великі інвестори в іпотеку. MBS, CMO, ABS та CDO пропонують інвесторам широкий спектр потенційних доходностей на основі різного ризику щодо якості та процентних ставок.
Іноземні уряди, пенсійні фонди, страхові компанії та банки, як правило, інвестують у високорейтингові іпотечні продукти. Ці інвестори вимагають певних траншів різних структурованих іпотечних угод для їх попередньої оплати та профілю ризику процентної ставки. Хедж-фонди, як правило, є великими інвесторами в іпотечні продукти з низькими кредитними рейтингами та структуровані іпотечні продукти, що мають більший процентний ризик.
З усіх іпотечних інвесторів найбільший портфель цінних паперів. Тип іпотечного товару, в який вони можуть інвестувати, значною мірою регулюється Управлінням нагляду за федеральним житловим підприємством.
Суть
Мало хто з позичальників усвідомлює, наскільки їх іпотека нарізана, нарізана кубиками та торгується. За лічені тижні, а може, і місяць, з моменту виникнення іпотечного кредитування, вона може стати частиною угоди про CMO, ABS або CDO. Кінцевим користувачем іпотечного кредиту може бути хедж-фонд, який робить ставки спрямованої процентної ставки або використовує позиції, що використовуються на користь, для використання невеликих нерівностей щодо реляційного ціноутворення, або, можливо, центральний банк іноземної країни любить кредитний рейтинг агентства MBS.
З іншого боку, це може бути страховою компанією, що базується в Брюсселі, що приваблюється профілем тривалості та опуклості певного траншу в угоді про ABS, CMO або CDO. Ринок вторинного іпотечного кредиту є величезним, ліквідним та складним. Кілька установ охоче споживають шматочок іпотечного пирога.
(Продовжуйте тут, коли ви зможете скористатись системою «єдине зупинення» щодо застарілих іпотечних кредитів та припинення краху.