Властивості гортання та оренди: що відрізняється?

На питання про те, чи найкраща стратегія інвестування в нерухомість, гортання чи купівля та утримання, не має однієї правильної відповіді. Скоріше, рішення про вибір одного методу над іншим повинно бути частиною чіткого стратегічного плану, який враховує загальні інвестиційні цілі інвестора. До уваги також будуть входити можливості, які надає існуючий ринок.

Навіщо інвестувати в нерухомість?

Право власності на житлову нерухомість набирає все більший інтерес у роздрібних інвесторів з багатьох наступних причин:

• Нерухомість забезпечує більш передбачуваний прибуток, ніж акції та облігації.
• Нерухомість забезпечує захист від інфляції, оскільки ставки орендної плати та грошовий потік інвестицій зазвичай зростають щонайменше на стільки ж, скільки й рівень інфляції.
• Нерухомість забезпечує чудове місце для капіталу в часи, коли інвестори не впевнені в перспективах на фондових та облігаційних ринках або коли інвестори очікують, що довгострокова віддача в акції, боргові інструменти та інші активи буде недостатньою.
• Власний капітал, створений в інвестиції в нерухомість, є чудовою базою для фінансування інших інвестиційних можливостей. Замість позики для отримання капіталу для інвестування (тобто купівлі акцій під маржу) інвестори можуть позичати їх власний капітал для фінансування інших проектів. Відносна легкість у запозиченні інвестицій в нерухомість, поєднана з вирахуваністю іпотечного відсотка, робить цей варіант менш дорогим методом фінансування інших можливостей для інвесторів, які комфортно беруть на себе додатковий фінансовий ризик.
• Крім забезпечення грошових потоків для власників, житлова нерухомість може також використовуватися як житло або з якоюсь іншою метою (очевидно, не одночасно).

Вплив факторів ринку

Щоб окреслити наслідки обертання або прийняття рішення, треба зрозуміти питання, притаманні кожній із стратегій. Порівняно з акціями та облігаціями, нерухомість є відносно неефективним ринком, який характеризується низьким обсягом транзакцій та даними про власність та ринок, які часто не дуже прозорі. Труднощі пошуку можливостей нерухомості в поєднанні з неліквідністю ринку роблять операції з нерухомістю складнішими та затратними у здійсненні, ніж торги з акціями та облігаціями.

З іншого боку, коливання цінностей нерухомості відбуваються повільніше. Житлова нерухомість оцінюється методом оцінки, а не постійною торгівлею, що призводить до інвестиційної віддачі, яка є більш передбачуваною і менш мінливою, ніж прибутковість акцій та облігацій. Оскільки на попит на нерухомість впливають довгострокові економічні тенденції, такі як зростання місцевого населення, робочі місця та загальна економіка, нерухомість збільшує періоди високих і низьких цінностей та обсяги угод.

Ринки нерухомості, що мають тривалу тенденцію до зростання, характеризуються збільшенням попиту та періодами, коли інвестори «заробляють сіном, поки світить сонце», тоді як вниз ринки мають тенденцію показувати обмежені торги, інвестори приймають паперові втрати, поки ринок не пожвавиться, і вони зможуть знову реалізувати вигоди.

Щоб продемонструвати відносно високу вартість інвестицій у нерухомість за загальними інвестиційними стратегіями, порівняйте різницю між інвестиціями в акції на суму 200 000 доларів США та рівними інвестиціями у власність. Приймаючи велику експозицію до власного капіталу, інвестор може негайно продати частину інвестицій для отримання прибутку і утримувати баланс до середнього за вартістю долара, поки вони чекають майбутніх прибутків або займуть довгострокову позицію в цій галузі чи компанії . Позиція у власність на 200 000 доларів може становити що завгодно, від одного будинку для однієї родини до пари невеликих об'єктів.

За винятком сек'юритизованих інвестицій у нерухомість, таких як трести для інвестицій у нерухомість (REITs), одна проблема житлової нерухомості полягає в тому, що вона не легко підрозділяється. При інших видах інвестицій, таких як акції, якщо інвестору незручно мати певну експозицію, він або вона може "звільнити" експозицію деривативами або продати частину інвестицій. Що стосується нерухомості, якщо інвестор має єдину власність, єдиний практичний спосіб зменшити вплив - це продаж інтересів партнерства у власності, що може призвести до контрольних, юридичних та управлінських питань.

Плюси і мінуси гортання

Найбільш очевидною перевагою перевертання інвестицій у власність є можливість негайно реалізувати прибуток та прив'язати капітал протягом найменшого можливого часу. Крім того, на відміну від фондового ринку, який може обернутися в середині дня, ринки нерухомості легше прогнозувати і можуть створювати тривалі періоди, що компенсують інвесторів за перевертання нерухомості. У цьому сенсі обертання нерухомості може вважатися безпечнішою інвестиційною стратегією, оскільки вона покликана утримувати капітал під загрозою протягом мінімальної кількості часу та через те, що йому не вистачає ризиків управління та оренди, притаманних для зберігання нерухомості.

Два основні типи об'єктів нерухомості можуть використовуватися в підході до купівлі / продажу інвестицій у нерухомість. Перший - це будинки чи квартири, які можна придбати нижче поточної ринкової вартості, оскільки вони перебувають у фінансовій ситуації. Друга - це фіксатор-верхній, властивість зі структурними, дизайнерськими проблемами або умовами, які можна подолати, щоб створити значення.

Інвестори, які зосереджуються на проблемних властивостях, роблять це шляхом виявлення власників будинків, які більше не можуть керувати або підтримувати свої властивості, або знаходячи властивості, які переважають і ризикують перейти у дефолт. З іншого боку, ті, хто віддає перевагу закріплювачам, перероблять або покращують майно, щоб воно краще працювало для власників будинків або було більш ефективним для орендарів квартир.

Використовуючи цю тактику, покупець закріплювача покладається на вкладений капітал, щоб збільшити значення, а не просто купувати нерухомість за низькою основою для створення високої прибутковості інвестицій. Звичайно, також можна поєднувати ці дві стратегії, коли гортати властивості, і багато інвесторів роблять саме це.

Однак перегляд властивостей може створювати проблеми з витратами та податками, з якими не стикається з довгостроковими інвестиціями. Витрати, пов'язані з гортанням, можуть вимагати багато грошей, що призводить до проблем з грошовим потоком. Оскільки трансакційні витрати дуже великі як на стороні купівлі, так і на продажу, вони можуть суттєво вплинути на прибуток. Швидкий поворот властивостей (а швидкість - це все в успішних гортаючих угодах) може призвести до коливань доходу, що може збільшити податкові рахунки, особливо якщо справа рухається занадто швидко, щоб скористатися довгостроковими правилами оподаткування капіталу.

Крім того, пошук цих можливостей може бути складним протягом тривалого, послідовного періоду часу. Для більшості інвесторів обертання властивостей слід вважати скоріше тактичною стратегією, ніж довгостроковим інвестиційним планом.

Плюси і мінуси проведення холдингу

Загальновідомий факт, що купівля та зберігання нерухомості - це рецепт накопичення великого багатства. Більшість «старих грошей» у США та за кордоном були накопичені за рахунок власності на землю. Незважаючи на періоди зниження цін, цінності земельних ділянок майже завжди відновлюються в довгостроковій перспективі, оскільки обмежена пропозиція землі.

Однак довготривала власність на нерухомість спричиняє безліч управлінських та правових питань, з якими інвесторам в акції та облігації ніколи не доводиться боротися. Право власності на нерухомість - це інтенсивне управління, яке виходить за межі навичок багатьох інвесторів.

Інвестори в акції повинні володіти навичками аналізу конкретного ринку, конкретної компанії та здатності керівництва виконувати свої бізнес-стратегії. Довгостроковий інвестор нерухомості потребує однакових навичок, але несе додаткову відповідальність за створення та реалізацію цих бізнес-стратегій щодо своїх властивостей.

Багато інвесторів, особливо власників нерухомості, які вперше здають в оренду, погано підготовлені або погано оснащені для вирішення обов'язків, які стають перед орендодавцем. Процес пошуку якісних орендарів та обслуговування їх потреб, поряд із обслуговуванням та обслуговуванням майна, може бути напруженим та трудомістким завданням, але успішне управління майном необхідне для забезпечення поточних грошових потоків від інвестицій.

Ризики, притаманні довготривалій власності на нерухомість, є великими, але якщо їх пом'якшити, інвестор добре компенсує їх. Більшість із цих ризиків, до яких належать транзакційні ризики купівлі та продажу майна, ризики для добробуту майна та ризики пошуку та обслуговування орендарів, вважаються несистемними ризиками, або інвестиційними ризиками, які можуть бути диверсифіковані за наявності відповідної кількості інвестицій купується в добре складеному портфелі. Проблема більшості інвесторів полягає в тому, що нерухомість є капіталомісткою. Сума, необхідна для придбання достатньої кількості майна для зменшення цих ризиків, не відповідає їх можливостям чи можливостям.

Вибір стратегії

Щоб вирішити, чи є гортання властивостей чи довготривале їх зберігання - найбільш підходяща стратегія, потрібно відповісти на кілька критичних питань. Інвестор повинен вирішити, чи є розподіл капіталу постійним або тимчасовим, чи є основним компонентом загальної інвестиційної стратегії або засобом підвищення прибутковості. Потрібно також визначити, який коефіцієнт ризику та рентабельності є відповідним для цієї частини їх інвестиційного портфеля та чи має інвестор відповідну толерантність та вміння брати на себе управлінські обов'язки, що йдуть разом із будь-яким типом інвестицій.

Якщо капітал недоступний для придбання диверсифікованого портфеля, потенційний інвестор повинен бути готовий взяти на себе несистемний ризик, включаючи індивідуальні майнові ризики та потенційну відсутність попиту на майно, незалежно від того, власники будинків чи орендарі. Вирішуючи прийняти стратегію купівлі-продажу, інвестор також повинен визначити, чи має він чи вона вміння розкривати проблемні майнові продажі чи закріплювачі. У цій транзакційній стратегії важливо визначити, чи можна капітал повернути достатньо разів протягом певного інвестиційного періоду, щоб подолати трансакційні витрати як на сторону купівлі, так і на продаж, включаючи посередництво, фінансування та плату за закриття.

Суть

Хоча вибір між двома розглянутими стратегіями залежить від конкретного фінансового становища та інвестиційних цілей, довгострокова стратегія тримання, як правило, є більш прийнятною для тих, хто використовує нерухомість як основну частину їх загального інвестиційного портфеля; властивості гортання є більш доцільним, коли нерухомість використовується як доповнення або тактика підвищення прибутку.

Інвестори, які бажають зібрати багатства та отримати дохід від своїх інвестицій у нерухомість, повинні розглянути можливість зберігання нерухомості на тривалий термін, використовуючи власний капітал, вбудований у портфель, для фінансування інших інвестиційних можливостей, з потенційною можливістю продати нерухомість у супермаркеті. Властивості гортання - це тактика, яка найкраще підходить для періодів, коли перспективи на ринках акцій та облігацій низькі, або для інвесторів, які бажають реалізувати короткотерміновий приріст капіталу до тих пір, поки це дозволить сучасний ринок.