Купівля будинку віддалено: Покрокове керівництво
Купівля будинку дистанційно стає все більш поширеною в наші дні. Протягом певного часу у світі нерухомості було звичайним звичаєм продавців пропускати закриття будинку, попередньо підписуючи папери та здійснюючи прибуткові продажі, підключені безпосередньо на банківський рахунок, але зараз весь процес можна здійснити здалеку.
Навіщо купувати будинок віддалено
"Люди, які купують віддалено, часто роблять це для придбання другого будинку чи будинку для відпочинку", - каже Тодд Кадерабек, комерційний брокер, комерційний агент з ріелторів Beverly-Hanks & Associates в центрі міста Ешвілл, штат Північна Кароліна, "Як правило, вони є поза штатом і мають роботу. та інші зобов’язання, які заважають витрачати багато часу на процес купівлі будинку ".
Фінансування може бути фактором. "Якщо батько купує будинок для дорослої дитини, він може вирішити придбати віддалено, особливо якщо вони живуть поза штатом", - каже Кадерабек. "У цих випадках батько часто купує будинок невидимим, обробляє всі документи і віддалено закриває, роблячи покупку за всю готівку".
Інвестори в нерухомість можуть також віддалено купувати будинки. Більшість інвесторів у нерухомість дотримуються правила 1% , де зазначено, що щомісячна орендна плата за нерухомість повинна перевищувати щомісячну іпотечну виплату цього майна, тому інвестор принаймні розбивається на нерухомість. Простіше знайти властивості, які відповідають правилу 1% на певних ринках, які можуть бути розташовані на значній відстані від домашньої бази інвестора. Як результат, придбання будинку віддалено може стати привабливим варіантом економії часу.
(Детальніше про нові способи стати орендодавцем читайте з огляду HomeUnion: Новий спосіб стати орендодавцем .)
Незалежно від причини віддаленої покупки, ви можете вжити певних кроків, щоб забезпечити процес протікати максимально гладко.
Правильний агент з нерухомості
Ви будете залежати від вашого агента з нерухомості, щоб впоратися майже з усім процесом купівлі будинку, тому дуже важливо витратити час і докласти зусиль, щоб знайти гарну форму. "Купівля будинку передбачає багато рухомих деталей", - каже Кадерабек. "Важливо знайти хорошу відповідність особистості між клієнтом і агентом". Інтерв'ю корисно (див. Нижче, щоб задати деякі питання), і завжди корисно запитати посилання, щоб побачити, що мають сказати інші покупці.
(Див. Також, Як правильно вибрати брокера з нерухомості .)
Запитайте про досвід
Розмовляючи з потенційним агентом, Кадерабек рекомендує запитати з самого початку: "Як часто ви робили цей процес віддалено?" Досвід роботи та агенти, які часто працюють з віддаленими покупцями, швидше зрозуміють, як це працює, вигідно ведуть переговори і, можливо, Найголовніше, знайти відповідні властивості для покупця. Агент також повинен мати можливість консультувати місцевого кредитора. "Немісцевий позикодавець, ймовірно, використовуватиме місцевий оцінювач, який може стати смертю на унікальних ринках, таких як Ешвілл", - каже Кадерабек.
Запитайте про доступність
Багато агентів з нерухомості працюють непарними або неповними годинниками, що може бути особливо погано для віддалених покупців. Ваш агент виконуватиме функцію вашого проксі, тому йому або їй потрібно бути доступним у звичайний робочий час, щоб вирішити різноманітні завдання в процесі купівлі будинку, включаючи домашні інспекції. "Я відвідую всі домашні огляди, але з клієнтом, який перебуває за межами міста, це критично", - каже Кадерабек. "У світі, де домашні огляди проводяться між дев'ятьма і п'ятьма, агенту буде дуже важко відвідувати ваш огляд будинку, якщо вони мають іншу роботу".
Поділіться своїм списком побажань
Коли у вас є агент, поділіться списком бажань, щоб агент міг допомогти вам знайти ідеальне майно. Чим досконаліший ваш список, тим швидше може піти домашній пошук - до точки. Якщо у вас занадто багато запитів, це, швидше за все, сповільнить процес. Дотримуйтесь речей, які насправді мають значення - розмір, розташування, стиль будинку, шафи-купе - і залиште незначні деталі, які легко було б виправити чи оновити в будь-якому будинку. І якщо є якісь вимикачі угод - функції, з якими ви абсолютно не зможете жити (або без них) - повідомте свого агента рано, щоб він чи вона не витрачали час на пошук неправильних властивостей.
"Якщо ви агент, вам потрібно зробити той сміливий крок, щоб зателефонувати своєму клієнту і сказати їм, що ви знайшли ідеальну власність для них", - каже Кадерабек. Як покупець, ви повинні довіряти, що ваш агент точно знає, що ви шукаєте, і що він також знайшов час, щоб уважно оглянути будинок. "Дім може виглядати ідеально в Інтернеті, але хороший агент зможе сказати:" Ні, для вас це не дім, оскільки він розташований поруч із діючою залізничною колією "."
Використовуйте період належної старанності
Після того, як житло укладається за контрактом, є час переглянути правовстановлюючі документи та обмеження угод, а також провести перевірки, фінансування та банківські оцінки перед тим, як перейти до закритого столу. У деяких штатах, включаючи Північну Кароліну, існує офіційний період належної перевірки, який зазвичай триває від 14 до 30 днів, протягом якого покупці проводять належну ретельність і вирішують, чи хочуть вони пройти покупку будинку. (Примітка. Це може не застосовуватися, якщо будинок є новобудовим.)
Покупець сплачує невідшкодовуваний плату за належну перевірку, яка зазвичай становить від 500 до 2000 доларів, що в основному компенсує продавця за вивезення дому з ринку і дає покупцеві час прийняти рішення. Покупець також вносить серйозний грошовий депозит, рівний приблизно від 2% до 3% від ціни закупівлі, або більше на швидкозмінних ринках. Як плата за ретельну перевірку, так і серйозний депозит підлягають переговорам між покупцем і продавцем.
Покупець може розірвати договір з «будь-яких причин» (або будь-якої іншої мови) протягом періоду належної перевірки та втратити лише плату за належну перевірку. Якщо покупець відмовиться після періоду належної перевірки, він або вона втратить як плату за належну ретельність, так і серйозні гроші.
Оскільки лише плата за належну перевірку втрачається, якщо покупець розірє контракт протягом періоду належної перевірки, це може відкрити цікаву можливість для віддалених покупців. Він може бути використаний як інструмент для отримання будинку за контрактом, одночасно даючи можливість розірвати договір з обмеженим фінансовим ризиком. У разі купівлі віддалено, це дає покупцеві вікно часу для особистого перегляду нерухомості до прийняття остаточних рішень.
Віддалене закриття
Прогрес технології зробив дистанційне закриття розпорядником для продавців і дуже можливим для покупців. Ваш агент надішле вам всі сторінки договору та додатки. Ви підпишете їх за допомогою системи електронного підпису, яка зазвичай надсилає підписані форми назад відповідній стороні. "Адвокати все ще вимагають фізичних підписів, тому ваш агент буде працювати з адвокатом у справах закриття та FedEx усіма необхідними документами перед вами", - каже Кадерабек. "Агент потім йде до столу з закриттями документів - і без покупця - і кошти проводяться для завершення транзакції".
Суть
Купівля будинку дистанційно може бути хорошим варіантом для покупців другого будинку, батьків, які хочуть придбати будинки для своїх дітей, та інвесторів із позадержавної нерухомості. Багато в чому процес такий же, як покупка будинку особисто; однак, ви ще більше залежатимете від свого агента з нерухомості, щоб знайти потрібний будинок, бути присутнім для перевірок, провести вас через оформлення документів та взяти участь у закритті. Отже, пошук потрібного агента - і того, хто має досвід віддалених транзакцій - є одним з найважливіших кроків, які ви можете зробити, купуючи будинок віддалено.