Закриття витрат
Витрати на закриття - це витрати, що перевищують ціну майна, яку зазвичай здійснюють покупці та продавці для здійснення операції з нерухомістю.
Потраплені витрати можуть включати плату за отримання позики, пункти знижок, плату за оцінку, пошук титулів, страхування права власності, опитування, податки, збори за реєстрацію актових зобов’язань та збори з кредитного звіту. Попередньо сплачені витрати - це ті, які виникають з часом, такі як податки на нерухомість та страхування власників будинків. Законом кредитор зобов'язаний зазначати ці витрати в "сумлінній оцінці" протягом трьох днів після подання заявки на позику на житло.
Розуміння закритих витрат
Витрати на закриття виникають, коли право власності передається від продавця покупцеві. Загальна сума доларів, пов'язаних із закриттям, залежить від місця продажу нерухомості та вартості майна, що передається. Покупці дому зазвичай платять від 2% до 5% від ціни покупки, але витрати на закриття можуть оплатити або продавець, або покупець. Операція з нерухомістю - дещо складний процес, в якому беруть участь багато гравців та численні рухомі частини. Деякі штати (і деякі позичкові продукти) вимагають певних перевірок поза базовою інспекцією, яку ви платите безпосередньо домашньому інспектору на ваш вибір. Потім є податки на майно та трансферти, а також страхове покриття та різні додаткові збори.
Покупці будинків у США платять, в середньому, 4 876 доларів США за витрати на закриття, згідно з недавнім опитуванням компанії ClosingCorp, фірма з даних про витрати на закриття нерухомості. Опитування виявило найвищі середні витрати на закриття в частинах Північного Сходу, включаючи округ Колумбія ($ 12 573), Нью-Йорк ($ 9, 341), Делавер ($ 8 663), Меріленд (7 211 доларів) та Вермонт ($ 6 839). Штати з найнижчими середніми витратами на закриття включали Міссурі (2995 доларів), Індіану (2934 долари), Південну Дакоту (2996 доларів), Айову (3138 доларів) та Північну Кароліну (3 206 доларів).
Закони вимагають, щоб кредитори надавали кредитну оцінку, яка розкриває витрати на закриття майна. Згідно із Законом про процедури врегулювання нерухомості (RESPA), кредитори зобов'язані законодавством надавати цю оцінку, також відому як добросовісна оцінка, протягом трьох днів з моменту отримання кредитором заявки на позику позичальника. Принаймні за три дні до закриття, позикодавець також повинен надати заключну заяву про розкриття інформації, в якій зазначаються всі збори за закриття. Перераховані збори, можливо, змінилися з розрахунку позики.
Ключові вивезення
- Витрати на закриття - це збори та збори, що виникають у зв'язку із закриттям операції з нерухомістю, що перевищує ціну придбання майна. Продавці також можуть зазнати витрат на закриття.
- Приклади загальних витрат на закриття включають збори, пов'язані з виникненням та андеррайтингом іпотеки, комісіями з нерухомості, податками, страхуванням та подачею записів.
- Витрати щодо закриття повинні бути розкриті законом покупцям і продавцям і узгоджені до того, як угода щодо нерухомості може бути завершена.
Приклади закритих витрат
Комісії за вихід - це збори, що стягуються банком за створення позики. Плата зазвичай становить 1% від застави. Покупець може придбати знижки на передній план для зменшення процентної ставки, нарахованої банком. Хоча банк вимагає кредитного звіту та заявки на позику, ці збори є оборотними і можуть покриватися банком. Приватне іпотечне страхування - це додаткова плата, яка застосовується до будь-якої покупки із початковим внеском менше 20%.
Право страхування захищає позикодавця від вимог до будинку та захищає покупця від минулих підрядників, які пред'являють претензії до майна. Кредиторам часто потрібна оцінка, яка може коштувати до 400 доларів у більшості областей. Місцеві органи влади стягують плату за реєстрацію та сплату податків для реєстрації продажу майна. Ці податки на трансферти різняться в різних штатах.
Усі витрати на закриття будуть розбиті на оцінку позики та розкриття інформації про закриття. Ось стандартні збори, які ви можете очікувати:
Плата за заявку
- Плата, що стягується кредитором за обробку вашої іпотечної заявки. Попросіть кредитора про деталі, перш ніж подати заявку на іпотеку.
Гонорар адвоката
- Плата, що стягується адвокатом з нерухомості за підготовку та перегляд договорів про купівлю житла та контрактів. Не всі штати вимагають, щоб адвокат займався операціями з нерухомістю.
Плата за закриття
- Також відомий як "плата за ескроу", це сплачується стороні, яка займається закриттям: фірмі, що займається тимчасовим правом, компанією депонентів або адвокатом, залежно від законодавства держави.
Плата за кур'єрські послуги
- Якщо ви підписуєте паперові документи, ця плата сприяє прискоренню їх перевезення. Якщо закриття здійснюється цифровим шляхом, ви можете не сплатити цю плату.
Плата за кредитний звіт
- Сплата (від 15 до 30 дол. США) від кредитора за стягнення ваших кредитних звітів із трьох основних бюро звітності. Деякі кредитори можуть не стягувати цю плату, оскільки отримують знижки від звітних агентств.
Депозит депозиту
- Деякі кредитори вимагають, щоб ви вносили два місяці сплати податку на майно та іпотечного страхування при закритті.
FHA Іпотечне страхування Премія
- Кредити FHA вимагають попередньої премії за іпотечне страхування (UPMIP) у розмірі 1, 75% від суми базової позики, яку потрібно виплатити при закритті (або її можна перекласти у вашу іпотеку). Також щомісяця виплачується MIP, що виплачується щомісяця, і може становити від 0, 45% до 0, 85%, залежно від терміну і базової суми кредиту.
Плата за визначення потопу та моніторинг
- Плата, яка стягується сертифікованим інспектором з питань повені, щоб визначити, чи знаходиться майно в зоні затоплення, яка вимагає страхування від повеней (окремо від страхового полісу вашого власника будинку). Частина плати включає постійне спостереження з метою моніторингу змін стану затоплення майна.
Плата за трансфер Асоціації власників будинків
- Якщо ви купуєте кондомініум, таунхаус чи власність у плановій забудові, ви повинні приєднатися до асоціації власників будинків цієї громади. Це плата за передачу, яка покриває витрати на перехід права власності, такі як документи. Незалежно від того, чи продавець чи покупець сплачує плату, це може бути, а може і не бути в договорі; ви повинні заздалегідь перевірити Продавець повинен надати документацію, в якій відображаються суми митних зборів, а також копію фінансової звітності та повідомлення протоколу HOA. Попросіть ознайомитись з цими документами, а також підзаконними актами, умовами і обмеженнями (або CC & Rs) та правилами ДОД, перш ніж купувати нерухомість, щоб переконатися, що він перебуває у хорошому фінансовому становищі та в ньому ви хочете жити.
Страхування власників житла
- Зазвичай кредитор вимагає передоплати страхового внеску за перший рік.
Страхування права кредитора
- Попередній одноразовий збір, що сплачується титульній компанії, яка захищає позикодавця, якщо виникає суперечка щодо права власності або застава, яку вона не знайшла під час пошуку права власності.
Інспекція фарби на основі свинцю
- Плата, яка сплачується сертифікованим інспектором, щоб визначити, чи є у власність небезпечна фарба на основі свинцю.
Очки
- Бали (або "пункти знижок") відносяться до необов'язкового авансового платежу позикодавцю, щоб знизити процентну ставку за вашим кредитом і тим самим знизити щомісячний платіж. Один бал дорівнює 1% від суми позики. В умовах низьких темпів це може не заощадити багато грошей.
Страхування права власника
- Ця політика захищає вас у випадку, якщо хтось оскаржить вашу власність на будинок. Зазвичай це необов’язково, але дуже рекомендується юридичними експертами.
Плата за походження
- Ця плата покриває адміністративні витрати кредитора для обробки вашої плати і становить зазвичай 1% від суми позики. Деякі кредитори не стягують плату за вихід, але зазвичай стягують більш високу процентну ставку для покриття витрат.
Інспекція шкідників
- Плата, яка покриває витрати на професійну перевірку шкідників щодо термітів, сухої гнилі чи інших збитків, пов'язаних з шкідниками. Деякі штати та деякі державні кредити вимагають перевірки.
Попередньо сплачені щоденні відсотки
- Платіж для покриття будь-яких відсотків за вашою іпотекою, які нараховуватимуться з дати закриття до дати першого платежу за іпотекою.
Приватне іпотечне страхування (PMI)
- Якщо ваш початковий внесок менше 20%, ваш кредитор може вимагати PMI. Можливо, вам потрібно буде здійснити платіж PMI за перший місяць при закритті.
Плата за оцінку майна
- Потрібна плата, яка сплачується професійній компанії з оцінки нерухомості, щоб оцінити справедливу ринкову вартість будинку, яка використовується для визначення співвідношення позики до вартості (LTV).
Податок на власність
- Після закриття розраховуйте сплатити будь-який податок на нерухомість, який належить сплатити протягом 60 днів після придбання будинку.
Оцініть плату за блокування
- Плата, що стягується кредитором за гарантування певної процентної ставки протягом обмеженого періоду часу, як правило, з моменту отримання попереднього затвердження до закриття.
Отримали хорошу ставку іпотеки? Замкніть це! дає вам деталі.
Плата за запис
- Плата, яка стягується вашим місцевим офісом звукозапису, як правило, містом чи округом, за запис загальнодоступних земельних записів.
Плата за опитування
- Плата, яка стягується геодезичною компанією за перевірку ліній власності та загальних парканів для підтвердження меж власності.
Моніторинг податків та збори за дослідження податкового стану
- Комісія третьої сторони веде вкладки щодо платежів з податку на нерухомість та повідомляє кредитора про будь-які проблеми з платежами з податку на нерухомість, наприклад, із запізненням або неспроможністю платежів.
Плата за пошук заголовка
- Плата, що стягується титульною компанією за аналіз записів публічної власності на предмет розбіжностей у власності. Компанія, що займається титулом, шукає записи актів і гарантує, що на майно не існує непогашених суперечок щодо права власності або застави.
Податочний податок
- Податок, що стягується для передачі права власності від продавця до покупця.
Плата за андеррайтинг
- Плата, що стягується кредитором за андеррайтинг вашого кредиту. Андеррайтинг - це процес дослідження перевірки вашої фінансової інформації, доходу, зайнятості та кредиту для остаточного затвердження позики.
Плата за фінансування VA
- Якщо ви позичальник VA, ця плата, що стягується у відсотках від суми позики, допомагає компенсувати витрати кредитної програми для платників податків у США. Розмір плати за фінансування залежить від вашої класифікації військової служби та суми позики; плата може бути сплачена при закритті або переведена у вашу заставу. Деякі військові звільняються від сплати збору.
Ще одна велика плата: комісії з нерухомості. Покупці не платять цю плату, хоча; продавці роблять. Як правило, комісійна комісія становить від 5% до 6% від ціни покупки будинку, і вона розподіляється рівномірно між агентом продавця та агентом покупця.
Як зменшити витрати на закриття
Може здатися, що ви не можете дозволити собі всі ці збори за рахунок авансового внеску, переїзду та ремонту вашого нового будинку. Однак існують способи домовитися про ці збори.
- Магазин навколо. Це стосується кредиторів та сторонніх послуг, таких як страхові поліси власників будинків та компанії, що займаються правом власності. Багато покупців не усвідомлюють, що можуть заощадити значні гроші на закритті витрат, якщо порівняти збори від позикодавця до кредитора. Крім того, вам не потрібно використовувати компанію, яка займається назвою, інспектора шкідників або страхового агента домовласника, який пропонує ваш кредитор. Зробіть кілька домашніх завдань, і ви могли б заощадити серйозні гроші на цих зборах.
- Закриття розкладу в кінці місяця. Дата завершення біля або в кінці місяця допомагає зменшити передплачені щоденні відсоткові збори. Кредитор може запустити цей сценарій для вас, щоб зрозуміти, скільки ви можете зекономити.
- Зверніться до продавця за допомогою. Можливо, вам вдасться змусити продавця або знизити ціну покупки, або покрити частину (або все - якщо вам справді пощастило) своїх витрат на закриття. Це більше ймовірно, якщо продавець мотивований і дім вже давно є на ринку з малою кількістю пропозицій. Однак на багатьох ринках гарячого житла продавці надають перевагу умовам, тому ви можете отримати відкликання або “ні”, якщо попросите допомоги продавця. Не завадить просити.
- Порівняйте оцінку позики та закриті форми розкриття інформації. Отримавши початкову оцінку позики, перегляньте її за допомогою гребінця з дрібними зубами. Якщо ви не впевнені, що передбачає плата або чому вона стягується, попросіть кредитора уточнити. Кредитором, який не може пояснити плату або відштовхується, коли запитується, повинен бути червоний прапор. Так само, якщо ви помітили нові збори або помітні збільшення певних зборів за закриття, попросіть свого кредитора ознайомити вас з деталями. Не рідкість, коли витрати на закриття коливаються від попереднього затвердження до закриття, але великі стрибки або дивовижні доповнення можуть вплинути на вашу здатність закрити.
- Переговори щодо конкретних кредитних комісій. Якщо ви підозрюєте, що позикодавець додає зайві збори, відомі як "непотрібні збори", у своїй позиці. Попросіть кредитора зняти або зменшити комісію, якщо ви помітите дублювання. Покупки для порівняння можуть стати вашим союзником у зниженні витрат на закриття, а також у пошуку конкурентних умов та ставок. Будьте особливо обережні до надмірних платежів за обробку та документацію.
- Закріпіть витрати на закриття вашої іпотеки (в крайньому випадку). У деяких випадках кредитори запропонують сплатити ваші витрати на закриття або передати їх у ваш кредит. Але ти не з гачка; кредитори, як правило, стягують більш високі процентні ставки, щоб платити собі за поглинання ваших зборів за закриття, а це означає, що в кінцевому підсумку ви сплатите відсотки за ваш кредит - і на витрати на закриття.
Іпотека без закриття витрат
Іпотечні кредити без закриття ліквідують усі авансові збори для покупця після закриття. Ці види іпотеки вигідні в короткостроковій перспективі, але, ймовірно, призводять до підвищення процентних ставок. Витрати на закриття також можуть бути поховані в загальній іпотеці, а це означає, що покупець сплачує відсотки за витрати на закриття з часом. Тому, хоча іпотека без закриття вартості корисна для зменшення початкових витрат капіталу, слід врахувати довгострокові фінансові наслідки.