Звичайна іпотека або позика

Звичайна іпотечна або звичайна позика - це будь-який вид позики покупця житла, який не пропонується або не забезпечується державним органом, наприклад Федеральною адміністрацією житлового господарства (FHA), Міністерством у справах ветеранів США (VA) або Службою сільського господарства USDA., але натомість він доступний через або гарантований приватним позикодавцем (банки, кредитні спілки, іпотечні компанії) або двома спонсорованими урядом підприємствами, Федеральною національною асоціацією іпотечних кредитів (Fannie Mae) та Федеральною корпорацією іпотечних кредитів з домашніх кредитів (Freddie Mac).

Звичайні позики часто помилково називають відповідними іпотечними кредитами або позиками. Поки існує перекриття, ці дві різні категорії. Відповідна іпотека - це та, чиї основні умови відповідають критеріям фінансування Fannie Mae та Freddie Mac. Основним серед них є ліміт долара, встановлений щорічно Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA): У 2019 році в більшості континентальних США позика не повинна перевищувати 484 350 доларів. Отже, хоча всі відповідні позики є звичайними, не всі звичайні позики кваліфікуються як відповідні. Скажімо, іпотека в розмірі 800 000 доларів США, наприклад, є звичайною іпотекою, але не є відповідною іпотекою - тому що вона перевищує суму, яка дозволила б її повернути Фанні Мей або Фредді Мак. (Про пов’язане читання див. "Розуміння Jumbo Vs. звичайних іпотечних кредитів")

В даний час звичайні іпотечні кредити становлять близько двох третин позик власників будинків, виданих у США. Вторинний ринок звичайних іпотечних кредитів надзвичайно великий і ліквідний. Більшість звичайних іпотечних пакетів упаковані в цінні іпотечні цінні папери, які здійснюють торгівлю на добре сформованому форвардному ринку, відомому як ринок іпотеки, що підлягає оголошенню (TBA). Багато з цих звичайних прохідних цінних паперів додатково сек'юритизуються в заставні застави (CMO).

Ключові вивезення

• Звичайна іпотечна або звичайна позика - це позика покупця житла, яка не пропонується або не забезпечується державним органом.
• Він доступний через або гарантований приватним позикодавцем або двома спонсорованими урядом підприємствами - Fannie Mae та Freddie Mac.
• Потенційним позичальникам необхідно заповнити офіційну заявку на іпотеку, надати необхідні документи, кредитну історію та поточний кредитний бал.
• Звичайні процентні ставки за позикою, як правило, вищі, ніж у державних іпотечних кредитів, таких як позики FHA.

Як працює звичайна іпотека або позика

За роки, пов'язані з крахом іпотечного кредиту в 2007 році, кредитори посилили кваліфікацію для позик - іпотека "без перевірки" та "без початкового платежу" пішла з вітром, наприклад, - загалом більшість основних вимог не змінилися . Потенційним позичальникам потрібно заповнити офіційну заявку на іпотеку (і зазвичай сплатити внесок), а потім надати позикодавцю необхідні документи для проведення обширної перевірки їхнього стану, кредитної історії та поточного кредитного бала.

Необхідна документація

Жодне майно ніколи не фінансується на 100%. Перевіряючи ваші активи та зобов'язання, позикодавець намагається побачити не лише, чи можете ви дозволити собі щомісячні іпотечні платежі (які зазвичай не повинні перевищувати 28% валового доходу), а й чи зможете ви вносити початковий внесок на майно (і якщо так, то на скільки) разом з іншими попередніми витратами, такими як стягнення позики або плата за андеррайтинг, плата за посередництво та витрати на розрахунки або закриття, все це може значно збільшити вартість іпотеки. Серед необхідних елементів:

1 . Доказ доходу. Ці документи включатимуть, але не обмежуються ними:

• Тридцять днів заробітної плати, які показують дохід, а також щорічний дохід
• Два роки федеральної податкової декларації
• Шістдесят днів або квартальний звіт про всі рахунки активів, включаючи ваші чекові, заощадження та будь-які інвестиційні рахунки
• Два роки заяв W-2

Позичальники також повинні бути готові доказувати будь-який додатковий дохід, наприклад, аліменти або премії.

2. Активи. Вам потрібно буде представити банківські виписки та виписки на інвестиційному рахунку, щоб довести, що у вас є кошти на авансовий внесок та витрати на закриття місця проживання, а також резерви готівки. Якщо ви отримуєте гроші від товариша або родича, щоб допомогти в авансовому внеску, вам знадобляться подарункові листи, які засвідчують, що це не позики і не мають необхідного або обов'язкового погашення. Ці листи часто потрібно буде засвідчити нотаріально.

3. Перевірка зайнятості. Сьогодні кредитори хочуть переконатися, що вони позичають лише позичальникам зі стабільною робочою історією. Ваш кредитор не тільки захоче побачити ваші зарплатні, але й може зателефонувати вашому роботодавцю, щоб перевірити, що ви все ще працюєте, і перевірити свою зарплату. Якщо ви нещодавно змінили роботу, кредитор може захотіти звернутися до свого попереднього роботодавця. Самозайнятим позичальникам потрібно буде забезпечити значну додаткову документацію щодо їх бізнесу та доходів.

4. Інша документація. Ваш кредитор повинен буде скопіювати посвідчення водія або державну посвідчення особи, і йому знадобляться ваш номер соціального страхування та ваш підпис, що дозволить кредитору отримати кредитний звіт.

Процентні ставки

Звичайні відсоткові ставки за позикою, як правило, вищі, ніж у державних іпотечних кредитів, таких як кредити FHA (хоча ці позики, які, як правило, зобов’язують позичальників сплачувати іпотечні страхові внески, можуть у довгостроковій перспективі бути такими ж дорогими).

Процентна ставка, що застосовується звичайною іпотекою, залежить від декількох факторів, включаючи умови кредиту - його тривалість, розмір та наявність у нього фіксованої процентної ставки або регульованої ставки - а також поточних економічних чи фінансових умов ринку. Іпотечні кредитори встановлюють процентні ставки, виходячи з їхніх очікувань щодо майбутньої інфляції; попит і попит на іпотечні цінні папери також впливають на ставки. Коли Федеральний резерв робить банки більш дорогими для запозичення, орієнтуючись на більш високу ставку федеральних фондів, банки, в свою чергу, передають більш високі витрати своїм клієнтам, а ставки споживчих кредитів, включаючи іпотечні, мають тенденцію до зростання.

Зазвичай пов'язані з відсотковою ставкою - це бали, комісії, що сплачуються позикодавцю (або брокеру). Чим більше балів ви платите, тим нижче ваша процентна ставка. Один бал коштує 1% від суми кредиту і знижує вашу процентну ставку приблизно на 0, 25%. Загалом, людям, які планують тривалий час жити в будинку (10 і більше років), слід розглянути питання, щоб зменшити відсоткові ставки протягом життя.

Останнім фактором визначення процентної ставки є фінансовий профіль позичальника: особисті активи, кредитоспроможність та розмір авансового внеску, який вони можуть внести на місце проживання, яке фінансується.

Покупець, який планує жити в будинку протягом 10 і більше років, повинен розглянути можливість оплати балів, щоб зменшити процентні ставки протягом життя іпотечного кредиту.

Особливі міркування щодо звичайної іпотеки або позики

Ці види позик не для всіх. Ось подивіться, хто, ймовірно, може претендувати на звичайну іпотеку, а хто ні.

Хто ймовірно кваліфікується

Люди із встановленими кредитними та зоряними кредитними звітами, які перебувають на надійній фінансовій основі, зазвичай мають право на звичайні іпотечні кредити. Більш конкретно, ідеальний кандидат повинен мати:

• Кредитна оцінка принаймні 680 і, бажано, набагато більше 700. Чим вище оцінка, тим нижча процентна ставка за кредитом, при цьому найкращі умови зарезервовані для тих, хто перевищує 740.
• Прийнятне співвідношення боргу та доходу (DTI). Це сума ваших щомісячних зобов’язань порівняно з вашим щомісячним доходом. Ця кількість становить близько 36% і не більше 43%.
• Авансовий внесок у розмірі щонайменше 20% від ціни покупки будинку легко доступний. Кредитори можуть і приймати менше, але якщо вони цього роблять, вони часто вимагають, щоб позичальники брали приватне іпотечне страхування і сплачували його премії щомісяця, поки вони не досягнуть принаймні 20% власного капіталу в будинку.

Крім того, звичайні іпотечні кредити часто є найкращим або єдиним зверненням для покупців дому, які хочуть проживання в інвестиційних цілях, як другий будинок або бажають придбати нерухомість на суму понад 500 000 доларів.

Хто навряд чи зможе кваліфікуватись

Взагалі кажучи, ті, хто тільки починає життя, ті, хто має трохи більше боргу, ніж зазвичай, і ті, хто має скромний кредитний рейтинг, часто відчувають проблеми з кваліфікуванням звичайних позик. Більш конкретно, ці іпотечні кредити будуть важкими для тих, хто має:

• Постраждали від банкрутства чи звернення стягнення протягом останніх семи років.
• Кредитні оцінки нижче 650.
• DTI вище 43%.
• Менше 20% або навіть 10% від вартості покупки будинку за авансовий внесок.