Фанні Мей: що це робить і як це працює

Є дуже хороший шанс, що ви чули про Fannie Mae. Але чи знаєте ви, що це робить і як діє?

Федеральна національна іпотечна асоціація (FNMA), типово відома як Fannie Mae, є спонсорованим урядом підприємством (GSE), заснованим в 1938 році Конгресом під час Великої депресії в рамках Нової угоди. Він був створений для стимулювання ринку житла шляхом надання більшої кількості іпотечних кредитів для позичальників середнього та низького рівня доходів.

Fannie Mae не походить та не надає позичальників позики. Але вони купують та гарантують їх через вторинний ринок іпотечного кредитування. Фактично, це один з двох найбільших покупців іпотеки на вторинному ринку. Інший - його рідний брат, Федеральна корпорація з іпотечного кредитування на дому, або Фредді Мак, ще одне підприємство, що фінансується державою, створене Конгресом.

Ранні дні

На початку 1900-х років отримання застави - не кажучи вже про житло - було непростим завданням. Багато людей не могли дозволити собі забезпечити авансовий внесок, а кредити майже завжди були короткостроковими - не такими, як ті, з якими ми знаємо сьогодні тривалі періоди амортизації. Насправді, коли в той час виплачувалося багато позик, вони зазвичай вимагали великих бортових платежів від боржника. Якщо власник дому не зміг здійснити платіж, банк відмовився. Коли вдарила Велика депресія, приблизно 25% власників дому втратили свої будинки.

Конгрес Сполучених Штатів відповів, створивши Fannie Mae. Метою було допомогти створити потік фінансування житла, доступний для кожного на кожному ринку. Це призвело до фінансування довгострокових іпотечних кредитів з фіксованою ставкою, що дозволило власникам будинків рефінансувати свої позики в будь-який момент протягом кредитування.

1938 рік

Рік Конгресу створив Фанні Мей.

Наприкінці 1960-х Фанні Мей почала фінансувати себе, продаючи акції та облігації після того, як уряд вилучив її з Федерального бюджету. Фанні Мей зберегла свої зв'язки з урядом як GSE, однак із радою директорів, що складалася не більше ніж 13 членів. Він також звільняється від місцевих та державних податків.

Ключові вивезення

• Fannie Mae - це державне підприємство, яке надає іпотеку позичальникам з низьким та середнім рівнем доходу.
• Він не надає позики, але повертає або гарантує їх на вторинному ринку іпотечних кредитів.
• Fannie Mae забезпечує ліквідність, інвестуючи в іпотечний ринок, об'єднуючи позики в іпотечні цінні папери.
• Фанні Мей було випущено урядом США після фінансової кризи і було виключено з NYSE.

Створення ліквідності

Інвестуючи в іпотечний ринок, Fannie Mae створює більшу ліквідність для кредиторів, таких як банки, ощадливості та кредитні спілки, що, в свою чергу, дозволяє їм підписати або фінансувати більше іпотечних кредитів. Іпотека, яку вона купує та гарантує, повинна відповідати суворим критеріям. Наприклад, ліміт на звичайну позику для будинку для одиноких сімей у 2019 році становить 484 350 доларів США для більшості районів та 726 555 доларів для районів з високими витратами. До таких районів належать Гаваї, Аляска, Гуам та Віргінські острови США, де середні значення будинків перевищують базову суму щонайменше на 115%.

Для того, щоб іпотечний кредитор отримав право на підтримку Фанні Мей, він повинен погодитись не застосовувати неетичні практики надання кредитів з дотриманням найвищої вартості. Кредити на субпростори мають більш високі ставки, ніж кредити за первинною ставкою, і пропонуються позичальникам з поганим кредитом, які позикодавцем вважають більш високий ризик.

За даними веб-сайту Fannie Mae, вона забезпечила ліквідність 102 мільярди доларів для фінансування ринку житла в першому кварталі 2019 року. Це допомогло людям по всій країні придбати, рефінансувати та орендувати близько 527 000 будинків.

Fannie Mae повертає або гарантує іпотеку, але не бере їх за собою.

Іпотечні цінні папери

Купуючи іпотеку на вторинному ринку, Fannie Mae об'єднує їх для формування іпотечних цінних паперів (MBS). MBS - цінні папери, забезпечені активами, забезпечені іпотекою або пухом іпотечних кредитів. Іпотечні цінні папери Фанні Мей купують такі установи, як страхові компанії, пенсійні фонди та інвестиційні банки. Він гарантує виплату основної суми та відсотків за її MBS

У Fannie Mae також є власний портфель, який зазвичай називають нерозподіленим портфелем. Це інвестує у власні іпотечні цінні папери, а також цінні папери інших установ. Fannie Mae видає борг, який називається боргом агентства, для фінансування його нерозподіленого портфеля.

Фінансова криза

Fannie Mae публічно торгувалася з 1968 року. До 2010 року вона торгувала на Нью-Йоркській фондовій біржі (NYSE). Він був виключений після іпотечного, житлового та фінансового кризису після того, як його акції впали нижче мінімальних вимог до капіталу, передбачених Нью-Йоркською фондовою біржею. Зараз він торгує без рецепта.

Неетичні практики кредитування призвели до кризи. Під час буму в середині 2000-х років кредитори знизили свої норми і запропонували позики на житло позичальникам з поганим кредитом. У 2007 році міхур житла вибухнув, і сотні тисяч цих позичальників прийшли до дефолту, що призвело до того, що було відоме як криза нижчого рівня. Це зробило пульсаційний вплив на кредитні ринки, що призвело до того, що фінансові ринки перетворилися на хворобу та створили найсуворіший спад за десятиліття у Сполучених Штатах. (Докладніше див . Огляд минулих рецесій .)

Поглинання та урядова допомога

В останній половині 2008 року Фенні Мей та Фредді Мак були узяті владою через консервацію Федерального комітету з фінансування житла. На той час обидва гарантували або тримали половину іпотеки країни на суму приблизно 5 трлн дол. Обидва були виплачені в розмірі 187, 4 мільярда доларів, що врятувало їх від краху. По суті, уряд США втрутився, щоб відновити довіру до ринків, пообіцявши стягнути погані позики та запобігти подальшому спаду ринку житла. Це, у свою чергу, призвело до збільшення обсягу державного боргу, який на той час мав близько 9 трлн дол.

Варіанти кредитування

Зараз Fannie Mae пропонує ряд власних бізнес-ініціатив та кредитних варіантів для власників будинків, працюючи з кредиторами, щоб допомогти людям, які в іншому випадку можуть мати труднощі з отриманням фінансування.

• HomeReady Іпотечний кредит: Цей продукт дозволяє власникам будинків забезпечити фінансування та придбати житло за низьким внеском. Позичальники кваліфікуються, якщо у них низький до помірного доходу та кредитний бал нижче 620. Люди з показниками вище 620 отримують кращі ціни.
• 3% початковий внесок : Ще один ресурс для власників будинків, які, можливо, не мають доступу до достатньої кількості коштів для забезпечення великого внеску.
• HFA Preferred: Ця програма допомагає власникам будинків отримати доступне фінансування через місцеві та державні агенції з фінансування житла та інші кредитори. Рівень доходу для позичальників визначається HFA, а вимоги до покупців, які не вперше вживаються, не визначаються.

Повний перелік товарів та їх опис розміщені на веб-сайті Fannie Mae.

Модифікації позики

Після припинення іпотечного кредитування Fannie Mae почала орієнтуватися на зміни позики. З 2009 року Fannie Mae здійснила понад 1, 5 мільйона модифікацій позики. Модифікації позики змінюють умови існуючої іпотечної допомоги, щоб допомогти позичальникам уникнути неплатежів за їхніми іпотечними кредитами, закінчивши стягнення платежу та остаточно втративши житло. Модифікації можуть включати нижчу процентну ставку або продовжити термін позики. Модифікація позики також може знижувати щомісячні платежі.

Суть

Фанні Мей зуміла повернути себе з моменту, коли опинилася на межі у 2008 році. Сьогодні вона є найбільшою підтримкою 30-річних іпотечних кредитів з фіксованою ставкою і залишається ключовим механізмом сприяння власності на житло.