Основи фінансування початкових покупців
Безліч варіантів фінансування, доступних для покупців-початківців, може здатися непосильним. Але витратити час на дослідження основ фінансування власності може заощадити значну кількість часу та грошей. Розуміння ринку, де знаходиться нерухомість, і пропонування стимулів для кредиторів, може означати додаткові фінансові вигоди для вас. Погляньте на свої фінанси, щоб переконатися, що ви отримуєте іпотеку, яка найкраще відповідає вашим потребам.
Ключові вивезення
- Купівля першого будинку може бути захоплюючою, а також нервуючим і заплутаним.
- Отримання іпотеки стане вирішальним кроком у придбанні вашого першого будинку, і є кілька факторів для вибору найбільш підходящого.
- Вам доведеться вирішити, чи буде вибирати фіксовану чи плаваючу ставку, кількість років для виплати іпотеки та розмір внеску.
- Кредиторам також доведеться оцінити вашу кредитоспроможність та вашу здатність до погашення на основі доходу, активів та кредитної історії.
- Залежно від ваших обставин, ви можете мати право на вигідніші умови через кредит на FHA або VA.
Види позики
Звичайні позики
Звичайні позики - це іпотека, яка не застрахована або гарантована федеральним урядом. Зазвичай це іпотека з фіксованою ставкою. Хоча їхні жорсткіші вимоги до більшого внеску, більш високого кредитного балу, нижчого співвідношення доходів до боргу та потенціалу необхідності приватного страхування іпотечного кредитування роблять їх найскладнішим видом іпотечного кредитування, звичайна іпотека, як правило, менш затратна, ніж гарантована іпотека.
Звичайні позики визначаються як відповідні позики або невідповідні позики. Позики, що відповідають вимогам, відповідають таким принципам, як обмеження позики, встановлені підприємствами, які фінансуються урядом (GSE) Fannie Mae або Freddie Mac, оскільки кредитори пакують ці позики та продають цінні папери на них на вторинному ринку. Ліміт позики на 2018 рік для звичайної іпотеки становить 453 100 доларів США, але сума вище для визначених районів з високою вартістю.
Позика, надана вище цієї суми, називається кредитом, який зазвичай є дещо вищим, оскільки ці позики є менш привабливими для вторинного ринку. Що стосується невідповідних позик, то кредитна установа, яка займається позикою, як правило, кредитор портфеля, встановлює власні рекомендації.
Кредити FHA
Федеральна адміністрація житлового господарства (FHA), що входить до Департаменту житлового господарства та містобудування США, надає різні програми іпотечного кредитування. Кредит FHA має менші вимоги до початкових платежів і його легше кваліфікувати, ніж звичайний кредит. Кредити FHA відмінно підходять для покупців, які вперше купують, оскільки, крім менших витрат на перший кредит та менш жорстких вимог до кредиту, ви можете внести початковий внесок у розмірі до 3, 5%. Кредити FHA не можуть перевищувати встановлений законом ліміт.
В. А. Кредити
Департамент у справах ветеранів США (VA) гарантує позики під заставу. VA не дає позики, але гарантує іпотеку, зроблену кваліфікованими кредиторами. Ці гарантії дозволяють ветеранам та обслуговуючим людям отримувати житлові позики на вигідних умовах, як правило, без початкового внеску. У більшості випадків кредити на ВА легше кваліфікувати, ніж звичайні позики. Кредитори, як правило, обмежують максимальний розмір позики на VA звичайними лімітами іпотечного кредиту. Перш ніж подавати заявку на отримання кредиту, вимагайте від VA заявки на право. Якщо вас прийняли, VA видасть сертифікат відповідності, який ви можете використовувати для подання заявки на отримання позики.
На додаток до цих загальних типів та програм позик, перегляньте програми, спонсоровані державними та місцевими органами влади та відомствами, щоб збільшити інвестиції або власність дому в певних сферах.
Вимоги до власного капіталу та доходу
Ціноутворення на іпотечний кредит визначається кредитором двома способами, обидва виходячи з кредитоспроможності позичальника. На додаток до перевірки вашої оцінки FICO від трьох основних кредитних бюро, кредитори розрахують коефіцієнт позики до вартості (LTV) та коефіцієнт покриття боргу (DSCR) для встановлення ціни позики.
LTV - це сума фактичного або мається на увазі власного капіталу, наявна в заставі, позичальній. Для придбання житла LTV визначається шляхом ділення суми позики на ціну придбання будинку. Кредитори припускають, що чим більше грошей ви ризикуєте (у формі початкового внеску), тим менше шансів на те, що ви не будете платити за кредитом. Чим вище LTV, тим більший ризик дефолту, тому кредитори стягуватимуть більше.
LTV також визначає, чи вам буде потрібно купувати приватне іпотечне страхування (PMI). PMI ізолює кредитора від дефолту, передаючи частину позикового ризику іпотечному страховику. Більшість кредиторів вимагають PMI для будь-якої позики з LTV, що перевищує 80%, тобто будь-який кредит, де ви маєте менше 20% власного капіталу в будинку. Страхова сума та іпотечна програма визначать вартість страхування іпотеки та спосіб її стягнення.
Більшість страхових внесків за іпотечний збір збираються щомісяця разом із податковими та майновими страхуваннями. Після того, як LTV дорівнює 78% або менше, ПМІ передбачається усунути автоматично. Можливо, ви зможете скасувати PMI, як тільки дім оцінив достатньою вартістю, щоб отримати 20% власного капіталу та минув встановлений період, наприклад, два роки. Деякі кредитори, наприклад, FHA, оцінюють іпотечне страхування як одноразову суму та залучають її до суми позики.
Як правило, намагайтеся уникати PMI, оскільки це вартість, яка не має для вас користі. Існують способи уникнути оплати за ІМТ. Один - не позичати більше 80% вартості майна при купівлі будинку; інше - використовувати фінансування власного капіталу або другу іпотеку, щоб зменшити більше 20%. Найпоширеніша програма називається іпотекою 80-10-10. 80 означає LTV першої іпотеки, перші 10 - LTV другої іпотечної, а третій 10 являє собою капітал, який ви маєте в будинку.
Хоча ставка за другою іпотекою буде вищою, ніж ставка на першу, на змішаній основі, вона не повинна бути набагато вищою за ставку 90% кредиту LTV. Іпотека на 80-10-10 може бути дешевшою, ніж оплата за ІПЦ, а також дозволяє прискорити виплату другої іпотеки та швидко усунути цю частину боргу, щоб ви могли погасити своє житло достроково.
Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) визначає вашу здатність сплачувати іпотеку. Кредитори ділять ваш щомісячний чистий дохід на витрати на іпотечний кредит, щоб оцінити ймовірність того, що ви будете встановлені за замовчуванням за іпотекою. Більшість кредиторів потребуватимуть DSCR, більше одного. Чим більше коефіцієнт, тим більша ймовірність того, що ви зможете покрити витрати на запозичення і тим менше ризику бере на себе позикодавець. Чим більше DSCR, тим більше шансів позикодавець домовитись про ставку позики, оскільки навіть при більш низькій ставці позикодавець отримує кращу коригуваність ризику.
З цієї причини включіть будь-який тип кваліфікованого доходу, який ви можете, домовляючись з іпотечним кредитором. Іноді додаткова робота на неповний робочий день або інший бізнес, що приносить прибуток, можуть змінити кваліфікацію або некваліфікацію кредиту або отримання найкращої можливої ставки.
Іпотечні кредити з фіксованою та плаваючою ставкою
Інше питання - чи отримати іпотеку з фіксованою ставкою або з плаваючою ставкою. У іпотеці з фіксованою ставкою ставка не змінюється протягом усього періоду позики. Очевидною перевагою отримання позики з фіксованою ставкою є те, що ви знаєте, якими будуть місячні витрати на позику протягом усього періоду позики. Іпотечний кредит з плаваючою ставкою, такий як іпотека, призначена лише для відсотків, або іпотека з регульованою ставкою (ARM), призначений для надання допомоги покупцям, які вперше отримують прибуток, або людям, які очікують, що доходи їх істотно зростуть протягом періоду позики.
Кредити з плаваючою ставкою, як правило, дозволяють отримати нижчі вступні ставки протягом перших кількох років позики, що дозволяє вам отримати більшу позику, ніж якщо б ви намагалися отримати більш дорогий кредит з фіксованою ставкою. Хоча позика з плаваючою ставкою може бути корисною для деяких позичальників, вони можуть бути ризикованими, якщо ваш дохід не зростатиме одночасно зі збільшенням процентної ставки. Іншим недоліком є те, що зміна ставки є невизначеною, оскільки вона зазвичай пов'язана з майбутнім ринковим курсом.
Найпоширеніші види АРМ - це однорічна, п'ятирічна або семирічна АРМ. Початкова процентна ставка, як правило, фіксується протягом певного періоду, а потім періодично скидається, часто щомісяця. Після того, як ARM перезавантажується, він підлаштовується під ринковий курс, як правило, додаючи деякий заздалегідь визначений спред (відсоток) до переважаючого курсу казначейства США. Незважаючи на те, що збільшення зазвичай обмежене, коригування ARM може бути дорожчим, ніж переважаючий іпотечний кредит з фіксованою ставкою, щоб компенсувати позикодавцю пропозицію нижчої ставки протягом вступного періоду.
Позики, призначені лише для відсотків, - це вид ARM, в якому ви сплачуєте лише іпотечний відсоток, а не основну суму протягом вступного періоду, поки позика не повернеться до фіксованого основного кредиту. Такі позики можуть бути дуже вигідними для позичальників-початківців, оскільки лише сплата відсотків суттєво зменшує щомісячну вартість запозичень і дозволить отримати право на значно більший кредит. Однак, оскільки ви не сплачуєте основну суму протягом початкового періоду, залишок за кредитом не змінюється, поки ви не почнете погашати основну суму.
Зважте вигоду від отримання більшого кредиту з ризиком. Процентні ставки, як правило, коливаються протягом лише процентного періоду і часто коригуються в залежності від змін ринкових процентних ставок. Також врахуйте ризик того, що наявний дохід не зросте разом з можливим збільшенням витрат на запозичення.
Суть
Якщо ви шукаєте житловий іпотечний кредит вперше, вам може бути важко розібратися по всіх варіантах фінансування. Знайдіть час, щоб вирішити, скільки будинку ви можете собі дозволити, а потім фінансуйте відповідно. Якщо ви можете дозволити собі зменшити значну суму або мати достатній дохід, щоб створити низький LTV, у вас буде більше переговорної сили з кредиторами та найбільше варіантів фінансування. Якщо ви прагнете отримати найбільшу позику, вам можуть запропонувати більш високу ставку з урахуванням ризику та приватне іпотечне страхування. Хороший іпотечний брокер чи іпотечний банкір повинен мати можливість допомогти вам провести всі різні програми та варіанти, але нічого не допоможе вам краще, ніж знати свої пріоритети щодо іпотечного кредиту. (Для читання, пов’язаного з цим, див. "Збереження початкового внеску: де я повинен зберігати гроші?")