Які ризики є інвестиційними трестами в нерухомість (REITs)?

Трастові інвестиційні фонди (REITs) є привабливими з кількох причин. Один, принаймні 90% оподатковуваного доходу повинен бути повернутий акціонерам у вигляді дивідендів. Два, які пов'язані з першим пунктом, прибутковість дивідендів, як правило, вище, ніж на широкому ринку. Три, і, можливо, найважливіше, вам не доведеться вкладати гроші та час у покупку нерухомості безпосередньо, що, швидше за все, призведе до несподіваних витрат і нескінченних головних болів.

Якщо ви інвестуєте в REIT разом з хорошою командою менеджменту, перевіреним досвідом та впливом на хороші властивості, ви можете сидіти і спостерігати за тим, як ваші інвестиції зростають. Не було б добре, якби це було насправді так просто? Іноді так і є, але лише в тому випадку, якщо ти робиш домашнє завдання і трішки пощастить. На жаль, є деякі підводні камені, яких вам потрібно буде уникати. (Докладніші відомості див. У розділі: Житлові, охоронні та офісні ЗНО .)

Неторгувані ЗНО

Настійно розглядайте можливість триматися подалі від не торгуваних ЗНО. Вони не публічно торгуються, що означає, що ви не зможете провести дослідження своїх інвестицій. Це, у свою чергу, не дозволить визначити значення REIT. Деякі неторгувані REITs розкриють усі активи та вартість через 18 місяців її надання, але це все ще не є втішним.

Неторгувані ЗНО також є неліквідними. У багатьох випадках ви не можете продати мінімум сім років. Деякі дозволяють отримати частину інвестицій через рік, але майже завжди буде плата. Тобто зафіксуйте свої гроші, оскільки їм потрібно об'єднати гроші інвесторів, щоб придбати та управляти нерухомістю. Але може бути і більш темна сторона цих об'єднаних грошей. Ця темна сторона стосується іноді виплати дивідендів з грошей інших інвесторів - на відміну від доходу, який отримує майно. Це обмежує рух грошових коштів для REIT та зменшує вартість акцій. (Докладніше див.: Які потенційні підводні камені володіння REITs ?)

Ще одним плюсом для неторгуваних ЗНО - це авансові збори. Більшість стягує авансовий збір між 9% і 10% (іноді до 15%). Є випадки, коли неторгувані REITs мають хороший менеджмент та чудові властивості, що може призвести до зоряної віддачі, але це також у випадку з публічно торгуються REITs.

Остаточний ризик для неторгуваних ЗНО - це комісії із зовнішнього управління. Якщо не торгується REIT платить зовнішньому менеджеру, він їсть доходність. Якщо ви вирішили вкласти кошти в не торгуваний REIT, обов'язково потрібно задати керівництву всі необхідні питання, пов'язані з вищезазначеними ризиками. Чим більше прозорості, тим краще. (Докладніше див.: Аналіз REITs та REIT Performance .)

Публічно реалізовувані РЕІТС

Це набагато безпечніше ігрове поле. Однак ризики все ж є. Найбільшими є підвищення процентних ставок, що зменшить попит на REITs. Можна стверджувати, що підвищення процентних ставок свідчить про сильну економіку, що означатиме більш високі ставки орендної плати та зайнятості. Але історично REITs не спрацьовує, коли процентні ставки зростають.

Іншим основним ризиком є ​​вибір неправильного REIT. Це може здатися спрощеним, але це стосується логіки. Наприклад, на момент написання цього повідомлення приміські торгові центри занепадають. Ви не хотіли б інвестувати в REIT із впливом на приміський торговий центр. Оскільки Millennials віддають перевагу міському життю для зручності та економії коштів, міські торгові центри, ймовірно, будуть кращими. Тенденції змінюються, тому не забудьте зробити своє дослідження того, що є в даний час. (Докладніше див .: Грошові звички тисячоліть .)

Останній пункт - це не ризик, а пункт, про який слід пам’ятати: дивіденди REIT оподатковуються як звичайний дохід.

Суть

Вкладення коштів у ЗЕД може бути пасивною прибутковою альтернативою безпосередньо придбанню нерухомості. Не варто колихатись від великої прибутковості дивідендів. Натомість вибирайте правильні команди управління та якісні властивості, виходячи із сучасних тенденцій. Постійно розглядайте акції, що торгуються АТС, що торгуються за рахунок неторгуваних ЗНО. Також обов’язково зверніть увагу на процентні ставки. (Докладніше див.: Яка різниця між REIT та Фондом нерухомості ?)