Інвестування у позадержавну власність

Купівля та володіння майном рідко буває легким або простим. Коли об'єкт нерухомості знаходиться у віддаленому місці, виклики збільшуються. Тим не менш, інвестування у власність поза державою може здатися привабливою, якщо ви живете в районі, де нерухомість дорога. Це також може здатися привабливим, якщо ви вже володієте нерухомістю, де ви живете, і хочете урізноманітнити свої фонди. Або ви просто хочете мати власний будинок для відпочинку. Але перед тим, як зробити пропозицію, уважно розгляньте ці питання.

Інвестування у власність поза державою

Причини купувати

Одним із факторів, який спонукає людей розглянути можливість придбання нерухомості далеко від будинку, є те, що власність може бути доступною в іншій державі. Можливо, ви живете в такому районі, як Сан-Франциско чи Нью-Йорк, де витрати на власність зависокі. Якщо ви просто не можете дозволити собі придбати місце, де ви живете, або якщо це зробить, зажадаєте інвестувати більшість своїх грошей у нерухомість (що ви краще не робите), ви можете поглянути на інші міста, де основи ринку є здоровими, але витрати на майно значно нижчі.

Людям, які живуть у депресивних районах, але не хочуть переїжджати на роботу чи з особистих причин, може бути краще орендувати в рідному місті та інвестувати в нерухомість, де економіка міцніша. Наприклад, якби ви жили в Лас-Вегасі, місті з найвищим рівнем стягнення платежу під час кризису в передплановому періоді 2008 року, можливо, ви захотіли б придбати нерухомість на ринку, де середні ціни продажу залишалися відносно стабільними, як, наприклад, Шарлотта, Північна Кароліна.

Мабуть, головна причина, чому люди вирішують вкладати кошти у власність поза державою - це те, що рентабельність інвестицій (ROI) може бути кращою, ніж вдома. Ціни закупівлі, ціни на оплату, іпотечні витрати (якщо такі є), податки, правила житла, умови ринку оренди тощо - все це фактори, які можуть бути сприятливішими в іншій державі і сприятимуть потенційній рентабельності власності.

Проблеми, які слід розглянути

Коли ви інвестуєте кошти поза державою, ви повинні подолати свою недостатню обізнаність із ринком нерухомості поза державою та з місцевими економічними умовами як на рівні міста, так і на рівні районів. У вас не буде таких самих інтимних, щоденних знань про далекий ринок, як у вас ринку, де ви живете. Ви не маєте глибокого розуміння найкращих кварталів - чи найгірших. Вам доведеться покладатися на усні слова, дослідження, інстинкти кишок та думки будь-яких професіоналів, яких ви наймаєте.

Розуміння всіх законів та нормативно-правових актів щодо власності та податків на нерухомість у місці, де ви не живете, - ще одна велика проблема. Навіть якщо ви читаєте кожен рядок місцевих кодексів та постанов, те, що написано на папері та що відбувається насправді, не завжди відповідає. Дуже важливо поговорити з власниками нерухомості в цьому районі, щоб зрозуміти місцеві статуї.

Вам потрібні хороші контакти в цьому районі, щоб ваш інвестиційний план був успішним, але, маючи справу з далеким містом, ви можете починати з нуля, шукаючи якісних професіоналів, таких як агенти з нерухомості, менеджери з нерухомості та майстри - люди, які будуть запорука вашого успіху чи невдачі.

Покупка поза державою

Секрет успіху багатьох державних інвесторів - знайти та найняти чудову компанію з управління майном. Вони вам знадобляться, щоб допомогти вам заповнити вакансії, зібрати оренду, здійснити ремонт та вирішити надзвичайні ситуації. Якщо ви проживали в цьому районі, ви можете вирішити самостійно управляти майном, але якщо ви живете далеко, професійне управління майном - це додаткові витрати, які ви просто повинні взяти на себе, щоб захистити свої інвестиції. Як радить досвідчений будівельник та менеджер із нерухомості Расті Меадор, "Якою б хорошою не була угода у сфері нерухомості, вона лише така хороша, як і її здатність добре управляти".

Майте на увазі, що навіть якщо компанія з управління нерухомістю перераховується на ваш фонд оплати праці, вам все одно доведеться періодично відвідувати вашу власність, щоб переконатися, що те, що розповідають менеджери та орендарі, відповідає реальності. Це додаткові витрати часу та грошей, які необхідно враховувати.

Крім того, купуючи нерухомість на оренду, особливо нерухомість, яка знаходиться поза межами штату, ви, швидше за все, зіткнетесь із вищими ставками страхування власників будинків, вищими процентними ставками за іпотекою та вищими вимогами до початкового внеску, оскільки кредитори вважають вас більш ризикованим позичальником, ніж власником-власником. . Ви також ускладните свою податкову ситуацію, володіючи майном на оренду та отримуючи дохід у кількох штатах. Можливо, вам знадобиться найняти професіонала з податку на прибуток, щоб утримати вас у добросовісті податкової служби

Розглядаючи всі ці фактори, ви можете виявити, що бути власником власника або придбати інвестиційну нерухомість вдома набагато простіше і менш дорого.

Перед тим, як купувати державу

Якщо ви все ще маєте намір придбати штат, не забудьте прислухатися до цих додаткових попереджень.

Не купуйте зір невидимий; майно може бути не таким, яким ви вважаєте, що воно є. Інформація в Інтернеті про нерухомість може бути застарілою, і місцевий агент з нерухомості чи власник нерухомості, який не дивиться на ваші найкращі інтереси, можуть брехати вам, щоб закрити продаж. Якщо мимоволі станеш власником неприємності, яка порушує закони про охорону здоров’я та / або безпеки, ти можеш опинитися на гачку за численні порушення коду, які будуть забирати багато часу та дорого виправити. Якщо майно досить довго залишається вакантним, воно може розробити питання технічного обслуговування, що спричинить такі порушення, що місто вважає це небезпекою для безпеки та бульдозерами. Ви навіть можете накрутити гачок на рахунок за знесення.

Деякі інвестори нерухомості виявили клопів, термітів, плоток, мишей та інших шкідників як їхнє падіння. Без особистого відвідування майна та професійної інспекції для перевірки цих питань ви можете стати власником нерухомості, яка не підлягає заселенню. Скотт Пакстон з Агентства захисту оренди запевняє, що скарги на клопи стають все більш поширеними, і позбутися цієї проблеми може бути дуже дорого.

Пошук орендарів якості є надзвичайно важливим для орендодавців-заочників. Ви не будете там, щоб пильно стежити за поведінкою своїх орендарів чи їх поводженням з майном, а також не будете там тиску на їх виплату, якщо орендна плата прострочена. Окрім найму найвищої компанії з управління майном, ви хочете мати орендарів, які не викличуть у вас або вашої керуючої компанії головних болів.

Крім того, особисте відвідування місця дозволяє вам краще ознайомитись з професіоналами, які допоможуть вам у процесі купівлі дому, наприклад, у вашого юриста, агента з нерухомості та кредитора. Поки ви відвідуєте, знайдіть час, щоб познайомитися з різними кредиторами та вивчити різні види іпотечних кредитів та процентні ставки, доступні на місцевому рівні. Також вигідно отримати попередньо затверджений іпотечний кредит, оскільки це скоротить час, який знадобиться для укладення угоди, як тільки ви нарешті знайдете свою мрію поза штатом.

Нарешті, якщо ви ніколи не володіли майном, купувати свою першу власність поза штатом - це надзвичайно ризиковано. Незалежно від того, скільки книг ви прочитали про право власності, досвід заміни в реальному житті не існує. Не маючи досвіду власності на нерухомість та без знань з перших вуст, які випливають із проживання у власність день у день, ви можете пропустити важливі міркування щодо обслуговування.

Позадержавні альтернативи

Якщо ви не думаєте, що хочете купувати нерухомість, де ви проживаєте з будь-якої причини, є інші способи потрапити на різні ринки нерухомості, які набагато простіші, ніж інвестувати безпосередньо поза штатом. Один із варіантів - це інвестиційний траст на нерухомість (REIT). Інвестувати в REIT або REIT ETF схоже на інвестування в акції, і ви можете обрати REIT із профілем ризику / віддачі, який відповідає тому, що ви шукаєте. І так само, як коли ви володієте акціями, і ви не несете відповідальності за прийняття рішень щодо управління цією компанією, коли ви володієте акціями REIT, у вас не буде жодного головного болю, пов'язаного з фактичним володінням майном.

Ви також можете поглянути на покупку нерухомості, де ви живете, навіть якщо ви не хочете жити в ній. Можливо, ви здавали в оренду в Сан-Франциско, тому що вам не цікаво жити в єдиному місці, де ви могли дозволити собі придбати, кондо - 250 квадратних футів. Але чи бажаєте ви володіти цим кондомеаном як оренда нерухомості? Ймовірно, буде простіше придбати та володіти місцем біля вашого будинку. Це може бути дорожчим або менш вигідним, але ви можете виявити додаткову вартість або нижчу рентабельність інвестицій, що вартує зменшених клопотів.

Як змусити його працювати

Якщо ви збираєтеся купувати позашляховики, купуйте в районі, який вам знайомий - можливо, там, де ви ходили до коледжу чи де ви виросли. Краще мати певні знання про цю область, ніж взагалі жодної. Як бонус, якщо ви купуєте в районі, який ви в будь-якому випадку зазвичай відвідуєте, подорожі на дозвіллі можуть принаймні частково зменшитися з податку, оскільки ви додасте до цих поїздок бізнес-компонент, щоб перевірити свою власність.

Купуйте в районі з деякою подібністю до району, де ви живете, наприклад, клімату, демографії та віку власності, щоб мати певне уявлення про те, з чим маєте справу. Якщо ви все життя жили в передмісті Каліфорнії 1960-х років, не купуйте 120-річну нерухомість у Бостоні.

Не купуйте нерухомість високого ризику. Купуйте в основному влаштованому власником районі, щоб залучити орендарів, які мають нижчий економічний ризик, - каже Райан Л. Гінрічер, партнер-засновник компанії з продажу інвестицій для дому Investor Nation. Високоякісна нерухомість "зазвичай матиме менше обслуговування та обслуговування. Ці властивості також орендуються швидше, оскільки вони, як правило, мають сучасні плани та достатню кількість спалень та ванних кімнат", - зазначає він.

Нарешті, як уже згадувалося раніше, дуже важливо створити чудову мережу професіоналів, яка допоможе вам і час від часу самостійно відвідувати вашу власність.

Суть

Інвестування у власність поза державою є пропозицією високого ризику та основним зобов'язанням. Перш ніж це зробити, переконайтесь, що ви справді розумієте, у що ви потрапляєте, і що ви готові вирішити всі пов'язані з цим проблеми.