Перша іпотека
Перший іпотечний кредит є основним заставою на майні, що забезпечує заставу. Перша іпотека - це основний кредит, який сплачується за майно, і він має пріоритет перед усіма іншими заставами або вимогами щодо майна у разі невиконання зобов'язань.
Перша іпотека - це не іпотека на перше житло позичальника; це оригінальна застава, взята на будь-яку власність.
Його також називають Першим Закладом.
Ключові вивезення
- Перший іпотечний кредит є основним заставою на майні, що забезпечує заставу.
- Друга іпотека - це гроші, позичені під власний капітал для фінансування інших проектів та витрат.
- Якщо відношення позики до вартості (LTV) першої іпотеки перевищує 80%, кредитори, як правило, вимагають приватне страхування іпотечного кредиту.
- Іпотечний відсоток, що сплачується за першою іпотекою, може бути відрахуваний податком, застосовується лише до платників податків, які ставлять деталі витрат у своїх податкових деклараціях.
Розуміння першої іпотеки
Коли фізична особа хоче придбати нерухомість, вона може прийняти рішення про фінансування придбання за допомогою позики кредитної установи. Кредитор розраховує, що позика на житло чи іпотеку буде погашена щомісячними платежами, які включають частину платежів з основного боргу та відсотків. Кредитор матиме заставне майно, оскільки позика під заставу житла. Ця іпотека, знята покупцем для придбання будинку, відома як перша застава.
Перша іпотека - це первісна позика, взята на майно. Покупець дому може мати декілька властивостей у своєму імені; однак саме первісні іпотечні кредити були вилучені для забезпечення кожної з властивостей, які є першою заставою. Наприклад, якщо власник нерухомості знімає іпотеку для кожного з своїх трьох будинків, кожна з трьох іпотечних кредитів є першою іпотекою.
Термін «перша іпотека» приводить до розуміння того, що на майно можуть бути інші іпотечні кредити. Власник будинку може зняти іншу іпотеку, наприклад, другу іпотеку, тоді як початкова та перша іпотека все ще діє. Друга іпотека - це гроші, позичені під власний капітал для фінансування інших проектів та витрат. Однак друга застава та будь-які інші наступні іпотечні кредити, зняті на одній власності, підпорядковуються першій іпотеці. Це означає, що перша іпотека виплачується до виплати вторинних іпотечних кредитів.
Перший приклад іпотеки
Наприклад, якщо покупець забезпечив першу іпотеку в розмірі 250 000 доларів на житловому будинку, а через кілька років отримує другу іпотеку на 30 000 доларів на тій самій власності, перша застава є старшою за другу іпотеку. Позичальник прострочує свої платежі після того, як він вже погасив 50 000 доларів США від початкової суми позики, а його майно виключається та продається для покриття позики. Якщо виручка від продажу майна складе $ 210 000, перший іпотечний кредитор отримає залишок заборгованості, тобто 200 000 доларів. Другий іпотечний кредитор отримає все, що залишиться, що в цьому випадку становить 10 000 доларів. Оскільки перша іпотека є первинною вимогою, яка має перевагу над вторинними вимогами, друга іпотека зазвичай передбачає більш високі відсоткові ставки, ніж перша іпотека.
Перший мортаж та LTV
Якщо відношення позики до вартості (LTV) першої іпотеки перевищує 80%, кредитори, як правило, вимагають приватного іпотечного страхування (PMI). У такому випадку позичальнику іноді може бути економічно обмежити розмір першої застави до 80% LTV та використати вторинне фінансування, щоб позичити необхідну суму. Економіка виплати ІМТ порівняно з використанням другого кредиту багато в чому залежить від швидкості, з якою позичальник очікує, що вартість його житла зросте. ПМІ можна усунути, коли LTV першої іпотеки досягає 78%; однак друге застава, яка, як правило, має більш високу процентну ставку, ніж перша іпотека, повинна виплачуватися, швидше за все, шляхом рефінансування першої застави на суму, що дорівнює залишку залишку як першої, так і другої іпотечних кредитів.
Податки на першу іпотеку
Іпотечний відсоток, сплачений за першою іпотекою, не підлягає оподаткуванню. Це означає, що власники будинків можуть зменшити свій оподатковуваний дохід на суму відсотків, сплачених за кредит за податковий рік. Однак відрахування податку на іпотечний відсоток застосовується лише до платників податків, які деталізують витрати у своїх податкових деклараціях.