Посібник для домашнього покупця першого разу

Проблема придбання будинку вперше може здатися настільки страшною, що спокусити або просто поїхати з першим місцем у вашому ціновому діапазоні, або продовжувати орендувати. Щоб допомогти вам демістифікувати процес та отримати максимальну користь від покупки, ми вивчимо, що вам потрібно врахувати, перш ніж купувати, що ви можете очікувати від самого процесу покупки, а також кілька корисних порад, щоб полегшити життя після вас придбати свій перший будинок.

Хто є першим домашнім покупцем?

Департамент житлово-комунального господарства США (HUD), який вперше перебуває вдома, - це той, хто відповідає будь-якій з наступних умов:

• Фізична особа, яка не має основного місця проживання протягом трьох років. Подружжя також вважається домашнім покупцем, який вперше перебуває, якщо він чи вона відповідає вищевказаним критеріям. Якщо ви володіли будинком, але ваш подружжя цього не зробив, ви можете придбати місце разом як покупці додому.
• Батько-одиночка, який лише у шлюбі володів будинком з колишнім подружжям.
• Переселеним домашнім домогосподарством, який володів лише з подружжям.
• Фізична особа, яка володіла лише основним місцем проживання, не постійно закріпленим за постійним фондом згідно з чинними нормами.
• Особа, яка володіла лише власністю, яка не відповідала державним, місцевим або типовим будівельним нормам, і яка не може бути приведена у відповідність менше, ніж вартість будівництва постійної споруди.

Міркування перед покупкою

Перше, що вам потрібно буде визначити, - які ваші довгострокові цілі, а потім, як власність будинку відповідає цим планам. Деякі люди просто хочуть перетворити всі ті "витрачені" рентні платежі в іпотечні платежі, які насправді дають їм щось відчутне. Інші бачать право власності на будинок як знак своєї незалежності та насолоджуються ідеєю бути власним орендодавцем. Звуження ваших цілей власного дому з великим малюнком направить вас у правильному напрямку. Ось п'ять питань, які потрібно задати собі:

1. Який тип будинку найкраще відповідає вашим потребам?

При придбанні житлової нерухомості у вас є кілька варіантів: традиційний будинок для односемейного будинку, дуплекс, таунхаус, кондо, кооператив (житловий кооператив) або багатоквартирний будинок з двома-чотирма одиницями. Кожен варіант має свої плюси і мінуси, залежно від цілей власності на житло, тому вам потрібно визначитися, який тип власності допоможе вам досягти цих цілей. Ви також можете заощадити на покупній ціні в будь-якій категорії, вибравши верхній фіксатор, хоча кількість часу, капіталу поту та грошей, необхідних для перетворення фіксатора у ваш будинок мрії, може бути набагато більше, ніж ви торгувались.

1. Які конкретні особливості матиме ваш ідеальний дім?

Хоча добре зберегти певну гнучкість у цьому списку, ви робите, мабуть, найбільшу покупку свого життя, і ви заслуговуєте на те, щоб ця покупка відповідала як вашим потребам, так і хочеться якомога ближче. Ваш список повинен містити основні бажання, такі як околиці та розміри, аж до дрібніших деталей, таких як компонування ванної кімнати та кухня, що постачається з надійними приладами.

1. На яку іпотеку ви маєте право?

Перш ніж розпочати покупки, важливо скласти уявлення про те, скільки кредитор насправді буде готовий дати вам на придбання першого будинку. Ви можете подумати, що можете дозволити собі будинок на суму 300 000 доларів, але позикодавці можуть вважати, що ви хороші лише за 200 000 доларів, залежно від таких факторів, як, скільки у вас є інший борг, щомісячний дохід та скільки часу ви працюєте на своїй нинішній роботі. Крім того, багато ріелторів не витратять часу на клієнтів, які не уточнили, скільки вони можуть собі дозволити витратити. Ви можете розглянути можливість придбання житла у довіри.

Ми будемо змушені переконатися, що ваші особисті фінанси в порядку. Як правило, для того, щоб отримати право на отримання кредиту на житло, ви повинні мати хороший кредит, історію сплати рахунків вчасно та максимальний коефіцієнт боргу до доходу - 43%. Кредитори в ці дні воліють обмежувати витрати на житло (основні суми, відсотки, податки та страхування власників будинків) приблизно на 30% від місячного валового доходу позичальників, хоча ця цифра може сильно відрізнятися, залежно від місцевого ринку нерухомості.

Обов'язково отримайте попередньо схвалену позику, перш ніж розміщувати пропозицію на житло: у багатьох випадках продавці навіть не розважатимуть про пропозицію, яка не супроводжується попереднім затвердженням іпотечного кредиту. Ви робите це в основному, подавши заявку на іпотеку і заповнивши необхідну документацію. Вигідно купувати кредитора і порівнювати процентні ставки та збори за допомогою такого інструменту, як іпотечний калькулятор або Google.

Після того, як ви погодилися на позикодавця та подали заявку, кредитор перевірить усю надану фінансову інформацію (перевірка кредитних балів, перевірка інформації про зайнятість, обчислення коефіцієнта боргу та доходу тощо). Кредитор може попередньо затвердити позичальника на певну суму. Майте на увазі, що навіть якщо вам було попередньо затверджено іпотечний кредит, ваш кредит може пропасти в останню хвилину, якщо ви зробите щось для зміни кредитного бала, наприклад, фінансування придбання автомобіля.

4. Скільки дому ви можете собі дозволити?

З іншого боку, іноді банк дасть вам позику на більше будинку, ніж ви дійсно хочете платити. Тільки тому, що банк каже, що позичить вам 300 000 доларів, це ще не означає, що вам потрібно стільки позичати. Багато покупців, які вперше потрапляють додому, роблять цю помилку і закінчуються «бідними будинками» - це означає, що після сплати щомісячної іпотечної виплати їм не залишається коштів на інші витрати, такі як одяг, комунальні послуги, відпустки, розваги та навіть їжа.

Як і при покупці нового автомобіля, ви хочете переглянути загальну вартість будинку, а не лише щомісячні іпотечні платежі. Звичайно, щомісячний платіж також важливий, нарівні з тим, скільки ви можете собі дозволити, як високі податки на нерухомість у обраному вами районі, скільки коштуватиме страхування власників будинків, скільки ви очікуєте витрат на утримання або покращення будинку, і скільки буде ваших витрат на закриття. Якщо ви зацікавлені в придбанні квартири, майте на увазі, що вам доведеться сплачувати витрати на обслуговування щомісяця, оскільки ви будете частиною асоціації власників будинків, яка збирає пару сотень доларів на місяць від власників кожного підрозділу в будівлі у вигляді плати за кондомініум. Власники кооперативів також сплачують щомісячні збори за технічне обслуговування, хоча вони частково не підлягають оподаткуванню.

5. Чи є у вас серйозні заощадження?

Навіть якщо ви маєте право на значну іпотеку, існуватимуть значні авансові витрати (наприклад, початковий внесок на будинок, як правило, 20% від загальної вартості покупки), а також витрати на закриття. Тож вам потрібно гроші відкласти. Що стосується інвестицій з огляду на придбання будинку - короткострокова мета - одна з найбільших проблем - збереження заощаджень у доступному, відносно безпечному транспортному засобі, який все ще дає прибуток. Якщо у вас є рік до трьох років, щоб здійснити свою мету, ніж депозитний сертифікат може бути життєздатним варіантом. Це не зробить вас багатим, але ви також не втратите гроші. Ця ж ідея може бути застосована до придбання короткострокових облігацій або портфеля фіксованого доходу, які дадуть вам певний ріст, але також захистять вас від бурхливого характеру фондових ринків.

Якщо покупка будинку відбувається за півроку до року, тоді ви хочете зберегти гроші ліквідними. Високодохідний заощаджувальний рахунок може бути найкращим варіантом. Важливо переконатися, що це FDIC застрахований, так що якщо банк перейде до вас, ви все одно можете отримати доступ до своїх грошей до 250 000 доларів.

6. Хто допоможе вам знайти житло та проведе вас через покупку?

Агент з нерухомості допоможе вам знайти будинки, які відповідають вашим потребам та є у вашому ціновому діапазоні, а потім зустрінеться з вами для перегляду цих будинків. Вибравши будинок для покупки, ці професіонали можуть допомогти вам домовитися про весь процес покупки, включаючи надання пропозиції, отримання позики та оформлення документів. Хороший досвід агента з нерухомості може захистити вас від будь-яких підводних каменів, з якими ви можете зіткнутися під час процесу. Більшість агентів отримують комісію, сплачену від виручки продавця.

Кредити для покупців-початківців

Процес покупки

Тепер, коли ви вирішили поринути, давайте вивчимо, чого ви можете очікувати від самого процесу покупки будинку. Це хаотичний час, коли пропозиції та зустрічні пропозиції люто летять, але якщо ви готові до клопоту (і оформлення документів), ви зможете пройти процес із вашим розумом більш-менш недоторканим. Ось основний прогрес, який ви можете очікувати:

1. Знайдіть дім.

Не забудьте скористатися всіма доступними варіантами пошуку будинків на ринку, в тому числі з використанням агента з нерухомості, пошуку списків в Інтернеті та об'їзду околиць, які вас цікавлять у пошуку знаків для продажу. Крім того, покладіть на службу друзів, родину та ділові контакти. Ніколи не знаєш, звідки може взятись хороша довідка чи довідка про дім.

Після того, як ви серйозно ходите по магазинах для дому, не заходьте у відкритий будинок, не маючи агента (або принаймні готового викинути ім’я того, з ким ви нібито працюєте). Ви можете побачити, як це може не спрацювати в інтересах, щоб почати мати справу з агентом продавця, перш ніж зв’язатися з одним із своїх.

Якщо ви плануєте бюджет, шукайте будинки, повний потенціал яких ще не реалізований. Навіть якщо ви зараз не можете дозволити собі замінити жахливі шпалери у ванній кімнаті, можливо, варто варто прожити деякий час з потворністю в обмін на те, щоб потрапити в будинок, який ви можете собі дозволити. Якщо будинок інакше відповідає вашим потребам в частині великих речей, які важко змінити, таких як розташування та розміри, не дозволяйте фізичним недосконалостям відвернути вас. Спочатку покупці дому повинні шукати будинок, в який вони можуть додати цінність, оскільки це гарантує збільшення капіталу, щоб допомогти їм піднятися по сходах на майно.

2. Розгляньте варіанти фінансування та безпечне фінансування.

Покупці дому вперше мають широкий спектр можливостей допомогти їм потрапити в житло - як ті, що доступні будь-якому покупцеві, включаючи іпотечні заклади, що мають Федеральне житлово-комунальне господарство (FHA), так і ті, хто особливо орієнтований на неофітів. Багато хто з початкових програм для покупців житла пропонують мінімальний внесок у розмірі від 3% до 5% (порівняно зі стандартними 20%), а деякі з них взагалі не вимагають початкового внеску.

Першокласники повинні, зокрема:

Скористайтеся списком ресурсів HUD. FHA та її кредитна програма є частиною HUD.

Подивіться на свій ІРА. Для цілей розповсюдження ІРА покупцем житла, який вперше користується, є той, хто не володіє наявним інтересом до мобільних будинків, що перебувають у первинному житловому будинку, та причепів будинків, плавзасобів та інвентарю, що зберігаються власником-орендарем у кооперативній житловій корпорації) для попередні два роки. Оскільки у кожної людини є довічна сума в розмірі 10 000 доларів США, яку можна зняти без штрафних санкцій зі свого ІРА, пара може зняти максимум 20 000 доларів (10 000 доларів з кожного рахунку) разом, щоб оплатити свій перший будинок. Просто не забудьте використати гроші протягом 120 днів, інакше на них буде застосовано 10% штрафу.

Іллінойс, Огайо та Вашингтон - пропонують допомогу в авансовому платі для покупців, які вперше отримали право. Зазвичай придатність до цих програм ґрунтується на доходах, а також може мати обмеження щодо того, як дорого придбати нерухомість. Ті, хто має право, можуть отримати фінансову допомогу в якості авансових платежів та витрат на закриття, а також витрати на реабілітацію або покращення майна.

Знай про варіанти для корінних американців. Корінні покупці корінних американців можуть подати заявку на позику 184 розділу. Цей кредит вимагає 1, 5% позики за попередньою гарантією, і лише 2, 25% початкового внеску за кредитами понад 50 000 доларів (для позик нижче цієї суми це 1, 24%). На відміну від традиційної процентної ставки за позикою, що базується на кредитній оцінці позичальника, ставка цього кредиту базується на переважаючій ринковій ставці. Позики у розділі 184 можна використовувати лише для будинків для одиноких сімей (1-4 одиниці) та для первинного проживання.

Не зв'язуйтеся з лояльністю до вашої поточної фінансової установи, коли шукаєте попереднє схвалення або шукаєте іпотечний кредит: Купуйте магазини, навіть якщо ви маєте право лише на один вид позики. Комісії можуть бути напрочуд різноманітними, як і процентні ставки за іпотекою, що, звичайно, має великий вплив на загальну ціну, яку ви платите за своє житло.

Деякі органи влади також рекомендують мати резервного кредитора. Кваліфікація на позику не є гарантією, що ваша позика в кінцевому рахунку буде профінансована: зміна керівних принципів, зміни аналізу ризику кредитора та зміни ринків інвесторів. Можуть бути випадки, коли клієнти підписують документи про позику та депозит, а потім отримують сповіщення за 24 до 48 годин до закриття, що кредитор заморозив фінансування за їхньою кредитною програмою. Наявність другого кредитора, який уже кваліфікував вас іпотечний кредит, дає вам альтернативний спосіб тримати процес або наближати його до розкладу.

3. Зробіть пропозицію.

Ваш агент з нерухомості допоможе вам вирішити, скільки грошей ви хочете запропонувати для будинку разом з будь-якими умовами, які ви хочете попросити. Потім ваш агент представить пропозицію агенту продавця; продавець або прийме вашу пропозицію, або випустить зустрічну пропозицію. Потім ви можете прийняти або продовжувати повертатися вперед і назад, поки ви або не досягнете угоди або не вирішите зателефонувати.

Перш ніж подавати пропозицію, погляньте ще раз на ваш бюджет. Цей фактор часу в розрахунку на витрати на закриття (які можуть становити десь від 2% до 5% від ціни закупівлі), комунальні витрати та будь-який негайний ремонт та обов'язкові прилади, які вам можуть знадобитися, перш ніж ви зможете переїхати. Подумайте заздалегідь: Це легко зробити потрапляйте в засідку вищими або несподіваними витратами на комунальні послуги у вашому новому більшому будинку. Ви можете попросити рахунки за енергію за останні 12 місяців, щоб отримати уявлення про середньомісячну вартість.

Якщо ви досягнете домовленості, ви внесете добросовісний депозит, і процес потім переходить в депозит. Ескроу - це короткий проміжок часу (часто це близько 30 днів), коли продавець знімає будинок з ринку з договірним очікуванням, що ви придбаєте будинок - за умови, що під час його огляду ви не знайдете жодних серйозних проблем.

4. Отримайте огляд будинку.

Навіть якщо будинок, який ви плануєте придбати, здається бездоганним, не можна замінити того, щоб навчений професіонал оглянув майно на предмет якості, безпеки та загального стану вашого потенційного нового будинку. Ви не хочете зациклюватися на грошовій ямі або в головному болі від виконання багатьох несподіваних ремонтів. Якщо домашня інспекція виявить серйозні недоліки, які продавець не розголосив, ви, як правило, зможете скасувати свою пропозицію та повернути свій депозит. Переговори про те, щоб продавець здійснив ремонт або знизили ціну продажу - це інші варіанти.

5. Закрийте або рухайтеся далі.

Якщо ви зможете вирішити угоду з продавцем, а ще краще, якщо перевірка не виявила жодних суттєвих проблем, ви повинні бути готові закрити. Закриття в основному передбачає підписання тонни паперової документації за дуже короткий проміжок часу, при цьому молитися, щоб в останню хвилину нічого не вийшло.

До речі, з чим ви будете мати справу та сплачуєте їх на останніх етапах покупки, можливо, провести оцінку будинку (іпотечні компанії вимагають цього, щоб захистити свій інтерес до будинку), здійснити пошук титулу, щоб переконатися, що ніхто, крім Продавець має претензію на майно, отримання приватного іпотечного страхування або позики, якщо ваш початковий внесок менше 20% та заповнення іпотечного оформлення документів. Інші витрати на закриття можуть включати плату за отримання позики, страхування права власності, опитування, податки та збори з надання кредитних звітів.

Вітаємо нового домовласника ... А тепер що?

Ви підписали папери, заплатили вантажникам і на новому місці починає відчувати себе як дома. Гра закінчена, правда? Не зовсім. Витрати на власність будинку перевищують початкові платежі та щомісячні іпотечні платежі. Давайте зараз вивчимо кілька останніх порад, щоб зробити життя як нового власника будинку більш веселим та безпечним.

1. Продовжуйте економити.

Завдяки власності на будинки виникають великі несподівані витрати, такі як заміна даху або отримання нового водонагрівача. Створіть надзвичайний фонд для свого будинку, щоб вас не застали не охороняти, коли ці витрати неминуче виникнуть.

1. Виконувати регулярне обслуговування.

Завдяки великій кількості грошей, яку ви вкладаєте у свій будинок, ви захочете подбати про нього. Регулярне обслуговування може зменшити ваші витрати на ремонт, дозволяючи усунути проблеми, коли вони невеликі та керовані.

1. Ігноруйте ринок житла.

Не має значення, чого вартий ваш будинок у будь-який момент, крім моменту, коли ви його продаєте. Можливість вибору, коли ви продаєте свій будинок, а не змушувати його продавати через переїзд на роботу або через фінансові труднощі, стане найбільшою визначальною ознакою того, чи побачите ви надійний прибуток від своїх інвестицій.

1. Не покладайтеся на вбивство вдома, щоб фінансувати пенсію.

Незважаючи на те, що ви маєте житло, вам слід продовжувати зберігати максимум на своїх пенсійних рахунках щороку. Хоча може здатись важким повірити тому, хто спостерігав за статками, які деякі люди домоглися під час житлової бульбашки, вам не обов’язково робити вбивство, продаючи свій будинок. Якщо ви хочете дивитися на свій будинок як на джерело багатства на пенсії, врахуйте, що після виплати іпотеки гроші, які ви витрачали на щомісячні виплати, можуть бути використані для фінансування частини ваших витрат на життя та медичні послуги на пенсію. .