Іпотечні кредити з фіксованою ставкою порівняно з регульованою ставкою: в чому різниця?

Іпотека з фіксованою ставкою та іпотека з регульованою ставкою (ARM) - це два основних види застави. Хоча ринок пропонує численні різновиди в цих двох категоріях, першим кроком при покупці іпотеки є визначення того, який із двох основних видів позики найкраще відповідає вашим потребам.

Ключові вивезення

• Іпотека з фіксованою ставкою стягує встановлену процентну ставку, яка не змінюється впродовж життя кредиту.
• Початкова відсоткова ставка за іпотекою з регульованою ставкою (ARM) встановлюється нижче ринкової ставки за порівнянною позикою з фіксованою ставкою, а потім ставка збільшується (або, можливо, знижується) з плином часу.
• АРМ, як правило, складніше, ніж іпотека з фіксованою ставкою.

Іпотечні кредити з фіксованою ставкою

Іпотека з фіксованою ставкою стягує встановлену процентну ставку, яка не змінюється впродовж життя кредиту. Хоча сума основної суми та відсотків, що сплачуються щомісяця, змінюється від виплати до платежу, загальний платіж залишається однаковим, що полегшує складання бюджету для власників будинків.

Наведений нижче графік часткової амортизації демонструє спосіб зміни розмірів, внесених до основної суми та відсотків, протягом строку іпотечного кредитування. У цьому прикладі строк іпотеки - 30 років, основна сума - 100 000 доларів, а процентна ставка - 6%.

Як бачимо, платежі, здійснені протягом перших років іпотеки, складаються в основному з виплат відсотків.

Основна перевага позики з фіксованою ставкою полягає в тому, що позичальник захищений від раптового та потенційно значного збільшення щомісячних іпотечних платежів, якщо процентні ставки зростають. Іпотеку з фіксованою ставкою легко зрозуміти і мало варіюється від позикодавця до позикодавця. Недоліком іпотечних кредитів з фіксованою ставкою є те, що коли високі відсоткові ставки, претендувати на позику складніше, оскільки виплати є менш доступними.

Хоча відсоткова ставка є фіксованою, загальна сума відсотків, яку ви сплатите, залежить від строку іпотеки. Традиційні кредитні установи пропонують іпотеку з фіксованою ставкою на різні терміни, найпоширенішими з яких є 30, 20 та 15 років.

30-річна іпотека - найпопулярніший вибір, оскільки вона пропонує найменший щомісячний платіж. Однак компроміс за цей низький платіж - значно вища загальна вартість, тому що додаткове десятиліття або більше терміну присвячене насамперед виплаті відсотків. Щомісячні платежі за короткострокові іпотечні вищі, так що основна сума погашається за коротший термін. Крім того, короткострокові іпотечні кредити пропонують нижчу процентну ставку, що дозволяє отримати більший розмір основного капіталу, що повертається з кожним платежем за іпотекою. Таким чином, іпотека на коротший термін коштує значно менше в цілому. (Докладніше див. Розуміння структури іпотечних платежів .)

Іпотечний кредит: фіксована ставка проти регульованої ставки

Іпотека з регульованою ставкою

Процентна ставка за іпотекою з регульованою ставкою є змінною. Початкова процентна ставка за ARM встановлюється нижче ринкової ставки за порівнянною позикою з фіксованою ставкою, а потім ставка зростає з плином часу. Якщо АРМ утримується досить довго, процентна ставка буде перевершувати діючу ставку за кредитами з фіксованою ставкою.

АРМ мають фіксований період часу, протягом якого початкова процентна ставка залишається постійною, після чого процентна ставка коригується за попередньо домовленою частотою. Період фіксованої ставки може суттєво відрізнятися - від одного місяця до 10 років; коротші періоди коригування зазвичай мають нижчі початкові процентні ставки. Після початкового терміну позика скидається, тобто нова процентна ставка, заснована на поточних ринкових ставках. Це ставка до наступного скидання, який може бути наступного року.

ARM термінологія

АРМ значно складніші за кредити з фіксованою ставкою, тому вивчення плюсів і мінусів вимагає розуміння деякої базової термінології. Ось кілька понять, які позичальники повинні знати перед вибором ARM:

• Частота коригування: це стосується часу між коригуваннями процентних ставок (наприклад, щомісяця, рік та ін.).
• Індекси коригування: коригування процентної ставки прив’язується до орієнтиру. Іноді це процентна ставка за типом активу, наприклад, депозитними сертифікатами або казначейськими векселями. Це також може бути конкретний індекс, наприклад, індекс вартості коштів або лондонська міжбанківська пропонована ставка (LIBOR).
• Маржа: Коли ви підписуєте свою позику, ви погоджуєтесь платити ставку, яка на певний відсоток перевищує індекс коригування. Наприклад, ваша регульована ставка може бути ставкою однорічної ОВДП плюс 2%. Ці додаткові 2% називаються маржею.
• Обмеження : Це стосується обмеження суми, за якою процентна ставка може збільшуватися з кожним періодом коригування. Деякі ARM також пропонують обмеження на загальний щомісячний платіж. Ці позики, також відомі як негативні позики на амортизацію, підтримують платежі низькими; однак ці платежі можуть покривати лише частину належних відсотків. Невиплачені відсотки стають частиною основної суми. Після років виплати іпотеки ваша основна заборгованість може бути більшою за суму, яку ви спочатку позичили.
• Стеля: Це найвища, яку регульована процентна ставка може бути дозволена протягом життя кредиту.

Найбільша перевага ARM полягає в тому, що вона значно дешевша, ніж іпотека з фіксованою ставкою, принаймні протягом перших трьох, п'яти чи семи років. АРМ також привабливі тим, що їх низькі початкові платежі часто дозволяють позичальнику отримати право на отримання більшого кредиту та, в умовах падіння процентних ставок, дозволяють позичальнику користуватися нижчими процентними ставками (та нижчими платежами) без необхідності рефінансувати іпотеку. .

Позичальник, який вибирає АРМ, може економити кілька сотень доларів на місяць протягом семи років, після чого його або її витрати, ймовірно, зростуть. Нова ставка буде базуватися на ринкових ставках, а не на початковій. Якщо вам дуже пощастить, вона може бути нижчою залежно від того, якими є ринкові ставки на момент скидання курсу.

Однак ARM може спричинити значні недоліки. З ARM, ваш щомісячний платіж може часто змінюватися протягом терміну дії кредиту. І якщо ви берете велику позику, у вас можуть виникнути проблеми, коли процентні ставки зростають. Деякі ARM побудовані так, що відсоткові ставки можуть майже подвоїтись лише за кілька років. (Докладніше див. Іпотеку з регульованою ставкою: що відбувається, коли процентні ставки зростають ).

Дійсно, іпотека з регульованою ставкою вийшла з ладу у багатьох фінансових планувальників після краху іпотечного кредиту 2008 року, що спричинило епоху викупу та коротких продажів. Позичальники стикалися з шокером наклейки, коли їх ARM підлаштовувались, а їх виплати зростали. На щастя, з тих пір урядові постанови та законодавство були прийняті для посилення нагляду, який перетворив житловий міхур у глобальну фінансову кризу. Бюро захисту фінансових питань споживачів (CFPB) запобігає хижацькій іпотечній практиці, яка завдає шкоди споживачеві. Кредитори надають позичальникам позичальники, які, ймовірно, повернуть свої позики.

АРМ значно дешевші, ніж іпотека з фіксованою ставкою.

Яка позика підходить саме вам?

Вибираючи іпотечний кредит, потрібно враховувати широкий спектр особистих факторів і збалансувати їх з економічними реаліями ринку, що постійно змінюється. Особисті фінанси людей часто переживають періоди прогресу та зниження, процентні ставки ростуть і падають, а сила економіки падає і зменшується. Щоб поставити свій вибір позики в контекст цих факторів, врахуйте наступні питання:

• Яку велику іпотечну виплату ви можете собі сьогодні дозволити?
• Чи можете ви дозволити собі ARM, якщо процентні ставки зростатимуть?
• Як довго ви маєте намір жити у власність?
• У якому напрямку рухаються процентні ставки, і чи очікуєте ви, що ця тенденція продовжиться?

Якщо ви розглядаєте ARM, вам слід запустити цифри, щоб визначити найгірший сценарій. Якщо ви все-таки можете собі це дозволити, якщо іпотечний кредит в майбутньому скинеться до максимальної межі, ARM буде економити гроші щомісяця. В ідеалі вам слід використовувати заощадження порівняно з іпотекою з фіксованою ставкою, щоб здійснювати додаткові основні платежі щомісяця, щоб загальна позика була меншою, коли відбудеться скидання, ще більше знизивши витрати.

Якщо процентні ставки високі і очікується падіння, ARM забезпечить вам скористатися падінням, оскільки ви не заблоковані в певній ставці. Якщо процентні ставки зростають або для вас важливий стабільний передбачуваний платіж, іпотекою з фіксованою ставкою може стати шлях.

Кандидати на зброю

Короткостроковий власник будинку

АРМ може стати відмінним вибором, якщо низькі платежі в найближчій перспективі є вашою основною вимогою або якщо ви не плануєте жити у власність досить довго, щоб ставки зросли. Як згадувалося раніше, термін ARM з фіксованою ставкою змінюється, як правило, від одного року до семи років, тому АРМ може не мати сенсу для людей, які планують тримати свій будинок більше. Однак якщо ви знаєте, що збираєтеся переїхати протягом короткого періоду, або не плануєте триматися за будинок на наступні десятиліття, то ARM збирається мати багато сенсу.

Скажімо, середовище відсоткової ставки означає, що ви можете взяти п'ятирічний АРМ із відсотковою ставкою 3, 5%. 30-річна іпотека з фіксованою ставкою, порівняно, дала б вам процентну ставку 4, 25%. Якщо ви плануєте переїхати до того, як п’ятирічний ARM перезавантажиться, ви збираєтеся заощадити багато грошей на відсотках. Якщо, з іншого боку, ви вирішите залишитися в будинку довше, особливо якщо ставки вищі, коли ваша позика підбирається, тоді іпотека буде коштувати дорожче, ніж мала б позика з фіксованою ставкою. Якщо ви купуєте будинок, орієнтуючись на перехід до більшого будинку, як тільки ви створюєте сім'ю - або ви думаєте, що переселитесь на роботу - то ARM може бути для вас підходящим.

Заробіток, що отримує виграш

Для людей, які мають стабільний дохід, але не очікують, що він різко зросте, іпотека з фіксованою ставкою має більше сенсу. Однак, якщо ви розраховуєте на збільшення доходу, співпраця з ARM може врятувати вас від сплати чималих відсотків протягом тривалого перевезення.

Скажімо, ви шукаєте свій перший будинок і щойно закінчили медичну або юридичну школу або здобули MBA. Високі шанси, що ви збираєтеся заробляти більше в найближчі роки і зможете дозволити собі збільшені платежі, коли ваш кредит підлаштовується під більш високу ставку. У такому випадку ARM буде працювати для вас. В іншому випадку, якщо ви розраховуєте почати отримувати гроші від трасту в певний вік, ви можете отримати ARM, який буде скинутий в тому ж році.

Тип окупності

Взяти іпотеку з регульованою ставкою дуже привабливо для позичальників, які мають або матимуть, грошові кошти, щоб погасити кредит до появи нових процентних ставок. Хоча це не включає переважну більшість американців, є ситуації в якому може бути можливим її витягнути.

Візьміть позичальника, який купує один будинок і продає інший одночасно. Ця особа може бути змушена придбати нове житло, поки старий знаходиться за контрактом, і, як результат, витягне одно- або дворічну зброю. Після того, як позичальник отримає виручку від продажу, він або вона можуть обернутися, щоб погасити АРМ із виручкою від продажу будинку.

Інша ситуація, в якій ARM мала б сенс, якщо ви можете дозволити собі прискорювати виплати щомісяця на достатню кількість, щоб погасити їх до того, як він буде відновлений. Використання цієї стратегії може бути ризикованим, оскільки життя трапляється, і хоча ви, можливо, зможете дозволити собі здійснювати прискорені платежі зараз, якщо ви захворієте, втратите роботу або котел перейде, це може бути вже не можливим.

Суть

Незалежно від обраного типу позики, ретельний вибір допоможе вам уникнути дорогих помилок. Одне впевнене: не йдіть із ARM, оскільки менший щомісячний платіж - єдиний спосіб дозволити собі будинок мрії. Ви можете отримати подібний показник під час скидання, але це серйозна гра. Доцільніше шукати замість цього будинок із меншим цінником.

Продовжити читання →

• Ознайомтесь із поточними іпотечними ставками
• Як працюють процентні ставки за іпотекою
• Розуміння структури іпотечних платежів
• Іпотечні бали: у чому сенс?
• Іпотека з фіксованою або змінною ставкою: що краще зараз?
• Пошук найкращих іпотечних ставок
• Отримали хорошу ставку іпотеки? Замкніть це!
• Найважливіші фактори, що впливають на іпотечні ставки
• Прогнозування іпотечних курсів: купувати, продавати чи рефікувати?
• Іпотека з регульованою ставкою: що відбувається, коли процентні ставки зростають
• Як процентні ставки впливають на ринок житла
• Чи важливіше ціна будинку чи процентна ставка?
• Покупки іпотечних курсів