Викриття
Звернення стягнення - це юридичний процес, за допомогою якого позикодавець бере під контроль майно, виселяє власника будинку та продає житло після того, як власник будинку не може здійснити повну виплату основної суми та відсотків за його іпотекою, як це передбачено договором іпотеки.
Порушення викупу
Процес звернення стягнення випливає з правової основи договору застави чи договору довіри, які дають позикодавцю право використовувати майно в якості застави у випадку, якщо покупець не виконає свого зобов'язання з погашення.
Як тільки позичальник не вчасно здійснив позику чи іпотечний платіж, позика стає делінквентною. Процес звернення стягнення починається, коли позичальник за замовчуванням виконує або пропускає платіж за кредитом чи заставою. У цей момент кредитор сповістить власника будинку за замовчуванням. Через три-шість місяців після того, як власник будинку пропустить іпотечний платіж, якщо припустити, що іпотека все ще є делінквентною, а власник дому не сплатив пропущені платежі протягом визначеного пільгового періоду, позикодавець почне звертати стягнення. Чим далі відстає позичальник, тим складніше стає наздогнати платежі, оскільки кредитори додають плату за платежі, які затримуються, часто через 10 - 15 днів.
Процес звернення стягнення залежить від держави
Кожна держава має свої закони, що регулюють процес звернення стягнення, включаючи повідомлення, які позикодавець повинен публікувати публічно, варіанти власника дому для повернення поточного кредиту та уникнення викупу, а також терміни та порядок продажу майна.
Звернення стягнення, як і в самому акті позикодавця, що вилучає майно, як правило, є завершальним кроком після тривалого процесу попереднього стягнення, який може включати кілька альтернатив викупу, включаючи багато, які можуть опосередкувати негативні наслідки викупу як для покупця, так і для покупця продавець. Як і у випадку звернення стягнення, у штатів є свої закони для управління цим процесом.
У 22 штатах - у тому числі у Флориді, Іллінойсі та Нью-Йорку - судовий стягнення є нормою, тобто кредитор повинен пройти через суди, щоб отримати дозвіл на звернення стягнення, доказуючи, що позичальник є злочинним. Якщо звернення стягнення буде схвалено, місцевий шериф здійснює аукціон на майно найвищому учаснику торгів, щоб спробувати повернути те, що йому належить банк, або банк стає власником і продає майно за традиційним маршрутом, щоб відшкодувати його втрати. Весь процес судового стягнення, починаючи з першого, пропущеного платежем позичальника через продаж житла позикодавцем, зазвичай займає від 480 до 700 днів, повідомляє Асоціація іпотечних банкірів.
Інші 28 штатів - у тому числі Арізона, Каліфорнія, Джорджія та Техас - в основному використовують позасудове стягнення, яке також називається владою продажу, яка, як правило, швидше і не проходить через суди, якщо власник дому не подасть до суду позову кредитора.
У деяких випадках, щоб уникнути викупу житла, кредитори вноситимуть корективи у графік погашення позичальника, щоб він / вона могла дозволити собі виплати і таким чином зберегти право власності. Ця ситуація відома як особлива нетерпіння або модифікація застави.
Наслідки викупу
Якщо майно не продається на аукціоні викупу або якщо воно інакше ніколи не проходило через одного, кредитори - часто банки - зазвичай беруть право власності на майно і можуть додати його до накопиченого портфеля викупованих об'єктів нерухомості, який також називається нерухомістю (REO ). Закриті властивості, як правило, легко доступні на веб-сайтах банків. Такі властивості можуть бути привабливими для інвесторів у нерухомість, оскільки в деяких випадках банки продають їх зі знижкою до їх ринкової вартості, що, звичайно, у свою чергу, негативно впливає на кредитора. (Детальніше про це дивіться тут: Купівля будинку, що виключається).
Для позичальника звернення стягнення може залишатися на кредитному звіті протягом семи років. Вплив викупу збитків на показник FICO, проте з часом зменшується на FICO.