Позика на власний капітал
Позика на власний капітал, також відомий як "позиковий капітал", позика на внесок у розмір власного капіталу або друга застава - це тип боргу споживачів. Це дозволяє власникам будинків позичати під власний капітал у резиденції. Сума позики базується на різниці між поточною ринковою вартістю будинку та залишком залишкового іпотечного кредиту.
Як працює позика власного капіталу
По суті, позика на власний капітал - це іпотека. Ваш капітал у будинку служить заставою для кредитора. Сума, якій власник будинку може взяти позику, буде частково заснована на комбінованому співвідношенні позики до вартості (CLTV) від 80% до 90% від оціночної вартості будинку. Звичайно, сума позики, а також нарахована процентна ставка також залежатимуть від кредитного рахунку позичальника та історії платежів. Традиційні позики на власний капітал мають термін погашення, як і звичайні звичайні іпотечні кредити. Ви здійснюєте регулярні, фіксовані платежі, що охоплюють як основні, так і відсотки Як і у випадку з будь-якою іпотекою, якщо позика не буде погашена, житло може бути продане для задоволення залишків боргу.
Позика на власний капітал - це хороший спосіб перетворити власний капітал, який ви створили у вашому домі, у готівку. Але завжди пам’ятайте, що ви ставите свій будинок на лінію.
Податкові питання щодо позик на власний капітал
Позики на власний капітал вибулили популярність після Закону про податкову реформу 1986 року, оскільки вони забезпечили споживачеві можливість обійти одне з основних положень - усунення відрахувань на відсотки за більшість споживчих закупівель. Закон залишив на меті один великий виняток: зацікавленість у обслуговуванні боргу за місцем проживання. Однак Закон про зменшення податків і робочих місць 2017 року призупинив відрахування за відсотки, виплачені за позики власного капіталу та кредитні лінії до 2026 року, якщо, згідно з даними IRS, "вони не використовуються для придбання, будівництва або істотного поліпшення будинку податківців, що забезпечує позика. "Відсотки за позикою на власний капітал, що використовується для консолідації боргів або оплати витрат в коледжі дитини, не підлягають оподаткуванню.
Позики до власного капіталу проти кредитних ліній домогосподарств
Позики під власний капітал бувають двох різновидів - кредити з фіксованою ставкою та кредитні лінії з власного капіталу (HELOC).
Позики на власний капітал з фіксованою ставкою надають позичальнику єдиний, одноразовий платіж, який погашається протягом встановленого періоду часу (як правило, від 5 до 15 років) за узгодженою процентною ставкою. Оплата та відсоткова ставка залишаються однаковими протягом життя кредиту. Кредит повинен бути погашений в повному обсязі, якщо продається будинок, на якому він базується.
HELOC - це поворотна кредитна лінія, подібно до кредитної картки, яку ви можете оформити, якщо потрібно, повернути і знову взяти на себе строк, визначений кредитором. Період розіграшу (5 - 10 років) супроводжується періодом погашення, коли розіграші більше не допускаються (10 - 20 років). HELOCs зазвичай мають змінну процентну ставку, але деякі кредитори можуть конвертувати до фіксованої ставки протягом періоду погашення.
Плюси і мінуси позики на власний капітал для споживачів
Існує ряд ключових переваг для позик на власний капітал, включаючи вартість. Але є і недоліки.
Плюси
Позики на власний капітал є простим джерелом грошових коштів і можуть бути цінним інструментом для відповідальних позичальників. Якщо у вас є стійке, надійне джерело доходу і ви знаєте, що зможете повернути кредит, його низька процентна ставка та можлива податкова виплата роблять це розумним вибором.
Отримати позику під власний капітал для багатьох споживачів досить просто, оскільки це забезпечений борг. Кредитор проводить перевірку кредиту та замовляє оцінку вашого будинку для визначення вашої кредитоспроможності та комбінованого співвідношення позики та вартості.
Процентна ставка за позикою на власний капітал - хоча вища, ніж у першої іпотечної - значно нижча, ніж у кредитних карт та інших споживчих кредитів. Це допомагає пояснити, чому головна причина, яку споживачі позичають під вартість своїх будинків за допомогою позики на власний капітал з фіксованою ставкою, - це погашення залишків за кредитною карткою.
Кредити на власний капітал, як правило, є хорошим вибором, якщо ви точно знаєте, скільки потрібно позичати і для чого ви будете використовувати гроші. Вам гарантована певна сума, яку ви отримуєте в повному обсязі при закритті. "Позики на власний капітал, як правило, віддають перевагу більшим, більш дорогим цілям, таким як реконструкція, оплата за вищу освіту або навіть консолідація боргу, оскільки кошти отримуються в одноразовому розмірі", - каже Річард Ейрі, кредитний співробітник з "Фінанси Америки іпотечний" Портленд, штат Мен.
Мінуси
Майте на увазі, що позики на власний капітал також можуть нести ризики. Основна проблема, пов'язана з позиками на власний капітал, полягає в тому, що вони можуть здатися надто простим рішенням для позичальника, який, можливо, потрапив у вічний цикл витрат, позик, витрат і занурюється все глибше в борги. На жаль, цей сценарій є настільки поширеним, що кредитори мають на це термін: перезавантаження, що в основному є звичкою брати кредит, щоб погасити існуючий борг і звільнити додатковий кредит, який позичальник потім використовує для здійснення додаткових покупок.
Перезавантаження призводить до спірального циклу боргу, який часто переконує позичальників звернутися до позик власного капіталу, пропонуючи суму, що важить 125% власного капіталу в будинку позичальника. Цей вид позики часто отримує більш високі комісії, оскільки - як позичальник взяв більше грошей, ніж коштує будинок - позика не є повністю забезпеченою заставою. Також знайте, що відсотки, сплачені за частину позики, яка перевищує вартість будинку, ніколи не підлягають сплаті податку.
Подаючи заявку на позику на домашній капітал, може виникнути спокуса позичити більше, ніж вам потрібно відразу, оскільки виплату ви отримуєте лише один раз, і ви не знаєте, чи отримаєте ви наступний кредит у майбутньому.
Якщо ви задумуєтесь про позику, яка коштує більше, ніж ваш будинок, можливо, настав час для перевірки реальності. Чи не змогли ви жити в межах своїх можливостей, коли ви заборгували лише 100% власного капіталу у своєму будинку? Якщо так, то, ймовірно, буде нереально сподіватися, що вам буде краще, коли ви збільшите свій борг на 25%, плюс відсотки та збори. Це може стати слизьким схилом до банкрутства та звернення стягнення.
Питання, які слід враховувати при покупці позики на власний капітал
Перш ніж взяти кредит на власний капітал, обов'язково порівняйте умови та процентні ставки. Дивлячись, «не зосереджуйтесь лише на великих банках, а замість цього розглядайте кредит у місцевому кредитному союзі», рекомендує Movearoo.com експерт із нерухомості та переїзду Клер Джонс. "Кредитні спілки іноді пропонують більш високі відсоткові ставки та більш персоналізовані послуги, якщо ви готові мати справу з більш повільним часом обробки заявок."
Як і у випадку з іпотекою, ви можете попросити сумлінну оцінку. Але перед тим, як зробити, зробіть власну чесну оцінку своїх фінансів. Кейсі Флемінг, радник іпотечного кредитування у фінансовій корпорації C2 та автор книги "Керівництво по кредиту: Як отримати найкращу можливу іпотеку", - каже: "Ви повинні добре розуміти, де знаходиться ваша кредитна та домашня вартість, перш ніж подати заявку, щоб заощадити гроші. Особливо на оцінку [вашого будинку], що є великою витратою. Якщо ваша оцінка занадто низька, щоб підтримати позику, гроші вже витрачені », - і грошей на те, щоб не отримати кваліфікацію, немає.
Перед тим, як підписувати, особливо якщо ви використовуєте позику власного капіталу для консолідації боргу, запустіть номери у своєму банку та переконайтесь, що щомісячні платежі за кредитом дійсно будуть нижчими від сукупних платежів усіх ваших поточних зобов’язань. Незважаючи на те, що позики на власний капітал мають нижчі відсоткові ставки, термін дії нового кредиту може бути довшим, ніж термін існуючих боргів.
Скажімо, у вас є автокредит із залишком 10000 доларів за відсотковою ставкою 9%, а два роки залишаються на цьому терміні. Консолідація заборгованості за позикою на власний капітал за ставкою 4% зі строком на п’ять років фактично коштуватиме вам більше грошей, якби вам було потрібно всі п’ять років, щоб погасити позику на власний капітал. Крім того, пам’ятайте, що ваш будинок зараз є заставою для позики замість транспортного засобу, тому, якщо ви замовчуєтеся на позику власного капіталу, ставка під загрозу, а не ваш автомобіль. Втратити свій будинок було б значно катастрофічніше.
Підсумкова інформація про позики на власний капітал
Позика на власний капітал може бути хорошим способом перетворити власний капітал, який ви накопичили у своєму будинку, у готівку, особливо якщо ви вкладаєте ці гроші в реконструкцію будинку, що збільшує вартість вашого будинку. Але завжди пам’ятайте, що ви ставите свій дім на лінію: Якщо вартість нерухомості зменшиться, ви можете закінчитися за рахунок більшого, ніж вартий ваш будинок. Якщо ви хочете переїхати, ви можете втратити гроші на продаж будинку або не зможете переїхати. І якщо ви отримуєте кредит для погашення пластику, протистоять спокусі знову запустити ці рахунки за кредитні картки. Перш ніж робити щось, що ставить ваш будинок в скакалку (або глибше в скакальному стані), зважте всі свої варіанти.