Як вибрати план зворотного іпотечного платежу
Існує шість різних способів отримання виручки від найпопулярнішого виду зворотної іпотеки - іпотечної конверсії власного капіталу (HECM). Міністерство з питань житлово-комунального господарства США, яке регулює HECM, називає цей вибір "платіжними планами". Ви можете вибрати велику одноразову підсумку, встановити кредитну лінію, яку можна отримати за необхідності, отримувати рівні щомісячні платежі або виберіть якусь комбінацію цих варіантів.
Зміст
- План платежів з фіксованою ставкою
- Плани з регульованою ставкою
- Варіант 1: План виплат за наймом
- Варіант 2: План термінових платежів
- Варіант 3: Кредитна лінія
- Варіант 4: Змінений план перебування на посаді
- Варіант 5: Змінений термінний план
Обраний вами план вплине на те, скільки грошей ви отримаєте в короткостроковому та довгостроковому періодах, як швидко ви скористаєтеся власним капіталом і наскільки ефективно зворотний іпотечний кредит сприяє вашим фінансовим цілям. Ось подивіться, як працює кожен платіжний план та їх плюси та мінуси. (Докладніше див . Погляд на регулювання зворотних іпотечних кредитів та Повне керівництво по зворотній іпотеці.)
План платежів з фіксованою ставкою
Якщо ви хочете зворотну іпотеку з фіксованою ставкою, у вас є лише один варіант плану платежу: одноразовий платіж одноразового платежу.
Як це працює
Ви отримуєте велику суму відразу, як тільки ваша зворотна іпотека закривається. На цю суму нараховуються відсотки, поточні щомісячні премії за страхування іпотечного кредитування, а також будь-які фінансувані витрати на закриття, поки зворотна іпотека не виплачується та підлягає сплаті. Початкова процентна ставка вище, ніж у планах з регульованою ставкою, але очікувана процентна ставка з часом нижча.
Плюси
Ви повинні використовувати цей вид позики, щоб погасити високий іпотечний баланс або покрити ще великі витрати. "Одноразовий розподіл найкраще працює для людей, які мають велику існуючу іпотеку, яку їм потрібно погасити", - каже Кейсі Флемінг, радник іпотечного кредиту в Сан-Хосе, штат Каліфорнія, який наразі працює в C2 Financial Corp. і має понад 30 багаторічний досвід в галузі іпотечного кредитування. Він каже, що це найкращий варіант, якщо вам потрібно взяти всі або більшість наявних надходжень відразу.
Мінуси
Ви не зможете отримувати додаткові надходження від цього кредиту в майбутньому. Позичальники, які не добре керують грошима або втратили здатність до цього, ризикують розтратити виручку або витратити їх занадто швидко. Шахраї іноді переконують людей похилого віку взяти цей вид позики або націлити власників будинків, які нещодавно взяли його. (Докладніше див. Остерігайтеся цих афери із зворотною іпотекою .)
Флемінг каже, що найбільшим недоліком є те, що «майже для всіх випадків максимальний розіграш у першому році становить 60% від початкової основної межі. Оскільки цей варіант має лише одне залучення, максимальний розмір позики є досить низьким. ”Інші 40% ви зберігаєте як власний капітал. Ви ніколи не можете позичити на ці 40%, але мати це може стати в нагоді, якщо ви хочете продати свій будинок і погасити зворотну іпотеку.
Щоб отримати доступ до всього власного капіталу з часом, вам потрібно вибрати план оплати з регульованою ставкою.
Плани з регульованою ставкою
Інші п’ять планів зворотних іпотечних платежів мають регульовані ставки. Якщо ви виберете одне із них, є три варіанти того, як ваша процентна ставка може змінитися. До вашого іпотечного кредиту буде застосовано лише одне, і це буде розкрито у вашому кредитному папері.
- Ваша процентна ставка буде коригуватися один раз на рік, виходячи з індексу казначейства постійної строковості (CMT) плюс маржа, встановлена кредитором. Ставка не може зростати більше ніж на 2% на рік, і вона не може збільшуватися або зменшуватися більш ніж на 5% від початкової ставки протягом строку позики.
- Ваша процентна ставка буде щомісяця коригуватися на основі індексу CMT плюс маржі, встановленої кредитором. Ставка не може зростати більше ніж на 10% протягом строку позики, і немає обмежень щодо того, наскільки низька процентна ставка може бути меншою.
- Ваша процентна ставка буде щомісяця коригуватися на основі пропонованої міжбанківської міжбанківської ставки плюс маржа, встановлена кредитором. Ставка не може зростати більше ніж на 10% протягом строку позики, і немає обмежень щодо того, наскільки низька процентна ставка може бути меншою.
Незважаючи на те, який із цих сценаріїв застосовується до вашої позики, оскільки це впливає на те, скільки відсотків нараховується ваш кредит за час, це не має значення з точки зору впливу на ваші заплановані щомісячні платежі або доступну кредитну лінію. Значна зміна процентної ставки із зворотною іпотекою не загрожує стягненням кредитів, як це можливо з форвардною іпотекою. Однак більша процентна ставка впливає на власний капітал і означає, що ви будете отримувати менше, якщо продаєте житло.
Якщо ви плануєте залишатися у своєму будинку довічно, підвищення процентних ставок може не викликати особливих проблем. Якщо ви цього не зробите, ви можете переконатися, що відсоткова ставка вашого кредиту відповідає першому сценарію, оскільки максимальне підвищення процентної ставки становить 5% замість 10%. Ваш кредитний працівник та радник іпотечного кредитування можуть допомогти вам зрозуміти свій вибір та як регульовані процентні ставки впливають на вашу ситуацію.
Коли ви подаєте заявку на зворотну іпотеку з регульованою відсотковою ставкою, ілюстрації варіантів вашого плану платежів використовуватимуть очікувану процентну ставку. Це найкраща здогадка кредитора про те, якою буде середня регульована процентна ставка протягом життя вашої позики. Це один із трьох ключових факторів у визначенні того, скільки ви можете позичити, разом із віком наймолодшого позичальника та вартістю майна.
Тепер, коли ви маєте загальне розуміння того, як працюють плани з регульованою ставкою, давайте розглянемо п’ять варіантів оплати. Пам'ятайте, що "платіж" у цьому контексті означає те, як ви отримаєте доходи від позики.
Варіант 1: План виплат за наймом
Як це працює
Ви отримуєте рівні щомісячні платежі до тих пір, поки щонайменше один позичальник проживає в будинку як основне місце проживання. Щомісячні платежі розраховуються з урахуванням того, що ви живете до 100 років. Якщо ви не розраховуєте прожити так довго, терміновий план платежів, обговорений далі, може бути кращим варіантом. Якщо ви живете довше, ви продовжуватимете отримувати виплати. Якщо ви хочете отримувати постійний щомісячний платіж протягом усього свого життя у своєму будинку, план виплат за наймом - хороший вибір.
Плюси
"Виплати за наймом відмінно підходять для тих, хто думає, що довго житиме в будинку і кому потрібен стабільний щомісячний дохід", - говорить Флемінг. Вам не доведеться турбуватися про те, що вичерпаєте доходи від зворотного іпотечного кредиту з виплатою строкових платежів, якщо ви продовжуєте виконувати інші умови кредиту.
Мінуси
Якщо у вас є якісь великі рахунки для погашення, цей план не допоможе вам їх сплатити. Крім того, хоча цей платіжний план, здавалося б, забезпечує гарантований дохід на все життя, якщо вам доведеться виїхати з дому за станом здоров’я - або якщо ви не дотримуєтесь необхідних майнових зборів, таких як страхування власника будинку, податки на майно та основне обслуговування - зворотний іпотечний кредит буде належним і сплачується (це справедливо в будь-якому платіжному плані), і ви не отримаєте жодних подальших платежів, якщо не вилікуєте дефолт
Ви або ваші спадкоємці отримаєте всі кошти, що залишилися від продажу вашого будинку після виплати зворотної застави. Однак у гіршому випадку депресивного ринку нерухомості в поєднанні з високими відсотковими ставками ви не можете отримати багато грошей.
Варіант 2: План термінових платежів
Як це працює
Ви отримуєте рівні щомісячні платежі за вибраний період часу, наприклад, 10 років. "Термінові платежі найкращі, якщо ви маєте чітке уявлення про те, як довго ви будете жити в будинку", - говорить Флемінг. "Старіші люди - від 80 років і більше, або ті, хто хоче відійти через кілька років, можуть вибрати цей тип".
Плюси
Щомісячна виплата вища порівняно з планом виплат за наймом. Хоча ви не отримаєте додаткових щомісячних платежів після закінчення терміну позики, ви зможете продовжувати жити в будинку в якості основного місця проживання до тих пір, поки не помрете або переїдете (поки ви продовжите отримувати інший кредит такі умови, як сплата податку на майно).
Мінуси
Ви не отримаєте стабільний дохід протягом життя, якщо не трапитесь під час строку позики. Ви можете використати свій домашній капітал занадто рано у своєму житті і не мати іншого джерела коштів, на яке можна покластися.
Варіант 3: Кредитна лінія
Як це працює
Ви отримуєте доступ до грошей у міру необхідності. Ви можете вирішити, коли брати кредитну лінію і скільки потрібно взяти, поки баланс знаходиться нижче основного ліміту. Ваш кредитор не може вимагати від вас зняти мінімальну суму або зняти мінімальну суму за встановленим графіком.
Плюси
Кредитна лінія забезпечує велику гнучкість. Ви можете зняти велику одноразову передоплату, потім позичити додаткові кошти з часом, і ви отримаєте доступ до того додаткового капіталу, який залишається зафіксованим у платіжній схемі з фіксованою ставкою. Ви також можете залишати лінію недоторканою роками в очікуванні дня, коли вона вам може знадобитися. Ви також можете зняти однакові або подібні суми щомісяця. В основному, ви можете налаштувати зняття коштів під свої потреби та налаштувати їх у міру зміни потреб.
Кредитна лінія може працювати як одноразовий, строковий або строковий план, але ви маєте більше контролю. Крім того, невикористана частина вашої кредитної лінії з часом зростає за тією ж процентною ставкою, яку ви платите за суму позики. Крім того, ви сплачуєте відсотки лише за гроші, які ви фактично позичаєте, що може полегшити продаж і переїзд пізніше або потенційно залишити гроші вашим спадкоємцям. На відміну від кредитної лінії домашнього власного капіталу, кредитну лінію з зворотним іпотечним кредитом неможливо відкликати, навіть якщо вартість вашого будинку зменшується або ваше фінансове становище погіршується.
Мінуси
Ви можете записати кредитну лінію, запозичивши максимум 60% основного ліміту в перший рік, а решта 40% - у перший день другого року. Якщо ви це зробите, ви не матимете доступу до коштів. Крім того, це може зайняти до п'яти бізнес днів, щоб отримати кошти, які Ви вимагаєте, від кредитної лінії, тому Ви повинні переконатися, що Ви зберігаєте достатню кількість грошових коштів на Вашому чековому рахунку для нагальних потреб.
Варіант 4: Змінений план перебування на посаді
Як це працює
Ви отримуєте фіксовані щомісячні платежі в поєднанні з доступом до кредитної лінії протягом тих пір, поки один позичальник займає житло як основне місце проживання. Фіксовані щомісячні платежі будуть меншими, ніж якщо ви отримаєте план прямого проживання, а кредитна лінія буде меншою, ніж якщо ви отримаєте кредитну лінію прямої лінії, але ви матимете доступ до тієї ж загальної суми коштів.
Плюси
Ви маєте гнучкість як у встановленні щомісячних платежів, так і у виборі розміру кредитної лінії. Якщо ви хочете збільшити щомісячні платежі, ви можете вибрати меншу кредитну лінію. Якщо ви хочете збільшити кредитну лінію, ви можете вибрати менші щомісячні платежі.
Це дозволяє вам задовольняти свої регулярні щомісячні потреби в грошових потоках, не позичаючи більше, ніж потрібно. Цей параметр зменшує ваші відсоткові витрати та ставить вас до меншого ризику використання всього власного капіталу та неможливості дозволити собі рухатися, якщо ви хочете чи потрібно пізніше.
Мінуси
Якщо вам потрібна велика сума відразу, цей платіжний план, мабуть, не найкращий варіант.
Варіант 5: Змінений термінний план
Як це працює
Ви отримуєте фіксований щомісячний платіж за заздалегідь визначену кількість місяців плюс доступ до кредитної лінії протягом тих пір, поки один позичальник підтримує дім як своє основне місце проживання. Фіксовані щомісячні платежі будуть меншими, ніж якщо ви отримаєте прямий строковий план, а кредитна лінія буде меншою, ніж якщо ви отримаєте кредитну лінію прямої лінії, але ви матимете доступ до тієї ж загальної суми коштів.
Плюси
Ви маєте гнучкість у встановленні розміру своїх щомісячних платежів та на тривалий термін їх отримання, і вони будуть вищими, ніж вони були б за зміненого плану перебування на умовах, приймаючи однаковий розмір кредитної лінії. Ви також отримуєте гнучкість у виборі розміру кредитної лінії.
Після закінчення терміну ви все одно отримаєте доступ до грошових коштів, якщо ви не використали кредитну лінію. Як і у випадку з модифікованим планом перебування на посаді, ви можете зменшити свої відсоткові витрати і, можливо, мати достатньо власного капіталу, щоб рухатися пізніше.
Мінуси
Ви можете закінчити зворотну іпотечну виручку. Ви отримуєте щомісячні платежі протягом певної кількості місяців або років, тому ви повинні користуватися своєю кредитною лінією обережно, якщо ви очікуєте, що вам потрібен дохід після закінчення терміну. Цей план також не є найкращим вибором для великих готівкових потреб.
Суть
HECM пропонують стільки планів оплати, оскільки старші власники будинків мають багато різних фінансових потреб. Жоден конкретний варіант не є загально добрим чи поганим. "Який варіант найкраще залежить повністю від ситуації та потреб клієнта", - говорить Флемінг. Однак він продовжує, "як правило, я віддаю перевагу кредитній лінії над термінами виплат або строкових платежів", пояснюючи це тим, що кредитна лінія дозволяє робити щомісячні зняття коштів, як ви могли з терміном перебування на посаді або строком, але дає ви гнучкість приймати більше коштів у надзвичайних ситуаціях та накопичувати заощадження відсотків, якщо вам не потрібно цим користуватися.
Проведіть свої дослідження і задайте багато питань своєму консультанту-кредитору та зворотній іпотеці, щоб визначити, який план оплати найкраще підходить для вас. (Докладніше див. 5 Підписання зворотної іпотеки - хороша ідея та вибір правильного зворотного іпотечного кредитора .)
Продовжити читання →
Повне керівництво по зворотній іпотеці
Порівнюючи зворотні іпотечні кредити та форвардні іпотечні
Ви маєте право на зворотну іпотеку?
Види зворотної іпотеки
Вибір правильного зворотного іпотечного кредитора
Зворотний іпотечний або позиковий капітал?
Посібник з податків та зворотних іпотечних кредитів
5 найкращих альтернатив зворотній іпотеці
5 підписує зворотну іпотеку - хороша ідея
5 підписує зворотну іпотеку - погана ідея
Як уникнути застарілості своєї зворотної іпотеки
Погляд на регулювання зворотних іпотечних кредитів
Правила отримання зворотної іпотеки FHA
Знайдіть правильне іпотечне консультаційне агентство
Знайдіть кращі іпотечні компанії
Зворотна іпотека: Чи могла ваша вдова (ер) втратити будинок?
Остерігайтеся цих зворотних іпотечних афери
Зворотні іпотечні підводні камені