Як правильно вибрати брокера з нерухомості
Ви думаєте про вихід на ринок житла? Від 70% до 80% власників будинків використовують агента з нерухомості чи брокера при купівлі чи продажу будинку, тому вибір потрібного агента має вирішальне значення для успішної операції з нерухомістю. Ось посібник, який допоможе вам знайти хорошого брокера з нерухомості та інформацію про те, як працюють збори брокерів.
Плата за посередництво
Стандартна комісійна ставка для більшості посередників нерухомості становить 6%. Зазвичай це розбиття між агентом з продажу (агентом з лістингу) та агентом покупця. Однак повних 6% насправді не йде на торгового агента та агента з лістингу. Він спочатку переходить до лістингу брокерів. Потім агент отримує зниження від 60% до 90% від цієї комісії, але він може бути нижчим.
Якщо ви збираєтесь наймати агента, ми настійно рекомендуємо вивчити їх професійне минуле. Якщо цей агент має чудовий досвід, можливо, варто заплатити премію за свої послуги, що по суті означає платити повну комісію. Ось кілька порад, які допоможуть вам знайти якісного брокера з нерухомості.
Питання, які потрібно задати перед тим, як найняти агента з нерухомості
Продаж вашого будинку - це, мабуть, найбільша фінансова операція у вашому житті, тому вибір правильного брокера з нерухомості є важливою, хоча і страшною відповідальністю. Щоб допомогти у виконанні цього завдання, ми попросили Вікторію Вінокур, агента з нерухомості в Нью-Йорку з Halstead Property, прокоментувати найважливіші питання, які потрібно задати, коли ви берете інтерв'ю з брокерами. Ось короткий виклад того, що вона мала сказати:
1.Який у вас досвід?
Це не обов'язково означає, як довго брокер займався бізнесом; скоріше, таке питання допоможе вам зрозуміти, наскільки добре вони знають місцевий ринок та ваш вид власності. Запитайте їх, що продали у вашій місцевості за останні три місяці, за останні шість місяців, за скільки і через скільки часу. Задайте питання типу "Які ціни на порівнянні об'єкти нерухомості?"
Оскільки ключовим є розміщення вашого будинку за правильною ціною, запитайте, як часто їм доводилося знижувати ціну нерухомості, щоб здійснити продаж. Хороший брокер не погодиться продавати нерухомість, яку вони вважають заниженою. Брокери повинні мати всю цю інформацію під рукою і мати можливість підкріплювати її всіма даними. Вони повинні бути різнобічними і розуміти психологію ринку. Крім того, не обманюйте крок, який включає те, що знаменитості агента, можливо, допомогли. Це не стосується вашого продажу. Вам потрібно знати, що вони можуть зробити для вас.
2. Який ваш маркетинговий план?
Ви хочете детальний опис всього, що збирається зробити брокер, щоб розмістити ваше майно "там". Чи має у брокера творчі ідеї, перевірені на роботу, наприклад, блоги чи спеціальні події, як коктейль для запрошення для вибраних брокерів та потенційних покупців, які мають лише запрошення? Як вони зроблять ваше майно виділеним з поля інших, з якими зіткнеться покупець? Оскільки цифровий маркетинг має вирішальне значення (понад 90% покупців здійснюють пошук в Інтернеті), запропонуйте їм показати зразки веб-списків та бути впевненим, що професійний фотограф включений у маркетинговий бюджет. Не фотограф, який буде просто знімати ширококутні фотографії, але той, хто зможе зафіксувати деталі та важливі та цікаві аспекти вашої нерухомості - вражаючий вид з вашого балкона, можливо, або унікальна особливість однієї з кімнат .
3. Як ви будете інформувати мене про ваш прогрес?
Розкажіть брокеру, як ви хочете спілкуватися: текст, телефон чи електронний лист. (Примітка: надсилання текстових повідомлень не підходить для будь-якого важливого, юридичного зв’язку). Запитайте, чи приймуть вони регулярний графік детальних письмових звітів про маркетинг та діяльність (кожні два тижні - це розумне очікування) та переконайтесь, що до них можна легко дістатись, коли у вас виникнуть запитання чи потрібне оновлення. Також з’ясуйте, чи є у них кваліфікований колега, який може покрити їх, якщо вони коли-небудь недоступні, і переконайтеся, що вони ніколи не дозволять нікому переглядати майно, якщо вони або їх представник не присутні.
4. Яка ваша комісія?
Пам’ятайте, що розмір комісійної винагороди ніколи не встановлюється в камінь, і що може бути місце для переговорів. Попросіть переглянути бюджет і зрозуміти, які витрати, пов'язані з продажами, вийдуть з комісії брокера, і що, можливо, доведеться платити за себе (стаджери тощо).
5. Наскільки ви добре пов’язані?
Це не означає, що ви хочете знати, скільки друзів має брокер у Facebook. Це швидше означає, що ви дбаєте про те, наскільки добре вони пов'язані у власних фірмах та у сфері нерухомості. Досвідчений брокер матиме міцні зв’язки з іншими професіоналами, пов'язаними з нерухомістю: стайджерами (брокер може допомогти вам вирішити, чи найнять одного з них, покращить або пришвидшить ваш продаж), юристів з нерухомості, фотографів і навіть компаній, що переїжджають, яким ви можете довіряти.
6. Чи є у вас посилання, які ви можете мені дати?
Не забувайте про це. Будьте впевнені, щоб отримати імена останніх клієнтів. Завжди корисно, щоб брокер мав на першій зустрічі сторінку або дві цитати від клієнтів, але не покладайтеся тільки на це. Здійснюйте дзвінки.
Контрольний список найму брокера з нерухомості
Окрім вищезгаданих питань, ось інші критерії, які слід враховувати при наймі агента з нерухомості.
Доступність
Хоча є компетентні агенти, які продають неповний робочий день, дуже важливо, щоб ви найняли когось, хто може показувати ваш будинок в різні години або, якщо ви покупець, може доставити вас, щоб побачити нерухомість у зручний для вас час. . Таким чином, запитайте свого агента з нерухомості, чи працюють вони повний робочий день; ті, хто це робить, схильні сприймати свою роботу більш серйозно і, як правило, більш гнучкі, коли справа доходить до показу вашого будинку.
Знайдіть когось, хто пропонує пропозиції
Кмітливі агенти з нерухомості знають, що продає будинки в цьому районі - будь то басейн, офіс чи якась інша бажана характеристика. З цією метою вони зможуть вносити пропозиції щодо приміщень або функцій, щоб підкреслити чи де-акцентувати. Під час первинного інтерв'ю запитайте агента, чи є якісь зміни, які ви могли б внести до дому, які б покращили його бажаність. Найчастіше найкращі агенти будуть робити ці пропозиції, не висловлюючись з вашого боку.
Знайдіть експерта з області
Найняти чи утримати особу, яка знає багато про цю територію. Ці агенти також будуть більш обізнані про типові ціни продажу та продажу, ніж ті агенти, які зазвичай не працюють у цій галузі. Один із способів знайти місцевого експерта - це запитати у місцевого посередника чи у ваших друзів чи родичів, чи знають вони когось, хто продав там велику кількість будинків та / або підприємств. Ще одна пропозиція - переглянути журнали про нерухомість і побачити, які агенти мають найбільше списків у певних областях.
Особистість
Продавці - особливо це стосується - повинні шукати агентів, особистість яких поєднується зі своїми. Щоб будинок міг продатись швидко та за вигідною ціною, учасник лістингу та агент повинні знаходитись на одній сторінці з точки зору того, як вони збираються продавати нерухомість, ціну, яку буде встановлено, а також як і коли будинок буде показано. Координація цих ідей буде набагато простішою, якщо задіяні сторони уживаються і розуміють один одного інтуїтивно.
Тримайте параметри відкритими
Навіть якщо ви зберегли когось, кого ви вважаєте ідеальним агентом, подумайте двічі, перш ніж підписати договір про ексклюзивність. Хоча ваш агент може бути компетентним, якщо ви продавець, чим більше у вас є агентів, які потенційно можуть показувати і продавати ваше житло, тим краще шанси на продаж. Якщо не існують деякі пом'якшуючі обставини, збережіть агент лістингу, але наполягайте на тому, що властивість розміщується на службі кількох лістингу (MLS).