Як отримати та зрозуміти свою іпотеку
Одне з найбільших фінансових рішень, яке люди приймають за життя, - це придбати житло. Чому так багато людей беруть на себе такі великі фінансові зобов’язання, коли оренда дешевша і є набагато коротшим, гнучкішим зобов'язанням?
Однією з причин є те, що право власності на будинки дозволяє фізичним особам створювати справедливий капітал та утримувати іпотечний відсоток із своїх податків, що робить його найбільшою доступною податковою пільгою. Також є перевага вкласти гроші в будинок, який, сподіваємось, з часом збільшиться. Також є нематеріальні переваги, такі як більший контроль за ремонтом.
Коли людина купує житло, їх щомісячні виплати збільшуються, але володіння вашим будинком може бути корисним, якщо правильні рішення приймаються з самого початку.
Крок перший: Розрахунок наявного боргу
Правильна підготовка - це половина битви за те, щоб претендувати на іпотеку. Перше, що повинен зробити потенційний позичальник - це отримати копію свого кредитного звіту, щоб визначити їх бал FICO та їхню кредитоспроможність. У 2018 році Федеральне управління житлового господарства або FHA вимагало кредитного бала принаймні 500 для отримання FHA; Однак для багатьох кредиторів потрібна оцінка від 620 до 640. Якщо ваш показник низький, вам слід спробувати покращити його, зберігаючи залишки на кредитних картках, вчасно сплачуючи рахунки та сплачуючи борг із високими відсотками. Не закривайте невикористані кредитні картки, оскільки це може негативно вплинути на ваш показник FICO та коефіцієнт використання ваших кредитів (детальніше про це співвідношення читайте " Коефіцієнт використання кредиту" ). Просто тримайте рівновагу низькою. Крім того, перевірте наявність помилок або невідповідностей у звітах своїх кредиторів та виправте їх.
У той же час ви повинні заощадити якомога більше грошей на свій внесок. Однак погашення боргу з високою процентною ставкою важливіше. Будь-які ставки кредитних карт, у яких відсоткова ставка перевищує вдвічі більший за основну ставку, занадто висока. Наприклад, якщо поточна основна ставка становить 6%, вам слід спробувати погасити всі свої кредитні картки з відсотковою ставкою 12% або більше, або шукати іншого кредитора з вищою ставкою, до якої можна перерахувати свій борг.
Крок другий: Магазин для кредиторів
Після того, як ваш кредитний рахунок буде там, де ви цього хочете, вам слід покупити кредитора. Якщо припустити, що ви хороша перспектива, нехай три чи чотири кредитори змагаються за ваш бізнес. Не давайте кожному кредитору схвалення доступу до вашого кредитного звіту. Отримайте попередню копію "добросовісної оцінки" (форма HUD-1) та проаналізуйте кожну плату. Тільки коли ви вибрали кредитора, ви повинні дозволити їм перевірити ваш кредит.
Гонорари позичальників позичальнику дуже креативні та мінливі. Такі збори, як виникнення позики, плата за обробку. а також можуть бути прийняті домовленості про оплату за андеррайтинг щонайменше на 50% або навіть відмову від кредитора, якщо вони хочуть вашого бізнесу. Уникайте балів, якщо можете. Коли ви сплачуєте бали, ви сплачуєте відсотки (1 бал = 1 відсоток) у формі одноразової суми, щоб отримати нижчу ставку за іпотекою з фіксованою ставкою, що в основному збільшує суму вашого внеску. Бали - непотрібні додаткові збори з боку кредитора. Відмовтеся платити ці збори або перенесіть свій бізнес в інше місце.
У деяких випадках, можливо, варто взяти на роботу адвоката з нерухомості, який зможе визначити зайві витрати. Досвідчений агент з нерухомості також може вас визначити, які витрати є звичайними та які потенційно можуть бути усунені. Наприклад, витрати на право власності в штаті Флорида несе відповідальність за покупця (якщо продавець не погодиться взяти на себе витрати), тому вам потрібно знати, що ці витрати повинні відображатися на вашій сумлінній оцінці. Якщо ваш позикодавець - кредитор поза штатом, вони можуть мати різну плату (яка зазвичай перевищує 1000 доларів) і може відображатись як вартість несподіванки у вашій заяві про розрахунки HUD-1 перед закриттям.
Чому кредитори люблять PMI
Кредитори можуть здобич на перших домашніх покупців. Більшість кредиторів стягує приватне іпотечне страхування (PMI), якщо ви не зможете внести початковий внесок у розмірі 20% або більше за свій будинок. Ця страховка захищає кредитора, а не ви, у разі невиконання кредиту. Як правило, позикодавець вважатиме позику, що фінансується на суму понад 80% від вартості житла, більшим ризиком за замовчуванням та вимагатиме сплати за ІПЦ. Скільки коштує ця плата за PMI? Якщо ви подаєте заявку на позику в розмірі 200 000 доларів США з 10-відсотковим внеском, ви можете розраховувати платити принаймні 100 доларів США на місяць за плату PMI. Незвично бачити платежі з PMI в межах від 150 до 200 доларів на місяць.
Якщо у вас вже є іпотека з платежем PMI, коли ви досягнете певного відсотка власного капіталу у вашому будинку (як правило, 20%), ви можете скасувати PMI. За 30 років щомісячний платіж PMI в розмірі 150 доларів США може скласти понад 54 000 доларів! Оскільки позикодавці не нагадують вам, що ви можете скасувати додатковий платіж, багато власників будинків ніколи не витрачають часу, щоб самостійно скасувати платіж PMI, а кредитори з радістю продовжують отримувати ваші гроші.
Крок третій: придумайте авансовий внесок
Що ви можете зробити, якщо ви не можете дозволити 20-відсотковий внесок на домашній кредит? Якщо ви шукаєте будинок на суму 200 000 доларів і у вас є 10 000 доларів за початковий внесок, більшість кредиторів вимагатиме платежу за PMI, якщо ви не покладете принаймні 40 000 доларів на будинок (плата за позику / позику була виключена з нашого розрахунку позики). Для більшості покупців-початківців початковий внесок у розмірі 40 000 доларів не виникає.
Однак ви можете спробувати "повернути" свої позики, щоб два кредитори взяли участь у позиці. Це може нагадувати план типу 80-15-5: ви фінансуєте 80% на первинну іпотеку, 15% на другу іпотечну позику або позику на власний капітал і 5% як ваш внесок. Використовуючи позику на власний капітал плюс ваш внесок, ви можете скористатися цією сумою на ціну покупки вашого будинку та покрити 20% -ну вимогу, таким чином уникаючи PMI. Позики до власного капіталу або другий кредит, швидше за все, матимуть змінну ставку або ставку, вищу, ніж ваша основна іпотека, тому вам потрібно буде стежити за цим кредитом і спробувати погасити його спочатку. Відсотки від позики на власний капітал також є франшизовими відсотками за федеральними податками США (борг з власного капіталу підлягає обмеженню у розмірі 100 000 доларів США для вирахування).
Види позик
30-річні кредити з фіксованою ставкою є найпоширенішим іпотечним кредитом, оскільки процентна ставка не змінюється протягом життя кредиту. Більшість власників будинків віддають перевагу цьому виду кредиту, оскільки щомісячні платежі залишатимуться стабільними протягом багатьох років. 15-річна фіксована позика стає все більш популярною, оскільки скорочує часовий горизонт позики, що зменшує суму відсотків, сплачених протягом життя кредиту. Зазвичай ці короткострокові позики мають більш високу процентну ставку, оскільки позикодавець відмовляється від можливості заробляти гроші, особливо якщо процентна ставка зростає.
Іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM) пропонують низьку процентну ставку протягом певного періоду часу. Процентну ставку можна коригувати щорічно або їх можна вказати як "3-1", "5-1", "7-1" або щось подібне. Відповідно до позики з регульованою ставкою "7-1", сума позики буде визначена протягом перших семи років, а потім вона буде коригуватися на восьмому році відповідно до поточних ринкових умов, які зазвичай базуються на однорічній скарбниці покажчик. Спочатку процентні ставки за АРМ можуть бути від одного до трьох відсоткових пунктів нижче звичайної фіксованої іпотеки, а потім зазвичай коригуються щорічно після закінчення встановленого строку. Чи підходить ARM для вас часто залежить від того, як довго ви плануєте залишатися вдома. У випадку "7-1", якщо ви плануєте залишитися вдома лише сім років, це може бути ідеальною позикою для вас. Однак якщо ви плануєте довше залишатися вдома, і ставки починають зростати; ваші щомісячні платежі можуть значно зрости.
Суть
Варто докласти додаткових зусиль, щоб переглянути свою заяву про поселення HUD-1 до дати закриття вашого нового будинку; цифри, перелічені там, повинні відповідати тим, які були надані вам за добросовісною оцінкою. Якщо цифри завищені, або ви бачите нові стягнення, зверніться до кредитора та попросіть їх пояснити або виправити помилки. Купівля будинку - це довгострокове зобов’язання, тому переконайтесь, що ви повністю розумієте всі умови позики та не пропускайте прихованих витрат, про які згодом ви можете пошкодувати.