Навчіться цінувати нерухомість на інвестиції

З кількісної точки зору інвестування в нерухомість дещо схоже на інвестування в акції. Щоб отримати прибуток, інвестори повинні визначити цінність об'єктів нерухомості та скласти здогадки про те, скільки прибутку отримуватиме кожен, незалежно від оцінки власності, доходу від оренди чи обох.

Оцінка власного капіталу зазвичай проводиться за двома основними методологіями: абсолютною величиною та відносною вартістю. Те саме стосується оцінки майна. Дисконтування майбутніх чистих операційних доходів (NOI) відповідною ставкою дисконтування нерухомості аналогічно оцінкам дисконтованих грошових потоків (DCF) для акцій; інтеграція моделі мультиплікатора валового доходу в нерухомість порівнянна з оцінкою відносної вартості та запасів. Нижче ми розглянемо, як оцінити нерухомість за допомогою цих методів.

Підручник: "Посібник для домашнього покупця першого разу"

Коефіцієнт капіталізації

Одне з найважливіших припущень, яке робить інвестор у нерухомість при оцінці об'єктів нерухомості - це вибір відповідної норми капіталізації, яка є необхідною нормою рентабельності нерухомості за вирахуванням вартості або амортизації. Простіше кажучи, саме ставка, застосовувана до чистого операційного доходу, визначає теперішню вартість майна.

Наприклад, якщо майно, яке, як очікується, отримає чистий операційний дохід (NOI) протягом 1 мільйона доларів протягом наступних десяти років, дисконтується зі ставкою капіталізації 14%, ринкова вартість майна становить $ 1, 000, 000 / .14 = $ 7, 142, 857 (чиста операційний дохід / загальна норма капіталізації = ринкова вартість).

Ринкова вартість 7, 142, 857 доларів - це гарна угода, якщо нерухомість продається за 6, 5 мільйонів доларів. Це погана угода, якщо ціна продажу становить 8 мільйонів доларів.

Визначення норми капіталізації є однією з ключових показників оцінки майна, що приносить прибуток. Хоча це дещо складніше, ніж обчислення середньозваженої вартості капіталу (WACC) фірми, існує кілька методів, якими інвестори можуть скористатися, щоб знайти відповідну норму капіталізації. (Для ознайомлення читайте в розділі "4 способи оцінювання нерухомості в оренду нерухомості")

Метод нарощування

Один загальний підхід - це метод нарощування. Починаючи з процентної ставки, додайте:

1. Відповідна премія за ліквідність (виникає через неліквідну природу нерухомості)
2. Премія за відшкодування (рахунок за чисту подорожчання землі)
3. Премія за ризик (розкриває загальний ризик ринку нерухомості)

Враховуючи процентну ставку в розмірі 4%, ставку неліквідності 1, 5%, премію за повернення 1, 5%. а ступінь ризику 2, 5%, коефіцієнт капіталізації власного капіталу підсумовується як: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Якщо чистий операційний дохід становить 200 000 доларів, ринкова вартість майна становить 200 000 доларів США / .115 = 1, 739, 130 ​​доларів.

Очевидно, що виконати цей розрахунок дуже просто. Складність полягає в оцінці точних оцінок окремих компонентів норми капіталізації, що може бути складним. Перевага методу нарощування полягає в тому, що він намагається визначити та точно виміряти окремі компоненти облікової ставки.

Метод вилучення ринку

Метод вилучення ринку передбачає, що існує поточна, легко доступна інформація про чистий операційний прибуток та ціни продажу щодо порівнянних властивостей, що приносять прибуток. Перевага методу вилучення ринку полягає в тому, що коефіцієнт капіталізації робить більш значущим капіталізацію прямого доходу.

Визначити норму капіталізації порівняно просто. Припустимо, інвестор розглядає можливість придбання парковки, яка, як очікується, принесе 500 000 доларів чистого операційного доходу. В цьому районі є три існуючі порівнянні доходи, що приносять властивості паркування.

• Паркувальний майданчик 1 має чистий операційний прибуток у розмірі 250 000 доларів США та ціну продажу в 3 мільйони доларів. У цьому випадку коефіцієнт капіталізації становить: 250 000 доларів США / 3 000 000 доларів = 8, 33%.
• Паркування 2 має чистий операційний дохід у розмірі 400 000 доларів та ціну продажу 3, 95 мільйона доларів. Коефіцієнт капіталізації становить: 400 000 $ / 3 950 000 $ = 10, 13%.
• Паркування 3 має чистий операційний дохід в розмірі 185 000 доларів США та ціну продажу в 2 мільйони доларів. Коефіцієнт капіталізації становить: 185 000 доларів США / 2 000 000 доларів = 9, 25%.

Виходячи з розрахованих ставок на ці три порівнянні властивості (8, 33%, 10, 13% та 9, 25%), загальна норма капіталізації в розмірі 9, 4% була б розумним представленням ринку. Використовуючи цю норму капіталізації, інвестор може визначити ринкову вартість майна. Вартість інвестиційної можливості для паркування - 500 000 доларів США / .094 = 5319149 доларів.

Метод смуги інвестування

Коефіцієнт капіталізації обчислюється з використанням індивідуальних процентних ставок за властивості, які використовують як боргове, так і власне фінансування. Перевага методу смугових інвестицій полягає в тому, що він є найбільш прийнятною нормою капіталізації для інвестицій у нерухомість.

Перший крок - це розрахунок коефіцієнта занурення фонду. Це відсоток, який повинен бути відкладений у кожному періоді, щоб мати певну суму в майбутньому періоді часу. Припустимо, що майно з чистими операційними доходами в розмірі 950 000 доларів фінансується на 50%, використовуючи борг під 7% відсотків, що підлягають амортизації протягом 15 років. Решта оплачується власним капіталом за необхідною нормою прибутку 10%. Коефіцієнт зануреного фонду обчислюється як:

Процентна ставка12 місяців [1+ (Процентна ставка / 12 місяців)] (# років ∗ 12 місяців) −1 \ dfrac {\ frac {Процентна ставка} {12 ~ Місяць}} {{[1 + (Процентна ставка ~ Ставка / 12 ~ місяців)]} ^ {(\ # ~ з ~ років * 12 ~ місяців)} - 1} [1+ (процентна ставка / 12 місяців)] (# років ∗ 12 місяців) −112 місяціІнтересна ставка Нямецкімі мовамі

Підключивши цифри, ми отримуємо:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15х12 } - 1

Це обчислює .003154 на місяць. Щорічно цей відсоток становить: .003154 x 12 місяців = 0, 0378. Ставка, за якою повинен виплачуватися кредитор, дорівнює цьому коефіцієнту потопаючого фонду плюс процентна ставка. У цьому прикладі цей показник становить: .07 + .0378 = 10, 78%, або .1078.

Таким чином, середньозважена ставка або загальний коефіцієнт капіталізації з використанням 50% ваги боргу та 50% ваги для власного капіталу становить: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10.39%. Як результат, ринкова вартість майна становить: 950 000 доларів США / .1039 = $ 9144307.

Як оцінити інвестиційну нерухомість

Порівнянні оцінки власного капіталу

Абсолютні моделі оцінки визначають теперішню вартість майбутніх вхідних грошових потоків для отримання внутрішньої вартості акції; найпоширеніші методи - це дисконтні моделі дисконтування (DDM) та методи дисконтованих грошових потоків (DCF). З іншого боку, методи відносної вартості пропонують, що два порівнянні цінні папери повинні бути аналогічними цінами відповідно до їх прибутку. Коефіцієнти, такі як ціна до прибутку та ціна на продаж, порівнюються з іншими внутрішньогалузевими компаніями, щоб визначити, чи є акція заниженою або завищеною. Як і при оцінці власного капіталу, аналіз оцінки нерухомості повинен застосовувати обидві процедури для визначення кола можливих значень.

Розрахунок чистого операційного доходу від нерухомості

Ринкова вартість = NOI1r − g = NOI1, де NOI = чистий операційний прибуток = необхідна норма прибутку на активи нерухомості g = коефіцієнт зростання NOIR = норма капіталізації (r − g) \ початок NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {де:} \\ & NOI = \ текст {\ малий чистий операційний дохід} \\ & r = \ текст {\ малий Необхідна норма прибутку активи на нерухомість} \\ & g = \ текст {\ малий Темп приросту NOI} \\ & R = \ текст {\ малий коефіцієнт капіталізації (r} - \ текст {\ малий г)} \\ \ кінець {вирівняний} Ринок Значення = r − gNOI1 = RNOI1, де: NOI = Чистий операційний прибуток = Необхідна норма рентабельності активів нерухомості g = Темп зростання NOIR = Коефіцієнт капіталізації (r − g)

Чистий операційний дохід відображає прибуток, який майно буде отримувати після факторингу операційних витрат, але до вирахування податків та виплат відсотків. Перед відрахуванням витрат необхідно визначити загальний дохід, отриманий від інвестицій. Очікуваний дохід від оренди спочатку можна прогнозувати на основі порівнянних об'єктів поблизу. Завдяки належному дослідженню ринку, інвестор може визначити, за які ціни в орендарів стягується плата в цьому районі, і припустити, що подібну оренду за квадратний фут можна застосувати до цієї нерухомості. Прогнозоване збільшення орендної плати обліковується за темпами зростання у межах формули.

Оскільки високі показники вакантності є потенційною загрозою для прибутковості інвестицій у нерухомість, слід визначити аналіз чутливості або реалістичні консервативні оцінки для визначення втраченого доходу, якщо актив не буде використаний на повну потужність.

Операційні витрати включають ті, що безпосередньо здійснюються в процесі щоденної експлуатації будівлі, такі як страхування майна, плата за управління, плата за обслуговування та комунальні витрати. Зверніть увагу, що амортизація не включається до загального розрахунку витрат. Чистий операційний дохід від нерухомості схожий на прибуток до процентів, податків, амортизації та амортизації (EBITDA).

Дисконтування чистих операційних доходів від інвестицій у нерухомість за рівнем ринкової капіталізації є аналогічним дисконтуванню майбутнього потоку дивідендів відповідною необхідною нормою прибутковості, скоригованою на зростання дивідендів. Вкладники акцій, знайомі з моделями зростання дивідендів, повинні негайно побачити схожість. (DDM - одна з найбільш фундаментальних фінансових теорій, але вона така ж хороша, як і її припущення. Ознайомтеся з " Копанням у модель дивідендних знижок ".)

Пошук потенціалу, що генерує дохід власності

Ринкова вартість = Валовий дохід × Мультиплікатор валового доходу \ textit {\ мала ринкова вартість = Валовий дохід} \ раз \ textit {\ невеликий множник валового доходу} Ринкова вартість = Валовий дохід × Мультиплікатор валового доходу

Підхід мультиплікатора валового доходу - це відносний метод оцінки, який базується на припущенні, що властивості в цій самій області оцінюватимуться пропорційно валовому доходу, який вони допомагають отримувати. Як випливає з назви, валовий дохід - це загальний дохід до вирахування будь-яких операційних витрат. Однак для прогнозування валового валового доходу необхідно прогнозувати коефіцієнти вакансій.

Наприклад, якщо інвестор нерухомості придбає будівлю площею 100 000 квадратних футів, він може визначити з порівнянних даних про власність, що середній валовий місячний дохід на квадратний фут в районі становить 10 доларів. Хоча інвестор спочатку може припустити, що валовий річний дохід становить 12 мільйонів доларів ($ 10 х 12 місяців x 100 000 квадратних футів), в будівлі, можливо, в будь-який момент буде кілька вільних одиниць. Якщо припустити, що рівень вакантності складає 10%, валовий річний дохід становить 10, 8 млн. Дол. США (12 млн. Дол. США х 90%). Аналогічний підхід застосовується і до підходу з чистого операційного доходу.

Наступним етапом оцінки вартості нерухомості є визначення мультиплікатора валового доходу. Це досягається за умови наявності історичних даних про продажі. Переглядаючи ціни продажу порівнянних об'єктів нерухомості та діливши цю величину на отриманий валовий річний дохід, виробляється середній множник для регіону.

Цей тип оціночного підходу аналогічний використанню порівнянних транзакцій або кратних оцінок запасу. Багато аналітиків прогнозують прибуток компанії та помножать показник прибутку на акцію (EPS) на співвідношення P / E галузі. Оцінка нерухомості може проводитися за допомогою подібних заходів.

Дорожні блоки до оцінки нерухомості

Обидва ці методи оцінки нерухомості здаються відносно простими. Однак на практиці визначити вартість майна, що створює прибуток, використовуючи ці розрахунки, є досить складним. Перш за все, отримання необхідної інформації стосовно всіх вхідних даних формули, таких як чистий операційний дохід, премії, включені до норми капіталізації, та порівнянні дані продажів, можуть виявитись надзвичайно трудомісткими та складними.

По-друге, ці моделі оцінки не належним чином враховують можливі серйозні зміни на ринку нерухомості, такі як кредитна криза або бум нерухомості. Як результат, повинен бути проведений подальший аналіз для прогнозування та врахування можливого впливу змін економічних змінних.

Оскільки ринки нерухомості менш ліквідні та прозорі, ніж фондовий ринок, іноді важко отримати необхідну інформацію для прийняття повноцінного інвестиційного рішення. Зважаючи на це, через великі капітальні вкладення, як правило, необхідні для придбання великої забудови, цей складний аналіз може призвести до великої виплати, якщо він призведе до виявлення заниженої власності (подібно до інвестування в акціонерний капітал). Таким чином, витратити час на дослідження необхідних вкладень варто вартий часу та енергії.

Суть

Оцінка нерухомості часто базується на аналогічних стратегіях аналізу власного капіталу. Крім методів дисконтованого чистого доходу та мультиплікатора валового доходу, часто застосовуються й інші методи - деякі унікальні для цього класу активів. Наприклад, деякі спеціалісти галузі мають активні робочі знання про міграцію та розвиток міст. Як результат, вони можуть визначити, які місцеві райони мають найвищу оцінку швидкості.

Який би підхід не застосовувався, найважливішим провісником успіху стратегії є те, наскільки добре вона досліджена.