Співвідношення позики та вартості - визначення коефіцієнта LTV
Коефіцієнт позики до вартості (LTV) - це оцінка ризику кредитування, який фінансові установи та інші кредитори вивчають перед затвердженням іпотечного кредиту. Як правило, оцінки з високим коефіцієнтом LTV мають більш високий ризик, і тому, якщо іпотека буде схвалена, позика коштує позичальнику дорожче.
Крім того, позика з високим коефіцієнтом LTV може вимагати позичальника придбати іпотечне страхування для компенсації ризику для кредитора.
Формула та розрахунок співвідношення LTV
Покупці будинків можуть легко обчислити співвідношення позики та вартості для свого будинку.
LTVratio = MAAPВсюди: MA = Іпотечний розмірAPV = Оцінене значення властивості \ початок {вирівняно} <V співвідношення = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {де:} \\ & MA = \ текст {Іпотечний розмір} \ \ & APV = \ текст {Оцінене значення властивості} \\ \ кінець {вирівняно} LTVratio = APVMA, де: MA = Сума заставиAPV = Оцінене значення властивості
Процес включає поділ загальної суми іпотечного кредиту на загальну ціну придбання житла. Наприклад, житло з ціною покупки 200 000 доларів США та загальним іпотечним кредитом у розмірі 180 000 доларів призводить до співвідношення позики та вартості 90%. Звичайні іпотечні кредитори часто надають кращі умови позики позичальникам, співвідношення позики та вартості яких не вище 80%.
Коефіцієнт LTV обчислюється діленням суми, запозиченої на оцінену вартість майна, вираженої у відсотках. Наприклад, якщо ви купуєте будинок, оцінений у 100 000 доларів за його оцінну вартість, і внесите 10 000 доларів США, ви позичите 90 000 доларів США, в результаті чого коефіцієнт LTV становить 90% (90 000/100 000).
Ключові вивезення
- LTV часто використовується при іпотечному кредитуванні, щоб визначити суму, необхідну для внесення внеску і чи буде кредитор надавати кредит позичальнику.
- Більшість кредиторів пропонують заявникам іпотечного та власного капіталу найнижчу можливу процентну ставку, коли коефіцієнт позики та вартості становить або не перевищує 80%.
- Можливі іпотечні програми для позичальників з низьким рівнем доходу дозволяють іпотечним кредиторам Fannie Mae Home Home і Freddie Mac Home, але вимагають іпотечного страхування до тих пір, поки коефіцієнт не впаде до 80%.
LTV та кредитний андеррайтинг
Коефіцієнт позики та вартості є найважливішим компонентом андеррайтингу, будь то з метою придбання житла, рефінансування поточної іпотечної кредити в нову позику або позики під накопичений власний капітал у власності.
Кредитори оцінюють коефіцієнт LTV, щоб визначити рівень ризику, який вони беруть на себе під час андеррайтингу іпотеки. Коли позичальники вимагають отримання позики на суму, яка дорівнює або перевищує оцінену вартість, і, отже, більший коефіцієнт позики до вартості, кредитори розуміють, що існує більший шанс повернення кредиту в дефолт, оскільки власний капітал майже не накопичений в межах власності. Якщо відбудеться звернення стягнення, позикодавцю може бути важко продати житло за стільки, щоб покрити непогашений іпотечний баланс і отримати прибуток від угоди.
Фактори, що впливають на коефіцієнт LTV
Основними чинниками, що впливають на коефіцієнт LTV, є авансовий внесок, ціна продажу (контракт) та оцінена вартість. Щоб досягти найнижчого (і найкращого) коефіцієнта LTV, підніміть внесок і спробуйте знизити ціну продажу. Скориставшись наведеним вище прикладом, припустимо, що ви купуєте будинок, який оцінюється за 100 000 доларів, але власник готовий продати за 90 000 доларів. Якщо ви внесете ті ж 10 000 доларів США в авансовий платіж, ваш кредит становить лише 80 000 доларів США, в результаті чого коефіцієнт LTV становить 80% (80 000/100 000). Якщо ви збільшите свій внесок до 15 000 доларів, то зараз ваш іпотечний кредит становить 75 000 доларів, завдяки чому співвідношення LTV становить 75% (75 000/100 000).
Все це важливо, оскільки чим нижчий коефіцієнт LTV, тим більший шанс на отримання кредиту, тим нижча процентна ставка, й менша ймовірність, що вам потрібно буде придбати приватне іпотечне страхування (PMI).
LTV ставки та процентні ставки
Хоча співвідношення позики та вартості не є єдиним визначальним фактором у забезпеченні іпотечного кредиту, позики власного капіталу чи кредитної лінії, воно відіграє істотну роль у тому, скільки коштує запозичення власника будинку. Насправді, високий коефіцієнт LTV може перешкодити вам отримати право на позику чи варіант рефінансування в першу чергу.
Більшість кредиторів пропонують заявникам іпотечного та власного капіталу найнижчу можливу процентну ставку, коли коефіцієнт позики та вартості становить або не перевищує 80%. Більш високий коефіцієнт LTV не виключає позичальників схвалення іпотеки, хоча загальна вартість позики зростає зі збільшенням коефіцієнта LTV. Наприклад, позичальник з коефіцієнтом LTV 95% може бути затверджений, але відсоткова ставка може бути до повного відсоткового пункту вище, ніж для позичальника з коефіцієнтом LTV 75%.
Крім того, якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, вам, швидше за все, доведеться придбати приватне іпотечне страхування (PMI), що може додавати десь від 0, 5% до 1% від усієї суми кредиту щорічно. Наприклад, PMI у розмірі 1% за позикою в 100 000 доларів США додасть 1000 доларів до суми, сплаченої за рік, або 83, 33 долара на місяць. Платежі за ІПП тривають до тих пір, поки коефіцієнт LTV не стане 80% або нижче. Коефіцієнт LTV зменшиться, коли ви сплачуєте кредит і як вартість вашого будинку з часом збільшуватиметься.
Вимагати 80% (або нижчого) коефіцієнта LTV для уникнення ІМТ не є законом, але це практика майже всіх кредиторів. Винятки іноді роблять для позичальників з високим рівнем доходу, меншим боргом або іншими факторами, такими як великий інвестиційний портфель.
Максимальне співвідношення позики та вартості - це найбільше допустиме відношення розміру позики до вартості майна в доларі. Чим вище коефіцієнт позики та вартості, тим більша частка ціни закупівлі, яка фінансується. Оскільки житло виступає в якості застави для позики, співвідношення позики та вартості є мірою ризику, який використовують кредитори. Розглядається, що різні програми позики мають різні фактори ризику, і тому вони мають різні максимальні коефіцієнти позики та вартості.
Види позики та коефіцієнт LTV
Деякі види позик мають спеціальні правила, коли мова йде про коефіцієнт LTV.
Кредити FHA
Кредити FHA, що дозволяють початковому коефіцієнту LTV до 96, 5%, потребують страхової премії за іпотечний кредит (MIP), яка триває так довго, як у вас є позика, незалежно від того, наскільки низький коефіцієнт LTV в кінцевому рахунку знижується. Більшість людей рефінансують звичайну позику, коли коефіцієнт LTV досягне 80%, щоб усунути MIP.
Кредити на VA та USDA
Позики на VA та USDA - доступні для нинішніх та колишніх військових чи тих, хто перебуває у сільській місцевості, відповідно - не вимагають приватного іпотечного страхування, хоча коефіцієнт LTV може становити до 100%. Однак і за кредити на VA, і на USDA є додаткові збори.
Фанні Мей та Фредді Мак
Можливі іпотечні програми для позичальників з низьким рівнем доходу дозволяють іпотечним кредиторам Fannie Mae Home Home і Freddie Mac Home, але вимагають іпотечного страхування до тих пір, поки коефіцієнт не впаде до 80%.
Раціональні варіанти рефінансування, які відмовляються від вимог щодо оцінки (мається на увазі, що коефіцієнт LTV будинку не впливає на позику), існують для кредитів FHA, VA та USDA. Для тих, хто має коефіцієнт LTV понад 100% - також відомий як «під водою» або «догори ногами» - можливість високого кредиту до повернення Фанні Мей та покращене рефінансування Фредді Мака, які призначені замінити програму рефінансування HARP, що закінчується 31 грудня 2018 року, доступні.
Рейтинг співвідношення позики та вартості
Коефіцієнт LTV, що становить 80% або менше, вважається хорошим для більшості сценаріїв іпотечного кредитування. Коефіцієнт LTV у розмірі 80% забезпечує найкращі шанси на затвердження, найкращу процентну ставку та найбільшу ймовірність, що вам не потрібно буде придбати іпотечне страхування. Як зазначалося вище, однак, позики під VA та USDA дозволяють досягти більш високого коефіцієнта LTV (до 100%) і все ще уникають дорогого приватного страхування іпотечного кредитування, хоча інші збори застосовуються.
Для більшості варіантів рефінансування, якщо ви не подаєте заявку на рефінансування грошових коштів, коефіцієнт LTV не має значення, тому немає такого поняття, як "добре" чи "погано". Якщо ви подаєте заявку на рефінансування грошових коштів, LTV співвідношення 90% або менше вважається хорошим.
LTV проти комбінованого LTV - CLTV
Хоча коефіцієнт LTV розглядає вплив єдиного іпотечного кредиту при придбанні нерухомості, коефіцієнт комбінованої позики до вартості (CLTV) - це відношення всіх забезпечених позик на нерухомість до вартості майна. Кредитори використовують коефіцієнт CLTV для визначення ризику невиконання потенційного покупця житла, коли використовується більше однієї позики - наприклад, якщо у них буде два або більше іпотечних кредитів, або іпотечний кредит, а також позика власного капіталу або кредитна лінія (HELOC). Загалом, кредитори готові позичати за співвідношенням CLTV від 80% і вище позичальникам з високими кредитними рейтингами.
Коефіцієнт LTV враховує лише первинний іпотечний баланс. Тому у наведеному прикладі коефіцієнт LTV становить 50%, результат ділення первинного іпотечного балансу в 100 000 доларів США на домашню вартість 200 000 доларів. Первинні кредитори, як правило, є щедрішими щодо вимог CLTV.
Враховуючи приклад, наведений вище, у разі звернення стягнення, основний держатель іпотечного кредиту отримує свої гроші в повному обсязі до того, як другий іпотечний власник щось отримає. Якщо вартість майна зменшиться до 125 000 доларів до того, як позичальник не встановить заборгованість, основний власник застави отримує всю заборговану суму (100 000 доларів США), тоді як другий власник застави отримує лише решту 25 000 доларів США, незважаючи на те, що заборгував 50 000 доларів. Первинний правовласник плече менший ризик у випадку зниження цінностей майна, і тому може дозволити собі позичати на більш високій CLTV.
Обмеження LTV
Основним недоліком вартості позики є те, що він включає лише первинну іпотеку, яку зобов’язаний власник дому, і не включає інші зобов'язання, такі як друга іпотечна позика або позика власного капіталу. Таким чином, комбінований кредит-цінність (CLTV) є більш всеохоплюючою мірою здатності позичальника повертати кредит з дому.