Варіанти іпотеки для підводних власників будинків

Власники будинків часто опиняються у незавидному становищі, оскільки заборгованість більша за залишки своїх іпотечних кредитів, ніж коштує їх житло. Це є результатом поєднання подій, багато з яких поза контролем власника будинку. Падіння цін на нерухомість, погіршення сусідства, погані рішення щодо запозичення (наприклад, запозичення більше, ніж може дозволити позичальник, або взяття на іпотечний кредит з регульованою ставкою) та рефінансування для вилучення власного капіталу можуть залишити власників будинків зростаючими боргами. Коли залишок іпотечного кредиту перевищує вартість майна, позицію власника будинку називають «догори ногами» або «під водою». Уникнути цього незручного становища складно - і це часто вимагає продажу будинку за меншу, ніж вартість позики - але є рішення. Давайте розглянемо деякі варіанти власників будинків з від’ємною справедливістю.

Короткий продаж будинку, який є коротким на власний капітал

Короткий продаж є можливим варіантом, якщо різниця між ціною продажу будинку та сумою застави невелика, або у продавця є глибокі кишені. Якщо покупця можна знайти, власник будинку може прийти до закриття з чеком, щоб погасити залишок позики. Якщо продавець не може дозволити собі погасити залишок, але повинен продати, продавець повинен зв’язатися з іпотекодержателем та спробувати домовитись про короткий продаж. (Докладніше про короткий продаж вашого будинку читайте у розділі Короткий продаж свого будинку, щоб уникнути викупу .)

Переконання позикодавця погодитися на короткий продаж часто передбачає значну кількість часу та оформлення документів. Окрім того, щоб позичальник погодився, власник будинку повинен знайти агента з нерухомості, який готовий займатися продажем. Якщо покупець знайдеться, ускладнення продовжуються. Кредитор часто надає позику від імені інвестора. Якщо позикодавцю зручно реалізувати продаж, тоді він повинен співпрацювати з інвестором, який тримає кредит, щоб досягти домовленості. Це може зайняти час. Якщо будинок покривається приватним іпотечним страхуванням (PMI), страховик також може бути залучений до процесу. Страховик застрахував майно від дефолту для захисту інтересів банку, тому страховик має частку в цьому процесі. Загалом, часові рамки для досягнення домовленостей довгі, і банк мало стимулів до співпраці.

Викриття

Коли все буде сказано і зроблено, власник будинку може закінчитися за рахунок заборгованості банку навіть після продажу, щоб компенсувати різницю між тим, що покупець готовий платити, і тим, що банк готовий прийняти. Якщо ви вважаєте, що це може бути у вашій ситуації, альтернативою може бути звернення стягнення. Однак зважте цей варіант дуже обережно - хоча короткий розпродаж не підходить для вашого кредитного рейтингу, викуп ще гірше. (Прочитайте важливість вашого кредитного рейтингу, щоб дізнатися, як ваша діяльність щодо запозичення впливає на ваш кредитний рейтинг.)

Окрім проблем, пов’язаних із налаштуванням продажу, можливістю заборгувати гроші після продажу та ймовірність того, що ваш кредитний рахунок буде вдарим, податки також повинні враховуватися. З точки зору оподаткування різниця між ціною продажу будинку та залишком за іпотекою може розглядатися як дохід. Сплата податку або доведення того, що ви були неплатоспроможними і, таким чином, звільнені від сплати податку, є предметами, з якими потрібно вирішуватись, оскільки з податкових позицій короткий продаж розглядається як прощення боргу.

Варіанти уникнення клопотів від короткого продажу обмежені. Ідеальний сценарій - продовжувати жити в будинку та сплачувати іпотеку, поки ринок нерухомості не покращиться, і будинок можна буде продати за ціну, що покриває залишок за іпотекою. Інші варіанти, які слід врахувати, - це взяти сусідку по кімнаті, щоб допомогти сплатити рахунки, або переїхати до квартири та зняти будинок.

Суть

Найкращий спосіб мінімізувати шанси опинитися догори ногами - це зняти найменшу заставу, яку ви зможете знайти, і погасити її якомога швидше. Ці зусилля починаються з придбання будинку, який ви можете собі дозволити, що може бути кардинально іншою властивістю, ніж та, в якій ви вважаєте, що належите. (Вам потрібна допомога щодо скорочення чисел? Читайте іпотечні кредити: скільки ви можете дозволити? )

Мудрі, обережні покупці здійснюють істотний внесок, що дозволяє їм уникнути необхідності купувати приватне іпотечне страхування (PMI) та забезпечуючи достатній капітал для дому, якщо вони зменшаться, якщо вартість будинку знизиться. Крім того, взявши на себе невелику іпотеку, ви повинні мати можливість здійснити додаткові платежі та вийти з-під боргового тяга за менший час. Нарешті, здійснення додаткових платежів набагато менша ймовірність виявити себе "догори ногами" на іпотеці.

Див. Розділ " Розуміння структури іпотечних платежів", щоб зрозуміти процес розрахунків та платежів, а також графік амортизації житлових позик.