Найважливіші фактори інвестування в нерухомість

Порівняно з іншими видами інвестицій, інвестування нерухомості передбачає відносно сприятливий профіль ризику / винагороди, з відносно низькою ліквідністю (простота входу та виходу). Давайте розглянемо деякі найважливіші фактори, які слід враховувати при інвестуванні в нерухомість.

1. Розташування об'єкта нерухомості

Чому це важливо? Віковий рядок "Місце розташування, розташування, розташування" все ще є правилом і залишається найважливішим фактором прибутковості інвестицій у нерухомість. Близькість до зручностей, спокійні умови, статус мікрорайону, мальовничі види тощо є основними факторами оцінки житлової нерухомості. Незважаючи на те, що близькість до ринків, складів, транспортних вузлів, автострад, територій, що не застосовуються до сплати податків тощо, відіграють важливу роль для оцінки комерційної нерухомості.

На що звернути увагу? Середньостроковий та довгостроковий погляд на те, як очікується розвиток місцевості протягом інвестиційного періоду. Сьогоднішня спокійна відкрита земля в задній частині житлового будинку в майбутньому може перетворитися на галасливий виробничий завод, що зробить житлові оцінки менш вигідними. Доцільно провести ретельну перевірку щодо власності, типу та цільового використання сусідніх районів, установ та вільної землі в населеному пункті.

2. Оцінка майна

Чому це важливо? Фінансування нерухомості під час покупки, перелік цін під час продажу, аналіз інвестицій, страховий внесок та оподаткування - все залежить від оцінки нерухомості.

На що звернути увагу? Зазвичай використовувані методики оцінки включають:

• Підхід порівняння продажів: останні порівнянні продажі нерухомості з подібними характеристиками - найпоширеніші і підходять як для нових, так і для старих
• Підхід до вартості: усі суми витрат за вирахуванням амортизації - підходять для нового будівництва
• Підхід до доходу: На основі очікуваних надходжень грошових коштів - підходить для оренди

3. Мета інвестиції та інвестиційний горизонт

Чому це важливо? Зважаючи на низьку ліквідність та високу вартість інвестицій у нерухомість, недостатня ясність за призначенням може призвести до несподіваних результатів, включаючи фінансові проблеми, особливо якщо інвестиція є заставою.

На що звернути увагу? Визначте, яка з наступних широких категорій відповідає вашій меті та підготуйтеся відповідно:

• Купівля та самокористування : заощадження на оренді, вигода від самостійного використання та підвищення вартості
• Купуйте та орендуйте: регулярний дохід та підвищення довгострокової вартості. Вимагає побудови темпераменту бути орендодавцем - для вирішення можливих суперечок та правових питань, управління орендарями, ремонтних робіт тощо.
• Купівля та продаж (короткотерміновий): швидкий, малий до посереднього прибутку - зазвичай покупка під будівельні властивості та продаж трохи високий, коли готовий
• Купівля та продаж (довгострокова): велике підвищення внутрішньої цінності протягом тривалого періоду; рішення довгострокових цілей, таких як планування пенсій, навчання дитини тощо.

4. Очікувані грошові потоки та можливості отримання прибутку

Чому це важливо? Ціль та використання інвестицій впливають на грошові потоки, а отже, і на прибуток.

На що звернути увагу? Розробити проекти прогнозів на наступні режими прибутку та витрат:

• Очікуваний грошовий потік від доходу від оренди - Інфляція надає перевагу орендодавцям за дохід від оренди
• Очікуване збільшення внутрішньої вартості за рахунок довгострокового подорожчання цін
• Переваги амортизації (та наявні податкові пільги)
• Аналіз витрат та вигод реновації перед продажем, щоб отримати кращу ціну
• Аналіз витрат і вигод іпотечних кредитів порівняно з підвищенням вартості

5. Будьте обережні з важелем - знайте підводні камені

Чому це важливо? Кредити є зручними, але можуть бути великими витратами - ви берете на себе майбутні доходи, щоб отримати комунальні послуги сьогодні за вартість відсотків, розподілених протягом багатьох років. Розуміння того, як обробляти кредити подібного характеру, дозволяє максимально отримати вигоду від цього. Хоча ігнорування ризиків може призвести до великих підводних каменів.

На що звернути увагу? Залежно від поточного та очікуваного майбутнього заробітку та платіжних можливостей, врахуйте наступне:

• Виберіть тип іпотечного кредиту, який найкраще відповідає вашій ситуації (фіксована ставка, регульована плаваюча ставка, лише відсотки або нульовий внесок)
• Будьте в курсі умов та інших зборів, що стягуються фінансистами
• Полюйте навколо себе і торгуйтеся для вигіднішої угоди, використовуючи такий інструмент, як іпотечний калькулятор, щоб знайти нижчі процентні ставки. Також шукайте нижчі страхові внески.

6. Інвестиції в нове будівництво проти існуючих підприємств

Чому це важливо? Нові будівельні властивості зазвичай пропонують привабливе ціноутворення, можливість налаштування, чітко задокументовані зручності та чіткі назви. Інвестор повинен мати справу лише з будівельною компанією як контрагентом. До ризиків належать затримка володіння, збільшення витрат, відсутність обізнаності про сусідство тощо.

Особи, які перепродають, мають зворотні фактори, і їм може знадобитися більш ретельна перевірка прав власності, документів та юридичних питань.

На що звернути увагу?

• Перевірте минулі проекти та репутацію будівельної компанії щодо нових інвестицій в будівництво
• Перегляньте документи про власність, останні опитування та звіт про оцінку старих споруд
• Будьте в курсі щомісячних витрат на обслуговування, непогашених зборів та податків від минулих власників. Ці витрати можуть сильно вплинути на регулярні грошові потоки
• Інвестування у власність оренди (якою володіють інші) - Чи контролюється оренда, стабілізується рента чи вільний ринок? Чи закінчується термін оренди? Чи є варіанти поновлення на користь орендаря? Чи предмети інтер’єру належать орендареві чи власникові? і т. д. - деякі деталі, які слід пам’ятати.
• Предмети перевірки якості (меблі, світильники та обладнання), якщо вони включені у продаж

7. Непрямі інвестиції в нерухомість

Управління фізичними властивостями протягом довгого періоду не для всіх. Існує також декілька альтернатив опосередкованого інвестування в сектор нерухомості та метою отримання вигоди.

Які варіанти?

• Акції компанії з нерухомості - Акції акцій компаній з нерухомості можна купувати та продавати на біржах
• Взаємні фонди, орієнтовані на сектор нерухомості / ETF - Спеціальні фонди, такі як "Fidelity Real Estate Investment Portfolio (FRESX)" пропонують переваги диверсифікації та професійного управління грошима за рахунок витрат на видатки фонду.
• Іпотечні облігації - забезпечені фізичною власністю, вони пропонують нижчу норму прибутковості порівняно з корпоративними облігаціями
• Інвестиційний трест в нерухомість (REIT) - пропонують високу врожайність, врахування податків та високу ліквідність під час торгівлі на фондових біржах.

Суть

Інвестиції в нерухомість пропонують хороший профіль доходності від ризику. Продумане врахування вищезазначених факторів на увазі дозволить інвесторам отримати вигоду, зменшуючи ризики.