Багатомільйонна імперія нерухомості Гранта Кардоне

У віці 60 років у 2019 році Грант Кардоне відомий як всесвітньо відомий тренер з продажів і як автор бестселеру «Правила 10X» і « Якщо ти не перший, ти останній» . Його основне підприємство, Cardone Training Technologies, надає Fortune 500 компаніям, малому бізнесу та підприємцям інтерактивну навчальну платформу з продажу.

Крім того, він здобув популярність в одностранці, побудувавши величезну імперію нерухомості, яка на сьогодні оцінює портфоліо близько 900 мільйонів доларів. Його інвестиційний засіб, Cardone Capital, було залучено до понад 800 мільйонів доларів в операціях з нерухомістю, що охоплюють близько 4700 одиниць багатосімейних об'єктів в багатьох американських штатах. Ось огляд того, як Кардоне побудував свою багатомільйонну імперію нерухомості, не збираючи зовнішній капітал у кого-небудь, крім членів його близьких родин.

Дослідження імперії Кардона

Інтерес Кардона до нерухомості як інвестиційного варіанту обумовлений кількома ключовими причинами та особливостями, які пропонує ринок нерухомості. Вони включають кращу стабільність в оцінці майна порівняно з високою мінливістю, що спостерігається на ринку цінних паперів, регулярними грошовими потоками у вигляді щомісячної орендної плати від орендарів, вигодою від амортизації, оскільки орендна плата від орендарів погашує борг та допомагає створити довгострокове багатство, податок пільги, доступні у вигляді амортизації, потенціал для довготривалого подорожчання вартості майна та наявність важелів, що дозволяють придбати нерухомість на суму в чотири рази більше, ніж вони фактично мають.

На основі логотипу « Робіть великі угоди доступними для повсякденних інвесторів », підприємство з нерухомості Cardone збирає гроші у населення шляхом запуску державних фондів акцій, в яких звичайні інвестори можуть купувати паї / акції. Зібрані гроші використовуються для придбання наявних доходів, що приносять прибуток, а прибуток діляться з інвесторами як регулярні щомісячні розподіли. Створений за рахунок реальної вартості та матеріальних цінностей, Cardone заявляє, що спрощує інвестиції в нерухомість для середнього інвестора Джо.

Наприклад, Фонд капіталу Cardone IV використовуватиме зібраний капітал для вкладення коштів у придбання багатосімейних об'єктів нерухомості у штатах Флорида, Техас та Алабама. Керуючий фондом може також періодично інвестувати в сім'ї та комерційну нерухомість, а також в інші інвестиції, що підтримуються нерухомістю, на інших ринках континентальної США

Cardone керує всіма властивостями та піклується про всі операційні накладні витрати, пов'язані з операціями з нерухомістю, а також технічним обслуговуванням майна. Це дозволяє звичайним інвесторам повну свободу від вирішення таких оперативних питань. Вони отримують вигоду від постійного потоку щомісячного доходу, підвищення вартості майна в довгостроковій перспективі і можуть зосередитись на їх регулярній роботі та бізнесі. По суті, Cardone стверджує, що дозволяє інвесторам створювати пасивний потік доходу, який гарантує регулярні грошові потоки, масштаби підвищення вартості та можливість створювати довгострокове багатство як побічний бізнес / інвестиції.

Побічний бізнес, що зростає

На відміну від більшості імператорів майна, які успішно будували свої значні портфелі як кар'єру повного робочого дня, власність Кардона нерухомість повільно розширювалася як побічний бізнес. Кардонне підприємство з нерухомості не передбачалося для нього основним бізнесом або головним джерелом доходу. Натомість він був створений для того, щоб він мав стабільне місце для збереження та зростання прибутку від своєї консалтингової компанії з продажу.

Під час інтерв'ю в лютому 2015 року з Podcast BiggerPockets, Кардоне сказав: "Кожен раз, коли я отримую гроші, я знову ламаюсь, тому що вкладаю їх у цю нерухомість". Він продовжував пояснювати, що "я беру ці три компанії, які, ймовірно, бути зруйнованим у моєму житті, що я заробив багато грошей, і я беру всі ці гроші, і я припаркую їх тут, щоб я завжди ламався за допомогою цих трьох, або мені доводиться щодня поспішати, щоб отримати нові гроші, а потім я заношу сюди.

Незважаючи на те, що він по суті вважає себе підприємцем, а не інвестором у нерухомість, Кардоне вважав, що нерухомість забезпечує засіб збереження багатства, який інші його підприємницькі підприємства не можуть запропонувати.

Рання спроба - інвестиції в нерухомість

З 15 років Кардоне активно брав участь у ринку нерухомості та вивчав тонкощі угод. У дитинстві він та батько регулярно відвідували різні об'єкти нерухомості, як сімейні виїзні заходи, і з часом його інтерес до придбання будівель розвивався. На сьогоднішній день покупки нерухомості - це все те, що йому подобається робити з дружиною та дітьми.

У 1981 році Кардоне закінчив коледж із ступенем бухгалтерського обліку. Незважаючи на те, що хоче негайно придбати властивості, він затримав її на кілька років. Це дозволило йому виростити гроші, які згодом він використає для здійснення інвестицій. Крім того, це дало йому достатньо часу, щоб зайнятись якомога більше предмета нерухомості.

В епізоді шоу про нерухомість у жовтні 2014 року Кардоне виявив, що багато його освіти - «розуміння різних термінів, таких як чистий операційний дохід (NOI), що таке форма і як виглядає хороший ринок» - не прийшло від академічного навчання, але насправді "перегляду різних угод та зустрічей агентів". Насправді Кардоне ніколи нічого не читав про інвестиції в нерухомість: Він замінив знання, які можна знайти в книгах, на знання, які можна отримати, насправді переглядаючи лісти на різних ринках.

Перший крок в інвестиції

У 29 років Кардоне нарешті застосував свої роки вивчення нерухомості на практиці. Він купив односемейне майно в Х'юстоні, що спочатку було добре. Однак через кілька місяців орендарі пішли, і грошовий потік Кардоне висох. Він ненавидів той факт, що йому довелося зменшити увагу на своїй основній справі, щоб знайти нових орендарів. Боячись, що така ситуація повториться, Кардоне швидко продав майно за безцінну ціну і поклявся, що більше ніколи не купуватиме односімейну житлову нерухомість як інвестицію.

Повільний і стійкий підхід

Друге придбання Кардоне відбулося лише через п’ять років, у 1987 році. За цей час він продовжував накопичувати готівку, а також збільшувати знання щодо інвестування у власність. Його першою багатодітною майновою угодою був комплекс із 38 одиниць у Сан-Дієго. Кардоне придбав майно на 1, 9 мільйона доларів, зробивши внесок у розмірі 350 000 доларів. Трохи понад місяць він придбав ще один комплекс.

Кардоне продовжував купувати більше комплексів - спочатку по одному, хоча темп пізніше набирався. У 2012 році Cardone Capital зробила те, що називали найбільшою приватною партією у Флориді придбанням багатосімейної нерухомості. Він складався з портфеля 1016 квартир, розподілених на п'ять квартирних громад на загальну суму 58 мільйонів доларів.

Фінансування придбань

В інтерв'ю в березні 2015 року з Джо Фейрлессом, пропонуючи "Найкращі поради щодо інвестування в нерухомість", Кардон розкрив, що менше 2% його портфеля нерухомості належить зовнішнім партнерам, усі з яких є його близькими членами сім'ї та друзями. Більшість його придбань фінансується особистими готівковими коштами Cardone, а також традиційними банківськими позиками. Значна частина угоди Флориди була профінансована заборгованість Федеральної національної іпотечної асоціації (Fannie Mae).

Його сучасні фонди нерухомості знаходяться в Алабамі, Арізоні, Каліфорнії, Флориді, Джорджії, Північній Кароліні, Теннессі та Техасі, і продовжують розширюватися у багатьох інших регіонах, регулярно запускаючи нові кошти.

Суть

Хоча Грант Кардоне відомий як професійний тренер з продажів, він успішно побудував імперію нерухомості з нуля, яка зараз оцінюється понад 740 мільйонів доларів і складається з різноманітного портфеля багатосімейних об'єктів, що охоплюють кілька штатів США. Зараз більше людей орендують, ніж будь-коли в останні 50 років, і кількість власників будинків залишається відносно незмінною. Ринок великий, і, пропонуючи прості варіанти інвестування для звичайних інвесторів, Cardone використовує великий потенціал, який можна придбати за допомогою багатоквартирних об'єктів нерухомості. Однак інвесторам слід зазначити, що такі інвестиції мають свій власний набір галузевих ризиків ринку нерухомості, і для оцінки вартості власності потрібні більш тривалі терміни.