Коефіцієнт експлуатаційних витрат (OER)
У сфері нерухомості коефіцієнт операційних витрат (OER) - це вимірювання витрат на експлуатацію об'єкта власності порівняно з доходом, який приносить майно. Він обчислюється шляхом ділення операційних витрат майна (мінус амортизація) на його валовий операційний дохід і використовується для порівняння витрат аналогічних властивостей. Інвестор повинен шукати червоні прапори, такі як вищі витрати на обслуговування, експлуатаційний дохід або комунальні послуги, які можуть стримувати його придбання конкретної нерухомості.
Діапазон співвідношення операційних витрат є найбільш ідеальним між рівнями 60% -80%, де він нижчий, тим краще.
Ключові вивезення
- Коефіцієнт операційних витрат - це вимір того, наскільки вигідною є нерухомість для інвестора.
- Він обчислюється шляхом ділення всіх операційних витрат за вирахуванням амортизації на операційні доходи.
- Бажано нижчий показник OER, оскільки це означає, що витрати мінімізовані щодо доходу.
Формула для OER така:
OER = Загальні операційні витрати - амортизаціяВала виручкаOER = \ frac {\ text {Загальні операційні витрати} - \ текст {амортизація}} {\ текст {Валовий дохід}} OER = Валовий дохід Загальні операційні витрати − амортизація
Як розрахувати ЗНО
1:23Коефіцієнт експлуатаційних витрат
Для того, щоб обчислити OER для майна, потрібно знати експлуатаційні витрати. До них відносяться всілякі збори та витрати, понесені як звичайні витрати на ведення бізнесу. Вам також потрібно буде розрахувати витрати на амортизацію майна, які залежать від конкретного методу обліку.
Про що вам говорить коефіцієнт експлуатаційних витрат?
Розрахунок OER протягом декількох років може допомогти інвестору помітити тенденції власності в експлуатаційних витратах. Якщо витрати на власність збільшуються щорічно з більшою швидкістю, ніж дохід, ОЕР також збільшується щорічно. Тому інвестор може втратити більше грошей, чим довше він тримає майно.
При влаштуванні багатоквартирного будинку інвестор повинен визначити вакансії, використовуючи ефективний дохід від оренди або потенційний дохід від оренди за вирахуванням вакансії та кредитних втрат, а не потенційний дохід від оренди. Оскільки управління вакансіями входить до ефективного управління майном, включаючи вакансії в ОЕР, дає більш точну картину операційних витрат та показує, де можуть бути здійснені поліпшення. Наприклад, погано керована власність, швидше за все, матиме більш високі показники вакантності, що відобразиться на ЗНО.
Плата за управління майном, комунальні послуги, вивезення сміття, технічне обслуговування, страхування, ремонт, податки на майно та інші витрати включаються у співвідношення операційних витрат. Додаткові операційні витрати, які інвестори повинні враховувати в ОЕР, включають плату за управління майном, благоустрій, адвокатські збори, страхування орендодавця та основне страхування майна. Ці витрати допомагають розпоряджатися майном щодня. З цієї причини виплати за кредит, покращення капіталу та особисте майно виключаються з операційних витрат.
Зниження OER зазвичай означає, що власністю керують ефективно та вигідніше для інвесторів, а також, що менший дохід нерухомості покриває витрати на експлуатацію та обслуговування. Якщо бізнес масштабований, власник може збільшити оренду за кожну одиницю без великих витрат на експлуатацію. Крім того, OER може показати, де можуть виникати потенційні проблеми, такі як істотно зростаючі тарифи на комунальні послуги, тому інвестори можуть швидше вирішувати проблеми та захищати рівень свого прибутку.
Приклад способу використання OER
Візьмемо гіпотетичний приклад, коли інвестор А володіє багатоквартирним багатоквартирним будинком і приносить 65 000 доларів США на місяць в оренду. Інвестор також сплачує 50 000 доларів за операційні витрати, включаючи щомісячні іпотечні платежі, податки, комунальні послуги тощо. Цього року майно також знеціниться на 85 000 доларів.
Отже, річна ОЕР може бути обчислена як:
[(50 000 × 12) −85 000] (65 000 × 12) = 66% \ frac {[(\ $ 50 000 \ разів 12) - 85 000]} {(65 000 \ разів 12)} = 66 \% (65 000 × 12) [(50 000 × 12 доларів) −85 000] = 66%
Це означає, що операційні витрати споживають приблизно дві третини доходу, отриманого цим майном.
Різниця між OER та коефіцієнтом обмеження
Коефіцієнт капіталізації (або норма капіталу) використовується у світі комерційної нерухомості для позначення норми прибутку, яка, як очікується, буде сформована на інвестиційній нерухомості у нерухомість. Цей показник часто називають "коефіцієнтом обмеження", обчислюється виходячи з чистого доходу, який, як очікується, отримає майно. Він використовується для оцінки потенційної прибутковості інвестора на ринку нерухомості.
Коефіцієнт максимальної суми просто представляє дохідність майна протягом річного періоду, припускаючи, що нерухомість купується за готівку, а не в позику. Він визначається формулою:
Норма обмеження = чистий операційний дохід - поточна ринкова вартість \ текст {Коефіцієнт обмеження} = \ текст {чистий операційний дохід} \ div \ текст {поточна ринкова вартість} Коефіцієнт обмеження = чистий операційний дохід - поточна ринкова вартість
Незважаючи на те, що ОЕР є аналогічним щодо вимірювання прибутковості інвестиційної нерухомості, він відрізняється тим, що ОЕР використовує валовий дохід, а не чистий дохід, і місця, що знаходяться в знаменнику. OER також не враховує ринкову вартість майна.
Обмеження OER
Є два недоліки ОЕП для інвесторів у нерухомість. По-перше, оскільки вона не включає ринкову вартість майна (як і норму обмеження), вона не інформує інвестора про відносну вартість нерухомості при купівлі чи продажу. Це говорить лише про ефективність поточних операцій. Таким чином, його слід використовувати в поєднанні з чимось на зразок максимальної ставки при оцінці інвестицій у власність.
По-друге, оскільки амортизація може бути розрахована декількома різними способами, OER можна відтворити, використовуючи більш сприятливий метод обліку амортизації.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.