Фінансування власника
Фінансування власника - це угода, в якій продавець нерухомості фінансує покупку безпосередньо з особою чи юридичною особою, що купує її, повністю або частково. Цей тип домовленостей може бути вигідним як для продавця, так і для покупця, оскільки він виключає витрати банківського посередника. Однак фінансування власника може створити набагато більший ризик та відповідальність для власника.
Як працює фінансування власника
Покупець може бути дуже зацікавлений у придбанні нерухомості, але продавець не поступатиметься від $ 350 000 за запитувану ціну. Покупець готовий заплатити цю суму і може знизити 20% - $ 70 000, які він отримав від продажу свого попереднього будинку. Йому доведеться профінансувати 280 000 доларів, але він може отримати схвалення лише за традиційною іпотекою у розмірі 250 000 доларів.
Продавець може погодитись позичити йому 30 000 доларів США, щоб компенсувати різницю, або вона може погодитися профінансувати цілих 280 000 доларів. В будь-якому випадку покупець платить продавцю щомісяця, основну частку плюс відсотки за кредит.
Фінансування власника у багатьох випадках складає лише короткий проміжок часу, поки покупець не зможе рефінансувати виплату власнику в повному обсязі.
Переваги та недоліки фінансування власника
Фінансування власника найчастіше зустрічається на ринку покупця. Зазвичай власник може швидше знайти покупця та пришвидшити транзакцію, запропонувавши фінансування, але це вимагає, щоб продавець взяв на себе ризик невиконання покупцем.
Продавець може зажадати більшого авансового внеску, ніж іпотечний кредитор, щоб компенсувати ризик. Авансові платежі можуть становити від 3% до 20% при традиційних іпотечних кредиторах, залежно від типу позики. Авансові платежі можуть становити 20% або більше в операціях, що фінансуються власником.
Ці переговори можуть пропонувати продавцю щомісячний грошовий потік, що забезпечує кращий прибуток, ніж інвестиції з фіксованим доходом.
Покупці, як правило, мають найбільшу перевагу у трансакції, яка фінансується власником. Загальні умови фінансування, як правило, набагато переговорніші, і покупець економить на балах, що оцінюються в банку, та закритті витрат, коли вона здійснює платежі безпосередньо продавцю.
Ключові вивезення
- Фінансування власника іноді називають «креативним фінансуванням» або «фінансуванням продавця». Зазвичай він розкривається в рекламі нерухомості, коли фінансування власника є можливим.
- Фінансування власника вимагає, щоб продавець взяв на себе ризик покупця за замовчуванням, але власники часто готові домовлятися, ніж традиційні кредитори.
- Фінансування власника може забезпечити додатковий дохід продавцю у вигляді відсотків і швидше перемістити майно на ринку покупця.
Вимоги до фінансування власника
Угода щодо фінансування власника повинна сприяти векселю. У векселі будуть викладені умови домовленості, включаючи, але не обмежуючись цим, процентну ставку, графік погашення та наслідки невиконання. Власник також зазвичай зберігає право власності до тих пір, поки всі платежі не будуть здійснені для захисту від дефолту.
Деякими угодами самостійно можна керувати власником, але допомога адвоката, як правило, доцільна, щоб забезпечити охоплення всіх підстав. Оплата пошуку права власності може також бути корисною для того, щоб встановити, що власник / продавець насправді може продати майно і що він може врешті-решт випустити право власності в обмін на фінансування певної частини або всієї угоди. (Про пов’язане читання див. У розділі "Плюси та мінуси фінансування власника")