Нерухомість та краудфандинг: новий шлях для інвесторів

Чи можуть два розрізнені інвестиційні ринки - один старий і один новий - ужитися, не збиваючи один одного?

Це ключове питання для краудфандингу та ринку нерухомості, і на нього можна відповісти позитивно, оскільки, як видається, непарна пара поєднується досить непогано і дає інвесторам новий спосіб залучити прибуток від зростаючого ринку нерухомості в США.

Сайт краудфандингу нерухомості iFunding оцінює розмір комбінованого ринку в $ 11 трлн.

На нещодавній конференції Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing у Нью-Йорку, Марклі Родерік, юрист із Flaster / Greenberg PC та модератор конференції, звернувся до регламентів, пов’язаних із Законом Jumpstart Our Business Startupps (JOBS) 2012 року. Правила дозволяють в основному заможні інвестори (чиста вартість яких становить 1 мільйон доларів або більше) отримують прямий доступ до ринку нерухомості за допомогою краудфандингу або однорангового кредитування (серед інших інвестиційних ринків).

У той час як Комісія з цінних паперів та бірж США розглядає способи дозволити інвесторам усіх рівнів доходу отримати доступ до ринку нерухомості в Інтернеті, Родерік каже, що заможніші інвестори вже інвестують на сайти краудфандингу, такі як iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet та Fundrise.

"Якщо лише невеликий відсоток з них інвестує лише невелику кількість своїх активів у нерухомість, ринок складе трильйони доларів", - пояснює Родерік.

Краудфандинг

Краудфандинг та ринок нерухомості є природним пристосуванням. Одним словом, краудфандинг використовує просту доступність широкої мережі друзів, родини та колег через веб-сайти соціальних медіа, таких як Facebook, Twitter та LinkedIn, щоб дізнатися про новий бізнес та залучити інвесторів. Краудфандинг має потенціал для збільшення підприємництва за рахунок розширення кола інвесторів, від яких можна залучити кошти поза традиційним колом власників, родичів та венчурних капіталістів.

Групи індустрії нерухомості вже піднімаються на борт краудфандингу, висловлюючи відносно низький ризик доступу на ринок нерухомості США, поки що заможніші американці.

"Краудфандинг на нерухомість - не зовсім нове явище", - йдеться в останній заяві Асоціації розвитку комерційної нерухомості. «На поле вийшли численні гравці. Хоча кожна з цих платформ має власну нішу і стратегію, з різними рівнями мінімальних інвестицій, всі орієнтовані на акредитованих інвесторів, які відповідають конкретним вимогам щодо чистої вартості та / або річного доходу. Навпаки, краудфандинг згідно із Законом JOBS відкриє поле для багатьох інших менших інвесторів ».

Які плюси та мінуси краудфандингу для інвесторів? Одним словом, це зводиться до ризику для обох сторін; конкретно, скільки інвесторів хочуть поглинати в Інтернеті.

Згідно з повідомленням, як розробники нерухомості, так і інвестори можуть отримати значну фінансову віддачу за допомогою краудфандингу, і обидва в змозі поширити свої ризики.

Плюси

• Інвестори отримують доступ до ринку нерухомості з невеликими сумами грошей.
• Інвестори працюють безпосередньо з розробниками нерухомості та мають голос у цьому процесі.
• Інвестори можуть вибрати, в які проекти нерухомості вони хочуть вкласти свої гроші.
• Інвестори мають доступ до безлічі проектів, тому вибір не є проблемою.

Мінуси

• Інвестиційні ризики такі ж, як у будь-якого інвестора нерухомості. Якщо ринок піде на південь, інвестор, швидше за все, втратить гроші.
• Ризик дефолтного дефіциту (у розробників нерухомості) вищий для краудфандингу порівняно з рівним та рівним фінансуванням інвестицій у нерухомість.
• Брак ліквідності, як відсутність вторинного ринку, обмежує простий доступ до можливостей продажу інвесторам.

Щоб розпочати роботу з краудфандингом у сфері нерухомості, Джиллієн Гельман, головний виконавчий директор Realty Mogul, радить піти з фірмою, яка буде деякий час.

"По-перше, працюйте з краудфандинговою компанією, яка виживе", - каже вона. «Це означає, що велика капіталізація. Мене страшно - це кількість краудфандингових компаній, які очолюють два студенти, які щойно закінчили коледж, і які не мають капіталу ».

Даррен Поудлі, співзасновник CrowdStreet.com, каже, що ваша належна ретельність важливіша для нерухомості, ніж для інших інвестицій, наскільки це стосується роботи з краудфандинговою компанією.

"З точки зору інвестора, слід подбати про дослідження платформ, на яких вони шукають інвестиційні можливості", - каже Пудерлі. "Не всі платформи створюються рівними, і багато бізнес-планів перевіряються з метою використання цієї тенденції, що виникає".

Порошко спеціально радить інвесторам розслідувати засновників та керівництво вищої платформи краудфандингу чи фірми, щоб переконатися, що вони мають репутацію стерлінгів, що спирається на попередній досвід бізнесу.

"Ключові галузеві знання в галузі фінансів, нерухомості та технологій є важливими для роботи надійної та надійної платформи", - додає він. «Інвестори повинні орієнтуватися на платформи, які забезпечують відмінне обслуговування клієнтів - не тільки під час процесу збору коштів, а й після повного фінансування та закриття угоди. Незважаючи на те, що в деякому режимі роботи є платформи на 50 плюс, їх є лише півдесятка або близько того, які стають лідерами у просторі. Інвестори повинні досліджувати декілька платформ і вибирати трійку найкращих на основі інвестиційних цілей та бажаного досвіду користувача ».

Прозорість є критичною

Порошковий рад шукає платформи для краудфандингу та спонсорів, які визнають ризики, надаючи підхід до управління ризиками на основі освіти. «Більшість платформ для краудфандингу нерухомості сьогодні дозволяють інвестувати лише акредитованим інвесторам, як визначено SEC, - говорить він. «Акредитованим інвесторам рекомендується вкладати суми, які їм комфортні, враховуючи їх загальний інвестиційний портфель».

Ще одна порада: інвестуйте лише у пропозиції від спонсорів, яким ви довіряєте, і хто впевнений, буде доглядати за своїми найкращими інтересами у добрі та погані часи.

"Якщо інвестор не розуміє, як їх гроші використовуються, фактори ризику інвестицій та які фактори впливають на їх дохідність, тоді вони повинні звернутися за порадою до свого надійного радника з інвестицій або передати інвестицію", - додає Порошкоподібно. "Буде ще багато інших інвестиційних можливостей на вибір, тому не поспішайте приймати необізнане інвестиційне рішення".

Професійна платформа для краудфандингу нерухомості повинна надавати інвесторам широкі можливості спілкуватися про пропозиції, включаючи вступні представлення безпосередньо спонсору конкретного переліку нерухомості.

Це можливо і як?

Каталізатором започаткування краудфандингу для інвестицій в нерухомість, поряд з іншими видами підприємницьких підприємств, було прийняття Закону про JOBS у 2012 році. До недавнього часу можливість рекламувати та вимагати інвесторів щодо інвестицій у нерухомість була обмежена. Закон JOBS (Заголовок II) суттєво змінив спосіб залучення інвестиційного капіталу шляхом зміни існуючих правил Положення D, зокрема тих правил, які стосуються того, як компанії можуть пропонувати та продавати свої цінні папери без необхідності реєстрації останнього в Комісії з цінних паперів та бірж США ( SEC).

У минулому Положення D, правило 506, встановлювало обмеження на зусилля по збору коштів, зокрема обмежуючи збір коштів лише попередньо існуючими відносинами і заважаючи спонсору чи іншій стороні відкрито вимагати або рекламувати ці приватні інвестиційні можливості. Нове правило 506 (с) дозволяє емітентам, спонсорам, синдикататорам та іншим, хто збирає капітал у приватних інвесторів, за певних умов рекламувати ці можливості приватного інвестування акредитованим інвесторам. Це правило набуло чинності 23 вересня 2013 р. Нове федеральне законодавство являє собою величезну зміну для спонсорів, які збирають кошти на придбання або забудову нерухомості. По суті, Назва II дає фірмам, що займаються краудфандингом, зеленим світлом направляти на ринок великий пул потенційних інвесторів через соціальні медіа та Інтернет. Він також створив новий механізм для інвесторів для більш легкого доступу до можливостей прямого інвестування в нерухомість.

Як зауважує Пудерлі, вперше інвестори мають прямий доступ до ряду пропозицій приватної нерухомості, які вони можуть переглядати, досліджувати та приймати обґрунтовані інвестиційні рішення щодо Інтернету.

Суть

Краудфандинг на ринку нерухомості обіцяє революцію. Він лише зараз злітає, але вже привертає вражаючий рівень зацікавленості серйозних інвесторів.