Цільовий інвестиційний фонд (REIT)
Довірчий інвестиційний фонд (REIT) - це компанія, яка володіє типовою нерухомістю, яка приносить прибуток. Більшість REITs спеціалізуються на конкретному секторі нерухомості, зосереджуючи свій час, енергію та фінансування саме на цьому сегменті всього горизонту нерухомості. Однак диверсифіковані та спеціалізовані REITs часто мають різні типи властивостей у своїх портфелях. Властивості, включені в портфель REIT, можуть включати в себе комплекси квартир, центри обробки даних, заклади охорони здоров’я, готелі, інфраструктуру - у вигляді волоконних кабелів, стільникових веж та енергопроводів - офісні будівлі, торгові центри, самосховища, лісоматеріали та склади . Однією з переваг REITs для щоденних інвесторів є те, що вони надають можливість володіти частиною нерухомості, яка приносить прибуток на основі дивідендів.
Конгрес встановив трести інвестиційні інвестиції в нерухомість у 1960 році як поправку до розширення податку на акцизні товари на сигари 1960 року. Положення дозволяє окремим інвесторам купувати акції в портфелях комерційної нерухомості, які отримують дохід від різних об'єктів нерухомості.
1:34Цільовий інвестиційний фонд (REIT)
Розуміння REIT
Більшість REITs мають просту бізнес-модель: REIT орендує простір та збирає оренду нерухомості, а потім розподіляє цей дохід як дивіденди акціонерам.
Для того, щоб кваліфікуватись як REIT, компанія повинна відповідати певним положенням Кодексу внутрішніх доходів. Ці вимоги включають в основному власність, яка приносить прибуток, на довгострокову перспективу та розподіляють дохід акціонерам. Зокрема, компанія повинна відповідати конкретним вимогам, зокрема:
- Інвестуйте щонайменше 75% своїх загальних активів у нерухомість, готівку чи казначейські послуги США
- Отримувати щонайменше 75% свого валового доходу від оренди нерухомості, відсотків за іпотекою, що фінансує нерухомість, або від продажу нерухомості
- Щорічно повертайте мінімум 90% від оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів акціонерів
- Майте як мінімум 100 акціонерів після першого року існування
- Майте не більше 50% його акцій, якими володіють п'ять або менше фізичних осіб протягом останньої половини податкового року
Інші вимоги, включаючи REIT, мають бути суб'єктом господарювання, який оподатковується як корпорація в очах IRS. Крім того, на підприємстві повинно бути керівництво ради директорів чи піклувальників.
Ключові вивезення
- Фонд інвестицій в нерухомість (REIT) - це компанія, яка володіє, оперує або фінансує нерухомість для отримання прибутку.
- Акції REITs володіють та управляють нерухомістю.
- Іпотечний РЕІТ тримає або торгує іпотекою та іпотечними цінними паперами.
- REITs створюють стабільний потік доходу для інвесторів, але пропонують мало за рахунок збільшення капіталу.
- Більшість фондів REIT продаються публічно як акції, що робить їх високоліквідними - на відміну від більшості інвестицій у нерухомість.
Види ЗНО
Є кілька видів РЕІТС. Фонди мають класифікації, які вказують на вид діяльності, який вони здійснюють, і їх можна додатково класифікувати залежно від того, як купуються та продаються їх акції.
Акціонерні ЗЕД - найпоширеніша форма підприємства. Ці суб'єкти господарювання купують, володіють нерухомістю та управляють нею з метою отримання доходу. Доходи надходять в основному за рахунок орендної плати, а не від перепродажу майна портфеля.
Іпотечний REITs, також відомий як mREIT, позичає гроші власникам нерухомості та операторам. Кредитування може бути або безпосередньо через іпотеку та позику, або опосередковано шляхом придбання іпотечних цінних паперів (MBS). MBS - це інвестиції, що містять іпотечний пул, виданий підприємствами, що фінансуються державою (GSE). Їх прибуток в основному відбувається від чистої процентної маржі - розподілу між відсотками, які вони отримують за іпотечними кредитами, та витратами на фінансування цих позик. Завдяки зосередженості на іпотечному кредиті цього REIT вони потенційно чутливі до підвищення процентних ставок.
У гібридних підприємствах REITs у власних портфелях зберігаються як фізичні майна в оренду, так і іпотечні кредити. Залежно від заявленої інвестиційної спрямованості суб'єкта господарювання, вони можуть зважувати портфель до більшої кількості майнових або більше іпотечних пакетів.
Тип REIT | Холдинги |
Власний капітал | Власні та експлуатують нерухомість для отримання прибутку |
Іпотечний | Надайте іпотеку на нерухоме майно |
Гібридний | Власні властивості і вносять іпотеку |
| Публічно торгується | Лістинг на національній біржі |
| Публічний не торгується | Зареєстровано у SEC bu, не публічно торгується |
| Приватний | Працюйте лише як приватні інвестиції |
Публічно торгувані АДСИЦ пропонують акції публічно торгуваних ЗНО, які перераховуються на національній біржі цінних паперів, де їх купують та продають окремі інвестори. Вони регулюються Комісією з цінних паперів та бірж США (SEC).
Публічні неторгувані РЕІТ також зареєстровані в SEC, але не торгують на національних біржах цінних паперів. Як результат, вони менш ліквідні, ніж рейтингові фонди, які публічно торгуються, але, як правило, є більш стабільними, оскільки не зазнають коливань на ринку.
Приватні REITs не реєструються у SEC та не здійснюють торгівлю на національних біржах цінних паперів. Вони працюють виключно як приватні місця розміщення, продаючи виключно вибраний список інвесторів.
Плюси та мінуси інвестування у ЗЕД
REITs можуть відігравати важливу роль в інвестиційному портфелі. Як і у всіх інвестицій, у них є свої переваги та недоліки.
З іншого боку, REITs легко купувати та продавати, оскільки більшість торгує на публічних біржах. Ця ринкова функція зменшує деякі традиційні недоліки нерухомості. Традиційно нерухомість є, як відомо, неліквідністю - власність може зайняти тривалий час, щоб продати чи придбати - та її відсутність прозорості, оскільки не всі ринки пропонують достовірну інформацію про податки, право власності та районування. REITs регулюються SEC і повинні подавати перевірені фінансові звіти.
З точки зору ефективності, REITs пропонують привабливу коригування ризику та стабільний грошовий потік. Також наявність нерухомості може бути корисною для портфеля, диверсифікуючи його за іншим класом активів, який може виступати противагою акціям або облігаціям.
З іншого боку, REITs не пропонують багато в плані збільшення капіталу. У рамках їх структури вони повинні повернути інвесторам 90% доходу. Отже, лише 10% оподатковуваного доходу можна реінвестувати назад у підприємство для придбання нових фондів.
Дивіденди, отримані від фондів REIT, оподатковуються як регулярний дохід. Основним ризиком для REITs є те, що вони зазнають коливань на ринку нерухомості. Крім того, як і більшість інвестицій, не гарантуйте прибуток і не забезпечте втрати. Крім того, деякі REITs мають високі плати за управління та трансакції.
Плюси
Ліквідність
Диверсифікація / противагу іншим активам
Прозорість
Стійкі дивіденди
Прибутковість з урахуванням ризику
Мінуси
Низький приріст / Малий приріст капіталу
Невигідні податки
Підлягає ринковому ризику
Високі комісії за управління та трансакції
Як інвестувати в REITs
Ви можете вкладати кошти в публічно торгувані ПІДС - а також пайові фонди REIT та фонди біржової торгівлі REIT (ETF) - купуючи акції через брокера. Ви можете придбати акції не торгуваного REIT через брокера або фінансового радника, який бере участь у неторгуваних пропозиціях REIT. ПДФО також включаються до зростаючої кількості пенсійних та інвестиційних планів, що фінансуються роботодавцем, з дефіцитним внеском та визначеним внеском. Naret, дослідницька та пропагандистська компанія, що базується у Вашингтоні, на американському ринку REIT, підрахував 80 мільйонів американських інвесторів, які володіють АДСВ за рахунок своїх пенсійних заощаджень та інших інвестиційних фондів.
Нарейт вважає, що в США є понад 225 акцій REIT, які публічно торгуються, а це означає, що вам доведеться виконати домашнє завдання, перш ніж вирішити, який REIT найкраще підійде для вашого портфеля.
Не забудьте врахувати команду управління REIT та послугу та дізнатись, як вони отримують компенсацію. Якщо це компенсація на основі продуктивності, шанси на те, що вони будуть наполегливо працювати, щоб вибрати правильні властивості та вибрати найкращі стратегії. Звичайно, також непогано переглянути цифри, такі як передбачуване зростання прибутку на акцію (EPS) та поточні доходи від дивідендів. Особливо корисним показником є кошти REIT від операцій (FFO), які вимірюють грошовий потік, сформований за рахунок активів REIT. Інший показник, який зазвичай використовується з REITs, - це рівень доходності фінансового менеджменту (FMRR).
Приклад реального світу REIT
Ще одним врахуванням при виборі REITs є перегляд того, які галузі ринку нерухомості є гарячими. Розглянемо, які економічні сектори економіки взагалі можуть бути використані через нерухомість. Наприклад, охорона здоров’я є однією з найбільш швидко зростаючих галузей у США - особливо в зростанні медичних будівель, амбулаторно-курортних центрів, установ для догляду за старими та пенсійних громад.
Кілька REITs зосереджені на цьому секторі. HCP Inc. (HCP) - одна з таких. Маючи майже 15 мільярдів доларів США, це велика компанія - достатньо велика, щоб бути частиною S&P 500, і дуже ліквідною. Близько 2, 56 мільйона акцій торгують щодня. З 31, 25 долара за акцію, станом на 5 квітня 2019 року, вона торгується біля свого 52-тижневого максимуму та пропонує дивідендна прибутковість 4, 32%. Нещодавно реструктуризований портфель зосереджений на установах наук про життя - діагностичних центрах, лабораторіях, геноміці та інших приміщеннях - медичних офісних будівлях та житлі для старих.
Порівняйте інвестиційні рахунки Ім’я постачальника Опис Розкриття рекламодавця × Пропозиції, що з’являються в цій таблиці, є партнерствами, від яких Investopedia отримує компенсацію.